Sentencia sobre gastos hipotecarios: ¿quién puede reclamar? y ¿qué gastos paga el banco y cuáles el cliente?

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El Supremo zanja la cuestión de los gastos hipotecarios: los bancos deben devolver el 100% de la tasación

El fallo sobre gastos hipotecarios publicado este jueves por el Tribunal Supremo zanja para la Sala de lo Civil (la encargada de la sentencia) la cuestión de qué hacer cuando se declara nula la cláusula que cargaba todos los importes al cliente. Las asociaciones de consumidores financieros lo celebraron y consideran que afianza la posibilidad de reclamar esas cantidades por parte de los prestatarios. Fuentes jurídicas, sin embargo, matizan esa posibilidad, ya que hay que tener en cuenta algún otro aspecto como una posible prescripción del plazo. Esta será posiblemente motivo de un futuro pronunciamiento. Otro más, del Supremo. Mientras tanto, así están las cosas:

Lo que se puede reclamar

En diferentes sentencias, entre finales de 2018 y este enero, el Supremo ha fijado jurisprudencia para repartir los gastos hipotecarios si la cláusula en virtud de la cual los pagó el cliente era abusiva. El prestatario puede recuperar el 100% de los gastos de gestoría, registro y tasación, puesto que no había ninguna disposición al respecto (un requisito al que apuntó el Tribunal de Justicia de la UE) y se entiende que el interesado en estos conceptos era el banco. Como sí había un reglamento aplicable a los gastos de notaría, estos se dividen al 50%. Y en el caso del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el cliente quien debe correr con el desembolso porque así lo decía la ley.

Según un cálculo de la asociación Asufin, esto significa que para una hipoteca de 200.000 euros constituida en 2008, el cliente recuperaría unos 1.880 euros: 359 euros del notario, 209 euros del registro, 508 euros de gestoría y 332 euros de la tasación. Pero esto es una simulación y puede variar en función del importe y el año del préstamo. En la sentencia de esta semana del Supremo, por ejemplo, referida a una hipoteca de 2014 cuyo importe no se especificaba, las cantidades que el fallo obliga a restituir al prestatario suman 1.335,89 euros. Hay que tener en cuenta, además, los gastos judiciales: la sentencia sí condena en costas a la entidad en primera instancia, pero no en segunda instancia y en la casación ante el alto tribunal.

Solo hipotecas anteriores a junio de 2019

Todas las fuentes consultadas coinciden en que hay una fecha de inflexión clara: el 16 de junio de 2019. Ese día entró en vigor la ley reguladora de crédito inmobiliario, que señaló claramente a quién corresponde cada gasto para zanjar los problemas provocados por la indefinición anterior. Desde entonces, por cierto, es precisamente el cliente quien paga la tasación: se considera que es suya y tiene derecho a pedirla al agente tasador que quiera. Un cambio que para el abogado Francisco Uría, socio responsable del sector financiero de KPMG en Europa, Oriente Próximo y África, aporta “garantía de independencia, de que la tasación no se ha hecho en interés del banco”. El resto de importes (notario, gestoría, registro e impuesto) corresponden a las entidades.

Ojo: en el caso del IAJD hay que tener en cuenta, además, otra fecha. Ante el revuelo jurídico que causó este tributo en el Supremo en el otoño de 2018, el Ejecutivo sacó un decreto el 8 de noviembre de ese año que impuso que su pago correspondiese a las entidades. Por tanto, el criterio del Supremo de que este lo satisface el cliente solo es válido para las hipotecas anteriores a esa fecha. Después, lo tiene que pagar el banco, algo que no ha cambiado con la ley de 2019.

La cláusula nula

Además de tener en cuenta los aspectos mencionados hasta ahora, hay que considerar muchos otros, y aquí es donde comienza en enjambre jurídico. El primero, por ejemplo, es que la sentencia del Supremo se refiere a las cláusulas consideradas nulas. Es decir, lo que hace el alto tribunal es definir qué se hace cuando, conforme a la jurisprudencia europea y nacional, un préstamo regula el pago de los gastos de manera abusiva y por tanto esa parte se suprime del contrato. Hay discrepancias sobre los efectos de esto en la práctica, que a grandes rasgos se dividen en dos posturas.

La primera, apoyada por las asociaciones de defensa de los consumidores, es que afecta a casi todas las hipotecas anteriores a junio de 2019 porque esta era una práctica muy común. Asufin (Asociación de Usuarios Financieros) considera por tanto que, con base en una estimación que hizo en su día el Banco de España, podríamos hablar de hasta ocho millones de préstamos afectados. De ahí es de donde salen algunos cálculos que cifran un impacto milmillonario para la banca. “Si pagaste la tasación y tienes el recibo, puedes reclamarla”, resume una portavoz de esa asociación. Una fuente de la judicatura coincide en que “prácticamente todas las cláusulas de antes de 2019 eran genéricas: era siempre una cláusula en que se decía que el prestatario pagaba todos los gastos”. Es decir, que la mayoría podrían reclamarse.

La segunda postura introduce un matiz restrictivo. “No es algo automático, te tienes que leer la escritura y ver si existe una cláusula que repercute en el consumidor todos y cada uno de los gastos”, explica el abogado David González. El motivo es que con la primera sentencia del Supremo sobre la materia, que ya señaló la posible condición abusiva de estas prácticas, algunas entidades cambiaron los contratos. “A partir de 2016, cada vez te encuentras menos escrituras que contengan esa cláusula”, señala el abogado, cuyo despacho en Cáceres está especializado en derechos del consumo. Marta Serra, directora de Râiz Abogados, destaca también la importancia de ese año: “Prácticamente todas las hipotecas anteriores a 2016 son nulas; y en las posteriores habrá que ver qué redacción ha dado el banco a la cláusula”.

La prescripción

Además de contener una cláusula nula, se añade un segundo aspecto que no ha sido resuelto todavía por los tribunales. Se trata del plazo de prescripción para la reclamación de las cantidades pagadas de más. Es decir, una cosa es que el juez considere nula una cláusula y otra que, como consecuencia de dicha nulidad, el consumidor tenga derecho a reclamar que le devuelvan lo que pagó si ya ha transcurrido mucho tiempo. Aquí la incertidumbre es alta por lo siguiente: no hay consenso sobre si la reclamación de dinero prescribe y, en caso afirmativo, tampoco está claro cuál sería ese plazo.

Las asociaciones de usuarios financieros creen que es absurdo que, como dijo una sentencia europea, un consumidor pueda pedir la nulidad de un contrato abusivo sin límite temporal y que en cambio sí se limiten los efectos de esa acción. La fuente de la judicatura consultada es de la misma opinión, pero destaca que esa postura puede acabar siendo “minoritaria” en los tribunales. Es decir, que ahora mismo hay diferentes interpretaciones y lo más problable es que sí se aplique algún tipo de plazo de prescripción.

Diferentes fechas de vencimiento

En el supuesto de que esto suceda, el segundo problema es determinar cuándo vence el plazo de prescripción. Un cambio en el código civil en octubre de 2015 lo rebajó de 15 años a 5 años. Puesto que en diciembre de ese año se publicó la primera sentencia del Supremo que declaraba nula una cláusula de este tipo, en una interpretación muy restrictiva podría señalarse que en las hipotecas más antiguas el plazo venció el pasado diciembre. Sin embargo, hay que tener en cuenta una segunda fecha, el 21 de enero de 2016, porque ese es el día en que se publicó la mencionada sentencia del alto tribunal. Uría, socio principal de KPMG abogados, señala que el último fallo del alto tribunal, “recoge la jurisprudencia anterior y hace referencia a la sentencia de 2015″. Por tanto, cree que “es razonable sostener que ahí [entre finales de 2015 y principios de 2016] ya había un pronunciamiento del Supremo”. Ese fue el criterio también del Ministerio de Consumo en una nota emitida recientemente y que consideraba el plazo expirado a partir del 21 de enero de este año (es decir, la semana pasada).

Sin embargo, la cosa no está tan clara y varios consultados apuntan que Consumo, aunque solo lo hacía con intención informativa a través de una nota, se ha metido en un pequeño berenjenal al señalar esa fecha. En su opinión, cabe la posibilidad de añadir los 82 días en que el estado de alarma de la pasada primavera suspendió los plazos de prescripción, lo que nos llevaría hasta el 13 de abril. En resumen, es muy posible que los jueces empleen como mínimo tres fechas diferentes para considerar expirado el periodo que permite reclamar (y otros consideren que este nunca expira). Otra patata caliente que llegará al Supremo para que este fije un criterio único.

Cosa juzgada, novaciones y más…

Una fuente financiera añade otra variable a la ecuación: “Es importante considerar que ha habido mucha novación y, si ahí se ha cambiado la cláusula, el Supremo ya ha dicho que en situación de transparencia una novación zanja la posibilidad de litigar”. Se refiere a que los acuerdos que muchos bancos alcanzaron con los clientes para cambiar partes del contrato de préstamo conforme las diferentes sentencias (nacionales o europeas) ponían en entredicho la validez legal de algunas cláusulas. En varios fallos recientes el Supremo validó esta práctica en asuntos referidos a las cláusulas suelo.

Otra duda es qué pasará con prestatarios que ya hubieran reclamado otros aspectos pero no el importe de la tasación, que es sobre lo que realmente se ha pronunciado ahora el alto tribunal. Marta Serra señala que “habrá que ver si se considera cosa juzgada”. Es decir, que cabe la posibilidad de que en ese supuesto concreto un tribunal desestime una demanda por la norma que impide emitir un segundo veredicto sobre un aspecto sobre el que existe sentencia firme. Por último, la abogada de Râiz Abogados, apunta otro requisito importante. “Es indispensable ser consumidor”, señala. Ni empresas, ni personas que compraran una casa como inversión o para destinarla al alquiler pueden reclamar, porque los procesos se basan en la normativa de protección al consumidor. “Tiene que ser un inmueble comprado por un consumidor y para su consumo propio”, concluye la experta.