Los desahucios sobre vivienda habitual caen un 19% en el primer semestre en plena bajada de tipos

Las recientes bajadas de los tipos de interés en Europa han beneficiado al mercado de la vivienda. Los últimos dos recortes de 25 puntos básicos en el precio del dinero han ayudado a aliviar la carga financiera de los hogares con hipotecas variables, lo que ha contribuido a una disminución del 19,1% en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual durante la primera mitad del año, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta caída, junto con otras mejoras en el panorama hipotecario, refuerza la tendencia positiva que ha venido consolidándose tras años de crisis y ajustes. De hecho, ya el año pasado hubo una caída de alrededor del 17% en este tipo de operaciones, pese a que la política monetaria era más restrictiva que ahora y se habían encarecido los préstamos.

En total, de enero a junio se registraron 4.641 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, frente a las 5.740 que hubo en el mismo periodo de 2023. Esta caída, que solo contempla las casas adquiridas por personas físicas, refleja una tendencia que se ha consolidado en los últimos años, dejando atrás las cifras más alarmantes de la crisis inmobiliaria que afectó al país a partir de 2008. En aquella época, la concesión de hipotecas a precios desorbitados y sin una evaluación adecuada de la capacidad de pago de los prestatarios condujo a un colapso masivo. Más de un decenio después, la estadística sigue reflejando sus estragos, pues la mitad de los casos registrados entre enero y junio fueron de viviendas compradas en solo cuatro años: de 2005 a 2008.

Otro dato relevante del informe es la distinción entre ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas y usadas. De las poco más de 6.500 viviendas con ejecución hipotecaria que se registraron en la primera mitad de año ―la cifra incluye tanto primeras como segundas residencias y viviendas de personas jurídicas—, las que acaparan la mayoría de estos procesos son las de segunda mano: representan el 90% del total. Esto demuestra que “los desahucios se están produciendo, lógicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la burbuja a precios muy elevados tanto por el contexto de crecimiento económico generalizado de ese periodo como por el mayor coste de la obra nueva, que en esa época estaba en pleno auge por el alto ritmo de construcción en España”, detallan desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.

Aunque las viviendas usadas representan el grueso de los procedimientos, en realidad este tipo de ejecuciones han caído casi un 13% respecto al mismo periodo de 2023. Los analistas apuntan a que este descenso está relacionado no solo con la estabilización del mercado y la bajada de los tipos de interés, sino también con las medidas legales que protegen a los prestatarios desde la crisis financiera de 2008. Además, muchos propietarios han podido renegociar las condiciones de sus préstamos tras la bajada de tipos, lo que ha reducido el riesgo de impago. El análisis por comunidades autónomas revela que Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid son, como sucede habitualmente, las zonas con más casos registrados. En el lado opuesto están La Rioja, Navarra y Extremadura.

A pesar de las buenas noticias en cuanto a la bajada de las ejecuciones hipotecarias, la evolución futura dependerá en gran medida de la estabilidad económica general y de las políticas del Banco Central Europeo (BCE). La reciente reducción de los tipos de interés ha sido clave para evitar un aumento de las ejecuciones en un momento en el que muchas familias ya estaban sintiendo el peso del encarecimiento de sus hipotecas. Más allá de los datos semestrales, un análisis de 2023 muestra que fue el año con menor nivel de desahucios en primeras viviendas desde la pandemia. No obstante, el descenso respecto a los niveles de 2021 y 2022 se achaca al efecto de la covid. Es algo que se veía observando en los últimos trimestres. Como en 2020 los juzgados y los registros (que son la fuente de la que bebe la estadística) estuvieron cerrados o funcionando a medio gas durante un tiempo, eso provocó un embalsamiento de casos que hizo crecer las estadísticas cuando fue posible retomar los procedimientos. Luego, poco a poco, la situación se fue normalizando.

Por otra parte, las 9.775 ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual que se registraron en 2023 suponen una tasa mucho mayor que la de los años previos a la covid e incluso respecto a 2020. Lo cual se explica, según los expertos, por un cambio legal que entró en vigor en junio de 2019. Hasta entonces, las entidades pasaron un tiempo acumulando casos para evitar pillarse los dedos hasta que la situación estuviera clara. Y a partir de entonces es cuando pudieron acudir de nuevo a los juzgados con la garantía de que el procedimiento no se consideraría abusivo si respetaba unas determinadas condiciones.