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Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual cayeron un 21% en 2023 pese a la subida de tipos

Más de la mitad de los casos siguen siendo de casas compradas en lo más álgido de la burbuja de principios de siglo

Ejecuciones hipotecarias
Desahucio en un edificio de Barcelona, el pasado diciembre.Albert Garcia
José Luis Aranda

La subida de los tipos de interés más abrupta en la historia del Banco Central Europeo (BCE), y el encarecimiento de los préstamos que la ha acompañado, no se están reflejando en las ejecuciones hipotecarias. Al menos, de momento. Los últimos datos del INE, publicados este miércoles, señalan que estos procedimientos, con los que el prestamista inicia los trámites para hacerse con el inmueble ante el impago del prestatario, retrocedieron con fuerza el año pasado. En concreto, en España se registraron 9.248 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, lo que es un 21% menos que el año anterior. A grandes rasgos, la foto de 2023 es la del año con menores casos desde la pandemia, pero con más casos que en los años previos a esta. Aunque ambos datos tienen algo de truco.

Por un lado, el descenso respecto a los niveles de 2021 y 2022 se achaca al efecto de la covid. Es algo que se veía observando en los últimos trimestres. Como en 2020 los juzgados y los registros (que son la fuente de la que bebe la estadística) estuvieron cerrados o funcionando a medio gas durante un tiempo, eso provocó un embalsamiento de casos que hizo crecer las estadísticas cuando fue posible retomar los procedimientos. Luego, poco a poco, la situación se fue normalizando y de ahí que España lleve mostrando retrocesos interanuales durante los últimos seis trimestres.

Pero eso no es todo. El mayor nivel que antes de la pandemia se explica por un cambio legal. Los años 2018 y 2019 fueron, en lo que a ejecuciones hipotecarias se refiere, tan atípicos como 2020. Sentencias europeas y nacionales pusieron en entredicho la capacidad de los bancos para iniciar la ejecución con impagos mínimos. Y la situación se clarificó en una ley que entró plenamente en vigor en junio de 2019. Hasta entonces, las entidades pasaron un tiempo acumulando casos para evitar pillarse los dedos hasta que la situación estuviera clara. Y a partir de entonces es cuando pudieron acudir de nuevo a los juzgados con la garantía de que el procedimiento no se consideraría abusivo si respetaba unas determinadas condiciones.

Esos requisitos son los que, a su vez, explican que todavía sea pronto para ver si la escalada de precio de las hipotecas acabará pasando factura a muchos hogares españoles. Desde 2019 la norma exige que el prestatario deje de pagar 12 cuotas o el equivalente al 3% del préstamo para iniciar una ejecución (eso en la primera parte del préstamo, luego las condiciones aún se endurecen más). Por tanto, aunque el euríbor empezó a subir en marzo de 2022 y, para una hipoteca media con interés variable, se calcula que la cuota mensual es ahora unos 300 euros más cara que en 2021, todavía debería pasar más tiempo para que eso se refleje en las ejecuciones.

Además, a diferencia de lo que pasó en la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, las entidades siempre han defendido que la situación de los últimos años ha sido muy diferente. Forzados en ocasiones por normativa europea y presionados por la crisis reputacional que los acompañó durante toda la crisis financiera (y más allá), los bancos han defendido que sus clientes con hipoteca son ahora mucho más solventes. Y las tasas de morosidad, que podrían considerarse una especie de indicador avanzado de futuras ejecuciones, están dándoles la razón hasta ahora. A ello se une que el comportamiento ante situaciones de impago no es el mismo que años atrás, tras cambios legales como el de 2019, la aprobación de códigos de buenas prácticas y un número considerable de varapalos judiciales por cláusulas abusivas.

Todo ello cristaliza en una estadística que todavía es más llamativa si se amplía el foco fuera de la vivienda habitual. Para el conjunto de casas (es decir, sumando todas sean de quien sean y tanto si son para vivir como si se usan como segunda residencia), las ejecuciones el año pasado retrocedieron casi un 24%, con un total de 13.053 casos que marcan el mínimo histórico desde que en 2014 se inició la medición. Si se mira solo a viviendas de personas jurídicas, algo que los expertos consideran sintomático de la marcha de las empresas y la economía en general, las 1.768 ejecuciones certificadas representan un desplome todavía más abultado: el 36,5%. Y por último, si se miran todas las fincas (sean vivienda u otro tipo de inmueble urbano o rústico), el INE da cuenta de 19.270 ejecuciones en 2023, que son un 26,7% menos que el ejercicio anterior.

Al observar solo los datos del último trimestre del año, los últimos publicados por el INE, se observa que la tendencia de las ejecuciones a la baja todavía no ha vivido una inflexión. De hecho, en ese trimestre la brecha es mayor que en el conjunto del año y, comparándolo con el mismo periodo del ejercicio anterior, los casos de viviendas principales retroceden casi un 25%. La tendencia, además, es consistente en todas las comunidades autónomas, que vieron retroceder las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda en 2023. Y otra cosa que no cambia es la extraordinaria cicatriz que la burbuja inmobiliaria de principios de siglo sigue dejando en esta estadística. Más de la mitad de las ejecuciones del cuarto trimestre del año pasado, un 52,8%, fueron de viviendas compradas en solo cuatro años: de 2005 a 2008.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.
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