La banca no siempre gana con las hipotecas

La gran banca española —Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja— logró en 2022 un beneficio récord de 20.850 millones de euros. Sin embargo, las entidades financieras no siempre ganan cuando los tribunales deciden sobre los derechos de los consumidores. Las hipotecas son los productos que acumulan mayor litigiosidad y con más resoluciones favorables a los ciudadanos. El estudio jurisprudencial de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) revela que en 2022 se registró casi el mismo número de procedimientos contra los bancos que en 2021, en concreto un 0,70% menos.

Según el Colegio de Registradores, en 2022 se firmaron 463.463 hipotecas, un 11,2% más que el año anterior. Ante este aumento, Patricia Suárez, presidenta de Asufin, reconoce que, aunque la litigiosidad se mantenga estable “por la propia depuración de productos abusivos del pasado, como las hipotecas multidivisa, nos preocupan nuevos y peligrosos productos que irrumpen”. El informe de la asociación advierte de los futuros problemas que generan unos tipos al alza, “con prácticas que pueden ser conflictivas como la vinculación de productos en nuevas hipotecas o clientes que buscan cambiar para mejorar su tipo de interés”.

Para 2023, Juan Ignacio Navas Marqués, socio director de Navas & Cusí Abogados, vaticina que a raíz de la reciente decisión de la justicia europea sobre la comisión de apertura de las hipotecas “habrá un incremento de la litigiosidad; también debido a las próximas sentencias del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) por su política de protección al consumidor”.

El TJUE sentenció el 16 de marzo que la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios está sometida al control de abusividad y solo será lícita si es clara y comprensible y no causa un desequilibrio de prestaciones en la remuneración “por el estudio y tramitación singularizada de una solicitud de hipoteca”. Bufetes y asociaciones de consumidores ven un nuevo filón para derrotar en tribunales a los bancos.

Este no es el único asunto controvertido. Recientemente, la Audiencia Provincial de Tenerife ha anulado la modificación unilateral de un seguro de vida asociado a una hipoteca que supuso un aumento del 400% de la prima. Los magistrados han condenado a la aseguradora del banco a devolver las cantidades que excedieron durante 14 años de la prima acordada en un principio. El abogado que ha llevado este asunto, Ymer Isaac González, destaca la importancia de la aceptación del cliente de cualquier aumento de la prima porque “su carencia supone la nulidad de dicho incremento, nulidad que es imprescriptible como viene reiterando el Tribunal Supremo”. Esta imprescriptibilidad permite poder reclamar la devolución de las subidas no comunicadas ni aceptadas, lo que también puede dar lugar a un aumento de la litigiosidad.

Cláusulas abusivas

Aunque las reclamaciones sobre hipotecas multidividisas y cláusulas suelo se han reducido de forma llamativa, las sentencias sobre gastos hipotecarios han subido un 60%, según el citado estudio jurisprudencial. También bajaron un 40% las resoluciones sobre el índice IRPH en 2022, pero se teme un ascenso de conflictividad por la próxima sentencia del TJUE sobre si los bancos incurrieron en práctica abusiva al comercializar hipotecas referenciadas a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo.

Las decisiones de los tribunales sobre cláusulas hipotecarias son en un elevado porcentaje favorables a los intereses de los usuarios. Los juzgados especializados en cláusulas abusivas —órganos creados en junio de 2017 y que analizan asuntos como vencimiento anticipado, cláusulas suelo, intereses moratorios o gastos de formalización de hipoteca— han emitido hasta 2022 más de 503.000 sentencias sobre estos productos financieros.

El 97,5% de las resoluciones de estos cinco años han resultado favorables a los usuarios, con más de 490.000 sentencias contrarias a los intereses de los bancos, según datos del Consejo General del Poder Judicial. El informe de Asufin también destaca que la tasa de éxito a favor del consumidor sigue siendo muy elevada, con más del 98% de resoluciones positivas en gastos hipotecarios durante 2022.

La banca también ha ganado importantes sentencias. El Tribunal Supremo en una controvertida resolución de octubre de 2018 estableció que el cliente tenía que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados de los préstamos hipotecarios. Según la comunidad autónoma puede suponer hasta el 1,5% del importe total de la responsabilidad hipotecaria, superior al dinero prestado para el pago de la vivienda.

Sin embargo, los efectos de la sentencia fueron efímeros. El Gobierno aprobó en junio de 2019 la nueva ley hipotecaria para incluir este impuesto entre los gastos que tiene que abonar la entidad financiera. El cliente quedó exento del pago de este tributo y se abrió la posibilidad de reclamar este coste en caso de abonarlo el usuario al firmar su hipoteca. La sentencia del TJUE de marzo de 2020 sobre el IRPH también respaldó los argumentos de la banca al confirmar que la publicación de la circular del Banco de España con la fórmula de cálculo de este tipo de interés en el BOE es suficiente para comprender cómo funciona.

Ante tanta litigiosidad, José Ramón Couso, socio de Ceca Magán, asegura que “clientes, bancos y abogados estamos necesitados de bases sólidas en la contratación bancaria”. Desde las principales asociaciones bancarias siempre se ha reclamado a los poderes públicos “mayor seguridad jurídica y unas reglas claras y predecibles para el mercado hipotecario”.

La solidez del sistema bancario y la protección de los derechos de los consumidores se deben fundamentar “en normas jurídicas claras que faciliten la financiación y que, a su vez, hagan segura la contratación para clientes y bancos”, asegura el abogado experto en derecho bancario.

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