Dos décadas de guerra a la vivienda vacía

Comunidades y Ayuntamientos han desplegado un arsenal de medidas para movilizar pisos desocupados: desde incentivos hasta el alquiler forzoso

Piso en alquiler en Barcelona.
Piso en alquiler en Barcelona.Carles Ribas

España lleva casi desde principios de siglo con el punto de mira en la vivienda vacía. Prácticamente desde 2001, cuando la burbuja inmobiliaria se iba hinchando a golpe de crédito. Ese año el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó que había 3,1 millones de casas desocupadas. Diez años más tarde, tras el naufragio del ladrillo y en plena oleada de desahucios, los datos del INE arrojaban más hogares vacíos: hasta 3,4 millones. Sin embargo, los registros que han ido elaborando las ciudades —basados en indicadores como los suministros de luz o encuestas con vecinos— rebajan drásticamente esa cifra. Por ejemplo, la oficina estadística señaló que en Barcelona había 88.000 viviendas vacías, mientras que el Ayuntamiento recortó esa estimación hasta 13.000.

Tras más de dos décadas focalizando el problema en los pisos vacíos, los expertos dudan de que esa sea la cuestión. “No hay ni mucho menos la cantidad que señala el INE. Y menos ahora, puesto que con los actuales alquileres el coste de no tener un piso arrendado es demasiado elevado”, sostiene José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. “No es cierto que sea la solución para la vivienda social”, coincide el economista y ex secretario de Vivienda del Gobierno catalán Ricard Fernández. “La gran bolsa de pisos por vender, muchos por el estallido de la burbuja, está en zonas poco tensionadas. Hay medidas mucho más interesantes, como la reserva del 30% de las nuevas edificaciones a pisos públicos”, añade.

Aun así, las comunidades y los Ayuntamientos siguen tratando de rebañar el plato y movilizar el máximo de casas vacías para revertir la cronificación del gran problema que arrastra España: la falta de viviendas en alquiler. En especial, las que están en manos de la banca y del banco malo, con quienes las Administraciones han ido firmando convenios. A continuación, se enumeran algunas de las medidas aplicadas por regiones y municipios. En general, usan el palo y la zanahoria: incentivos para quienes alquilen sus pisos y sanciones, e incluso expropiaciones de uso, a quienes detecten que tienen sus pisos vacíos mediante inspecciones y el control de los suministros de luz, gas y agua. El Gobierno quiere ahora, según fuentes de Unidas Podemos, que grandes propietarios de vivienda sufraguen las medidas para pequeños propietarios.

Cataluña. Existe un impuesto que grava las viviendas vacías desde 2015 para incentivar que los bancos cedan pisos al alquiler social. Solo antes de entrar en vigor, ya logró que las entidades cedieran 1.200 pisos. El impuesto grava a pisos propiedad de entidades financieras y grandes tenedores (también la Sareb) que lleven más de dos años sin ocupante. El tributo se aplica en los 72 municipios con una “fuerte demanda” de vivienda y es de entre 850 y 1.650 euros anuales por piso. Entre 2016 y 2020 la Generalitat ha recaudado 66,8 millones de euros netos con este impuesto.

En Barcelona, el Ayuntamiento ha recurrido también a la compra. En seis años, la alcaldesa, Ada Colau, ha adquirido casi mil casas por 70 millones de euros para evitar procesos de expulsión y aumentar la bolsa de vivienda de emergencia para familias desahuciadas. Desde 2019, además, Colau ha expropiado el uso durante tres años de seis pisos que son propiedad de la banca y el consistorio ha podido demostrar que han permanecido vacíos dos años. El alquiler forzoso, por un máximo de diez años, está previsto en la ley catalana de vivienda.

Baleares. La ley de Vivienda aprobada en 2018 contempla la intervención de las viviendas vacías mediante su cesión de uso temporal. Para ello los grandes tenedores —personas físicas o jurídicas que disponen de diez inmuebles o más— están obligados a inscribir en un registro autonómico las viviendas que llevan más de dos años desocupadas. La ley faculta a la Administración a disponer de estos pisos cuando se justifica una “necesidad real” de vivienda que no se ha podido satisfacer con otras medidas. En marzo de este año, el Gobierno regional dictó la primera resolución para expropiar de forma temporal el primer paquete de 56 viviendas vacías procedentes de bancos que se destinarán a alquiler social. La norma estipula que la Administración tiene que pagar un justiprecio a los propietarios de los inmuebles para su utilización durante los próximos siete años, que en el caso de este primer lote alcanza los 1,8 millones de euros.

Comunidad Valenciana. El Gobierno aprobó a principios de octubre el decreto para la movilización de las viviendas vacías de los grandes tenedores de vivienda. El texto legal regula el procedimiento para la declaración de vivienda deshabitada y afectará a personas físicas o jurídicas propietarias de diez o más inmuebles deshabitados. La Generalitat estima que el número de casas que se podrán movilizar asciende a 15.000. La norma da a sus titulares seis meses para ponerlas a la venta, alquiler o cesión de uso. En el caso de que el inmueble permanezca deshabitado, la norma establece multas mensuales, que irán a actuaciones en materia de vivienda. El decreto incluye además la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas con el que el Ayuntamiento de Valencia podrá aplicar una ordenanza fiscal aprobada hace dos años que impone un recargo del 30% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los grandes tenedores de viviendas vacías.

País Vasco. Hay 15.134 pisos incluidos en el Registro de Viviendas Deshabitadas del Gobierno vasco. Desde su creación en 2013, el programa Bizigune impulsado por el Ejecutivo persigue captar estos pisos para su puesta en el mercado a través del alquiler protegido. El dueño pone su piso a disposición de la sociedad pública Alokabide, que garantiza el pago mensual de la renta, gestiona de principio a fin los trámites del arrendamiento y devuelve la vivienda en condiciones adecuadas al finalizar el periodo del contrato. “El programa es un éxito y un referente. Varias comunidades y países se han interesado en conocer su funcionamiento”, asegura el viceconsejero de Vivienda, Pedro Jáuregui. La renta media que pagan los inquilinos es de 230 euros mensuales y el Gobierno complementa la cantidad restante, hasta los 600 euros, que como máximo recibe el propietario. El Gobierno autónomo ha destinado 33,1 millones. Esta estrategia ha permitido gestionar 6.800 viviendas deshabitadas.

En junio de este año entró en vigor en el País Vasco un decreto que penaliza mantener pisos vacíos y trata de fomentar su alquiler social. Si permanecen desocupados durante más de dos años, los dueños deberán pagar un canon fiscal de 10 euros anuales por metro cuadrado (se incrementa un 10% por cada año que siga desocupado, con un máximo de tres veces el importe inicial). La nueva normativa contempla también el alquiler forzoso e incluso la expropiación de pisos deshabitados en zonas donde la necesidad de vivienda es muy alta.

Andalucía. Sevilla ha puesto en marcha un plan para fomentar el acceso a la vivienda que, con 12 millones de euros, ha permitido comprar 71 pisos para destinarlos al uso social. En el último censo del INE, la capital andaluza tenía un 14,3% de vivienda deshabitada que, en 2018, de acuerdo con otro censo realizado por el Ayuntamiento, se ha reducido al 7%. Cádiz también puso en marcha un programa de Alquiler Social en 2016 para que los propietarios pusiesen las viviendas vacías en el mercado con la mediación municipal, pero la respuesta limitada obligó al consistorio a introducir cambios.

El Ejecutivo andaluz no tiene actualmente ningún programa para promover la salida al mercado de las viviendas deshabitadas. En 2013, Andalucía aprobó una ley que permitía la expropiación a las personas jurídicas que no pusieran en alquiler esos inmuebles sin ocupar, pero el Tribunal Constitucional suspendió la norma, después de que el Gobierno presidido por Mariano Rajoy interpusiera un recurso de inconstitucionalidad.

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