La obligación a los promotores de hacer un 30% de vivienda social en Barcelona suma 100 pisos pero espanta a los inversores

La futura ley de vivienda pactada por los socios de Gobierno, PSOE y Podemos, contempla obligar a los promotores a destinar un 30% de los pisos que se construyen en suelo consolidado a vivienda social. Una receta para aumentar el parque de pisos públicos que tiene un precedente en Barcelona. La ciudad que gobierna la alcaldesa Ada Colau aprobó una modificación urbanística con esta imposición a finales de 2018. En marzo, la primera edil presentó al entonces ministro José Luis Ábalos un borrador de Ley de Vivienda que contemplaba ampliar la norma a toda España.

Tres años después hay proyectados edificios que sumarán 100 pisos sociales a la ciudad, pero el sector inmobiliario está indignado y los inversores apuestan por otras ciudades. La actividad promotora, sin embargo, se mantiene en torno a las 2.000 viviendas iniciadas cada año (1.892 en 2020 a pesar de la pandemia) y en el primer semestre de 2021 se han comenzado 920. Colau defiende que la modificación urbanística es una fórmula para que los privados se “corresponsabilicen” aportando pisos asequibles al parque público y en toda la ciudad. La norma afecta a los edificios o grandes rehabilitaciones de más de 600 metros cuadrados. La fórmula está prevista en la ley catalana del Derecho a la Vivienda de 2007, un texto del Govern tripartito que no ha sido desplegado en su totalidad.

El consistorio asegura que las licencias concedidas con la nueva norma suman “más de cien” futuros pisos sociales impuestos a promotores. La cifra es modesta, porque el trámite urbanístico se alargó y los promotores entraron solicitudes de licencias para esquivarla. Solo en los dos meses que pasaron entre la aprobación del 30% por parte del consistorio y la ratificación de la Generalitat presentaron casi 500 obras que hubieran permitido sumar 300 pisos sociales, según las estimaciones municipales. Cuando se aprobó definitivamente la norma, en cambio, las solicitudes de licencia cayeron en picado (64 obras en seis meses de vigencia).

La teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz, celebra que el Gobierno incorpore una medida “que ciudades como Londres o París tienen desde hace años”. “Es un cambio urbanístico de largo recorrido”, defiende al tiempo que lamenta la “resistencia de los promotores”. “La manera que tenemos de intervenir en el mercado los Ayuntamientos es inyectando vivienda pública: en Viena el parque público compite con el privado, no pierde nadie y se beneficia todo el mundo”, argumenta.

Recurso de la patronal

La patronal catalana de los promotores, APCE, recurrió judicialmente la nueva norma: como entidad y en contenciosos de empresas, pero todavía no hay sentencias. El presidente de los promotores, Xavier Vilajoana, asegura que a la asociación “no le consta que ningún asociado haya pedido licencia que incluya la obligación del 30%” y recuerda que aglutinan al 90% de empresas del sector. Vilajoana asegura que la imposición hace inviables las promociones y que el mercado rechaza los edificios mixtos (con vivienda libre y social). La teniente de alcalde niega que no haya proyectos afectados: “Lo niegan porque no quieren reconocer la norma, hay promotores que sí se suman; que vengan con propuestas, estamos dispuestos a escucharles”.

Vilajoana asegura que los promotores “no están en contra” de la vivienda social. En los últimos años, subraya, “el 80% de las viviendas protegidas” las han hecho ellos. “Lo que pedimos es que se haga con sentido común y el consenso del sector”. Y añade que “el mercado rechaza el mix: las familias cuando compran vivienda tienen en cuenta el precio del entorno, las escuelas...”. También asegura que el 30% en promociones pequeñas “no es viable porque los costes de construcción se disparan: se puede ganar más o menos, pero estamos hablando de perder dinero”. Los promotores piden que el 30% afecte a edificios a partir de 2.500 metros construidos: “Si no, no es que no ganemos, es que perdemos dinero”.

El presidente habla de fuga de inversiones: “El resto de Cataluña, y también Madrid está absorbiendo mucha actividad promotora que aquí se está dejando de hacer”. Entre las firmas veteranas de la ciudad que han trasladado parte del negocio figura la Llave de Oro. La empresa trabaja ahora “fuera de Barcelona e incluso en Madrid, por la inseguridad jurídica: la lentitud de las tramitaciones y los cambios de normativa”, explica su presidente Lluís Marsà.

También lamenta la salida de inversores la decana del Colegio de Arquitectos de Cataluña, Assumpció Puig: “La superficie visada en Girona, Tarragona y Lleida aumenta más que en Barcelona. Hay preocupación entre arquitectos que explican que los inversores están eligiendo Madrid, Sevilla, Málaga o Valencia, porque les frena la nueva norma, sumada a la limitación de precio de los alquileres”. Puig sugiere que se flexibilicen las condiciones para hacer viables las rehabilitaciones y que la ciudad no pierda patrimonio arquitectónico.

Los promotores afectados por el 30% que ha localizado este diario no están asociados a la patronal APCE. En un caso, se trata de la rehabilitación integral de un edificio de 10 pisos en el Eixample, de los que tres serán sociales, lo que ha encarecido los costes, según lamenta una persona próxima a la obra. Otro afecta a la promotora Lecemsol, en un edificio del barrio de La Teixonera: “Con la nueva norma no sale tan a cuenta. Haremos este proyecto pero ninguno más en Barcelona”. El edificio suma ocho viviendas y tres serán sociales: el solar tiene fachada a dos calles y los pisos sociales tendrán acceso por una y los privados por la otra, explican fuentes de la empresa. Y una tercera empresa afectada es I-now, que tiene varios edificios a los dos lados de la avenida de la Meridiana donde tendrá que aplicar el 30%. “El mix de vivienda libre y social dificulta todo el proceso: la tramitación, la financiación es más compleja, los costes aumentan y la venta también es más complicada”, apuntan fuentes de la promotora. Las dos empresas aseguran con el 30% es “imposible” plantearse promociones en barrios que no sean modestos.