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Las licencias de cambio de uso de local a vivienda se triplican

La habilitación de bajos para vivir ha aumentado en paralelo a la subida de precios

Una vivienda en unos bajos en el barrio de Sant Martí de Provençals.
Una vivienda en unos bajos en el barrio de Sant Martí de Provençals.

Las licencias municipales para cambiar el uso de local comercial a vivienda se han triplicado en los últimos cinco años en Barcelona. Una práctica que se dispara en paralelo al aumento del precio de la vivienda en la ciudad. Los datos facilitados por el Ayuntamiento indican que si en 2013 se concedieron 63 licencias de cambio de uso, en 2018 fueron 176. De enero a julio de este año se han concedido ya 116 permisos. Esto, sin tener en cuenta los cambios que se hacen de forma ilegal, sin licencia, que saltan en cualquier barrio donde hay obras de reforma sin la autorización expuesta en un lugar visible.

Las licencias de cambio de uso legal se reparten por toda la ciudad, aunque el año pasado y el actual destacan por número las otorgadas en Sarrià-Sant Gervasi, Sants-Montjuïc y Horta-Guinardó. Por contra, donde menos se conceden (o se solicitan) es en Nou Barris y Les Corts.

La arquitecta Marta Miralles, del despacho La Compañía Estudio, ha hecho varias de estas obras, en Barcelona y otros municipios metropolitanos, y explica que el principal requisito para transformar un local en vivienda es que no incremente la densidad de viviendas admitida por la calificación urbanística del suelo (algo que no suele ocurrir) y que pueda obtener la cédula de habitabilidad: “Que tenga ventilación natural; unos metros cuadrados mínimos (en función de las personas que lo habitarán); una altura mínima de 2,5 metros; que sea practicable por una persona con discapacidad y si se quieren hacer habitaciones que el espacio tenga doble fachada (salida a la calle y a un patio, para ventilar las piezas)”. Lo ideal, cuenta, es que tenga cuantos más metros de fachada a la calle, mejor, para disponer de luz natural: “En la fachada se suelen utilizar vidrios no transparentes, para dar intimidad, y combinar esta privacidad con la seguridad, empleando persianas”. Para las cocinas, se crea un conducto de extracción de humos y se conecta a la salida de humos del resto de la finca”, añade.

Sobre el perfil de los promotores de estas obras, Miralles apunta que son “privados, a menudo, jóvenes, que tienen o han heredado el local y puesto que la vivienda está inasequible, piden el cambio de uso”. Habitualmente no hacen las reformas para venderlos o alquilarlos, sino para uso propio. Miralles asegura que últimamente hay mucha demanda de estas obras y lamenta que el trámite “es lento”.

Pròsper Puig, vicepresidente de Barcelona Comerç, la entidad que agrupa a los ejes comerciales, alerta de que con los cambios de uso “es necesario hacer cirugía muy fina” antes de convertir locales en viviendas. “Cuidado, porque es cierto que hay lugares donde no se volverán a levantar persianas, pero hay que afinar porque ha habido calles que se han revitalizado con comercio u hostelería, o con actividades que aumentan el flujo de visitantes, como clases extraescolares o coworking”, alerta. Y añade que con la emergencia habitacional actual, un uso “potente” que podría darse a estos locales es habilitarlos para personas mayores.

Pérdida del eje comercial

En una línea parecida se expresa la presidenta de Barcelona del Colegio de Arquitectos, Sandra Bestraten. Por un lado, admite que “los cambios de hábitos o la compra on line están cerrando comercio”, pero expresa preocupación por el impacto de la pérdida de ejes comerciales. “Con perspectiva de género, una calle comercial es una calle con ojos, el comercio tiene una función social”, analiza y se muestra partidaria de ayudar al sector “a innovar para seguir” y cambiar el uso “nunca como receta generalizada”, sino “viendo caso por caso y si la zona lo permite” y el local se ajusta a la normativa. Y en estos casos, explica, el COAC ha propuesto al Instituto Municipal de Personas con Discapacidad que se conviertan en viviendas accesibles, “porque en 10 o 20 años habrá mucha demanda”. “Si no”, dice Bestraten, “corremos el riesgo de que se conviertan en viviendas para turistas o especulativas”. Desde la patronal de los promotores y constructores, APCE, su director general, Marc Torrent, recuerda que lleva años que las licencias originales permitan el doble uso, local y vivienda. “Hay lugares en los que aunque hay muchos locales cerrados, la normativa de obra nueva nos obliga a hacer locales en los bajos aunque no tengan salida comercial y aumentes la bolsa. No entendemos como en un momento de demanda de vivienda no se permita el doble uso, es un problema que no hemos generado y contribuimos a aumentar”, lamenta.
La teniente de alcalde de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona, Janet Sanz, recuerda que en los cambios de uso mandan el Plan General Metropolitano y el Decreto de Habitabilidad de la Generalitat, y apuesta por encontrar el “equilibrio”. “Es verdad que viviendas en planta baja pueden ser oportunidades para generar un parque accesible, pero hemos de velar también por no perder comercio de proximidad ni cambiar la fisonomía de los barrios”.

El cambio de uso no es una moda exclusiva de Barcelona. En Madrid, entre 2015 y 2019, 778 locales han cambiado de uso y hay más de 500 expedientes a la espera de tramitación.

 

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