El precio de la vivienda no cede y sube otro 8,1% en el tercer trimestre, su mayor repunte en dos años y medio

El precio de la vivienda se resiste a bajar. Las casas se encarecieron un 8,1% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2023, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el mayor repunte en dos años y medio y supone tres décimas más respecto al segundo trimestre. La vivienda de segunda mano experimentó un incremento interanual del 7,9%, consolidándose como un factor clave en esta dinámica inflacionista. En cuanto a la obra nueva, su precio creció un 9,8% en comparación con el año pasado, pero desciende casi un punto y medio respecto al segundo trimestre. El fuerte descenso en este tipo de construcciones rompe con la dinámica de la primera mitad del año, en la que los aumentos fueron de doble dígito. De hecho, entre abril y junio se disparó la tasa a niveles no vistos desde 2007, justo antes de que el estallido de la burbuja inmobiliaria impactara en los mercados globales.

A pesar de la leve moderación, el mercado sigue mostrando presiones al alza. De hecho, a nivel general, se puede decir que las casas son más caras que nunca. La estadística oficial, publicada este jueves, consiste en un índice de base 100 que toma como referencia lo que valía una vivienda en 2015. Ahora ese indicador supera los 162 puntos, lo que significa que los pisos son un 62% más caros que nueve años atrás. La cifra rebasa con holgura los 151,7 puntos que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria ―correspondiente al tercer trimestre de 2007― y también los 152 puntos registrados en el primer trimestre de este año, cuando se rompió por primera vez el terrible umbral de principios de siglo.

El repunte en los precios de la vivienda encuentra explicación en las dinámicas actuales del mercado, según coinciden diversos expertos del sector. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, señala que este encarecimiento responde a “transformaciones económicas” y “combina factores como una demanda fuerte y sostenida, mejores condiciones hipotecarias, y una oferta insuficiente de viviendas en el país”. Por su parte, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria apunta que el aumento poblacional, el encarecimiento de materiales y la financiación, y el lento crecimiento de la oferta, especialmente en áreas metropolitanas, son claves en esta tendencia.

Las casas de obra nueva ejercen especial presión. A lo largo de este año, los analistas han insistido en que los obstáculos que afectan a este segmento no se resolverán en el corto plazo. Aunque los costes de producción y de los materiales se han moderado, el sector se enfrenta a dificultades para adquirir suelo finalista. A ello se suma una escasez de mano de obra cualificada que está provocando que el stock de viviendas nuevas esté en mínimos.

En opinión de los analistas, la bajada de los tipos de interés permitirá que los precios de la vivienda sigan al alza. El giro del Banco Central Europeo hacia políticas monetarias más suaves en 2024, acompañado de un descenso en el euríbor, mejorará las condiciones hipotecarias ofrecidas por los bancos para el próximo año. Esto facilitará el acceso al crédito para los compradores, lo que reactivará aún más la demanda. Este panorama crea un dilema para quienes quieren comprar una casa: aunque la reducción de tipos permite el acceso a hipotecas más asequibles, el constante aumento de precios absorbe las ventajas económicas esperadas.

Ninguna comunidad se escapa de esta dinámica. No obstante, en 10 autonomías el aumento ha sido superior a la media nacional. Navarra, Andalucía y Aragón han sentido el zarpazo de lleno, con repuntes interanuales que rozan el 11%. En La Rioja, Murcia, Cantabria y la Comunidad Valenciana la tasa rondó el 9%. Por su parte, Madrid y Cataluña, motores tradicionales del mercado inmobiliario, registraron alzas más moderadas: del 7,2% y 6,8%, respectivamente.

Menos ejecuciones hipotecarias

El aumento de precios en la vivienda y el encarecimiento de los préstamos hipotecarios está dejando un panorama mixto en el mercado inmobiliario. Por un lado, las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual han disminuido en el tercer trimestre del año a mínimos no vistos desde 2019, con un total de 1.718 casos entre julio y septiembre, según los datos publicados este jueves por el INE. Es un 1,1% menos que en el mismo periodo de 2023 y también supone una bajada del 23,5% respecto al trimestre previo. Además, es la primera vez en los últimos nueve meses en que los casos no superan las 2.000 ejecuciones. A pesar de ello, las viviendas nuevas están registrando un aumento preocupante de impagos, pues se han disparado un 42,4% respecto a 2023. Estos procedimientos, con los que el prestamista inicia los trámites para hacerse con el inmueble ante el impago del prestatario, también han aumentado más de un 7% en el caso de las viviendas usadas.

A falta de los datos del cuarto trimestre del año, se puede decir que 2024 es el año con menores casos sobre vivienda habitual desde la pandemia. El fuerte descenso respecto a esos años se debe a que, en 2020, los juzgados y registros, que son la fuente de los datos utilizados en las estadísticas, estuvieron cerrados o funcionaron de manera reducida durante un tiempo. Esto provocó un embalse de casos pendientes, lo que hizo que las cifras aumentaran cuando se retomaron los procedimientos. A medida que la situación se fue normalizando, las estadísticas comenzaron a retroceder, lo que explica la caída interanual que España ha mostrado desde el año pasado.

Por otra parte, el periodo entre 2004 y 2008 concentra el 55,3% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas. Esto indica que muchos de los desahucios están ocurriendo en operaciones realizadas durante la burbuja inmobiliaria, cuando los precios eran excesivamente altos y los estudios de solvencia no eran tan estrictos como a día de hoy. Aunque las viviendas de segunda mano constituyen la mayoría de los procedimientos (suponen más de 2.270 casos sobre las 2.575 ejecuciones iniciadas en casas), este tipo de procedimientos ha experimentado una caída en los últimos años gracias a las medidas legales que protegen a los prestatarios desde la crisis financiera. Además, muchos propietarios han logrado renegociar las condiciones de sus préstamos, lo que ha disminuido el riesgo de impago.