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Madrid superará los mil locales convertidos en vivienda este año

El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible reconoce que es "un dato preocupante" y que será necesario regular la situación en el próximo mandato

Local convertido en vivienda en la zona de La Latina, en Madrid.
Local convertido en vivienda en la zona de La Latina, en Madrid.

En Madrid la tendencia a convertir locales comerciales en viviendas ha tomado nuevo impulso. La subida del precio de la vivienda sumado al declive del comercio en algunas zonas ha cuajado en un aumento del número de concesiones de licencia para el cambio de uso de estos espacios. Entre 2015 y 2019 han sido 778 los locales que han dejado de alojar estanterías y mostradores para dar espacio a camas y sofás. Otros 500 expedientes están en tramitación. “Una cifra preocupante”, según manifestó este miércoles por la mañana José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS). A finales de este año el dato superará el millar.

Madrid lideró en 2018 las subidas del precio de la vivienda en España, con un aumento del 10,2%, según el índice de precio de la vivienda que elabora el Instituto Nacional de Estadística. En algunas zonas de Madrid, los precios de los locales apenas se revalorizan, cuando no van a la baja. “Esas dos curvas hacen que las transformaciones de locales comerciales en vivienda tengan sentido”, según el arquitecto Enrique Taboada, que ha firmado hasta seis proyectos recientes en el distrito de Tetuán.

AUTORIZACIONES DE CONVERSIÓN DE LOCALES A VIVIENDAS

778 entre 2015 y 2019

Fuente: Ayuntamiento de Madrid.

Es la primera vez que se conoce el dato de autorizaciones concedidas en toda la ciudad, que Calvo ha recopilado de las Juntas de distrito. Son ellas quienes gestionan los permisos tras comprobar que los locales tienen la doble autorización necesaria: la licencia de obras y de primera ocupación. Las solicitudes aumentaron en 2017 y 2018, como explicó Calvo, sobre todo en los distritos de Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.

Mercedes González, la concejal socialista que planteó el tema en la comisión, señaló que solo en el distrito Centro “se han incrementado un 32% las peticiones de cambio de uso”. Esta situación, advirtió, “está transformando lentamente la ciudad”.

González recordó que el cambio de uso de local a vivienda fue una práctica habitual en los años de la crisis inmobiliaria. La compra de estos inmuebles resulta un 50% más barata y la rentabilidad media para los inversores está entre el 30-40% por encima del de una vivienda habitual, señaló la concejala. 

La experiencia de Taboada ha sido más con operaciones para el consumidor final que con inversores. “Determinadas personas, que enfocan el tema de la vivienda de una manera menos convencional que antes, parejas o personas solas y con un enfoque que se aproxima más al concepto de loft, viviendas especiales, diáfanas. Y los locales se prestan bastante a eso”, detalla.

CONVERSIÓN DE LOCALES A VIVIENDAS

Evolución de las autorizaciones

Fuente: Ayuntamiento de Madrid.

Roberto Fernández, agente de la propiedad de la inmobiliaria Gamero, que opera en el centro de Madrid, ha trabajado con “locales que están ubicados en calles no muy comerciales, con muy poca demanda y con un precio bajo”, aunque Centro no es el distrito donde más conversiones se hacen. “Los propietarios prefieren cambiar el uso a vivienda porque para alquilarlo o venderlo es más rentable”, añade. “En una misma calle, una vivienda cuesta un 40% más que un local”, ilustra.

Calvo se comprometió a abordar con una revisión normativa sobre el cambio de uso de los locales si el gobierno de Manuela Carmena revalida su mandato. Taboada y Fernández coinciden en que los trámites no son complicados y que según del distrito, se tarda entre tres meses y un año en terminarlos.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Tienen que tener al menos 25 metros cuadrados útiles y la fachada debe medir como mínimo tres metros de largo. Tienen que garantizar que tengan salida de humo a cubierta, y todos los suministros enganchados. Quedan descartados, según Taboada, los sótanos y los edificios bajo rasante.

El arquitecto subraya que la conversión de locales en viviendas “es un proceso que ya se había iniciado en ciudades como Londres”. Reconoce, sin embargo, que en la capital británica tienen “un mercado de vivienda muy salvaje” y que España tiene “una regulación mucho más proteccionista y saludable”.

La concejal González apuntó al declive del pequeño comercio y el auge del electrónico como otro factor que está vaciando los locales comerciales de la ciudad. Madrid tiene unos 90.000 locales, según el trabajo de campo y la base de datos de EIXOS Economic Observatory, una consultora con sede en Barcelona. Para David Nogué, 800 locales reconvertidos no son significativos.

“Si además están las zonas periféricas y poco comerciales”, cree que no hay que preocuparse demasiado, pero los datos del Ayuntamiento dan solo una visión panorámica sobre los distritos, y no detalla las calles. En todo caso, Nogué señala que si los locales reconvertidos “estuvieran todos concentrados en los ejes comerciales, podría ser un problema”. Indicaría, según su opinión, que esos locales se quedan vacíos de manera persistente y eso sí “es señal de mala salud comercial”.

Indultados en la norma para pisos turísticos

Mercedes González ha señalado que en el aumento de cambio de viviendas influye también el fenómeno de los pisos turísticos. Si ese ha sido realmente el caso hasta ahora, la nueva norma para regularlos en Madrid puede impulsarlos aun más.

El Plan Especial para este tipo de alojamiento que se aprobó este miércoles en comisión y que irá al pleno el próximo miércoles prevé dejar fuera de juego al 95% de este tipo de hospedajes, que estarán obligados a tener un acceso diferente del de los demás vecinos. No será el caso para los que se encuentren a pie de calle, con una puerta directa al exterior.

El borrador de la normativa para la concesión de licencias municipales para uso terciario dedicado al turismo preveía aplicarle a los comercios reconvertidos en viviendas las mismas medidas que al resto de apartamentos. Finalmente, el texto incorpora una alegación del PSOE que consideraba que esto suponía un agravio comparativo respecto a otros negocios, por lo que sí podrán desarrollar actividades turísticas y se escapan de la normativa municipal.

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