El Supremo zanja la cuestión de los gastos hipotecarios: los bancos deben devolver el 100% de la tasación

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El Tribunal Supremo da por zanjada la cuestión de los gastos hipotecarios, en casos en que fue el cliente bancario el que los pagó todos como consecuencia de una cláusula abusiva, con una sentencia difundida este jueves. La Sala de lo Civil ha resuelto que, en ese caso, el banco debe devolver también el 100% de los gastos de la tasación del inmueble. Anteriores fallos ya señalaron que lo mismo sucede con el registro y la gestoría, mientras que los importes satisfechos ante el notario deben dividirse al 50%. Solo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), precisamente el que levantó mayor revuelo en el alto tribunal a raíz de una sentencia de 2018, queda completamente a cargo del cliente.

El asunto resuelto ahora se refiere a una hipoteca de la entidad Liberbank firmada en 2014. El cliente denunció posteriormente que el préstamo contenía una cláusula abusiva, por señalar que todos los gastos de formalización corrían de su cuenta, y un tribunal de primera instancia de Cáceres le dio la razón en 2017. El fallo fue ratificado en enero de 2018 por la Audiencia Provincial de Cáceres, pero una nueva apelación del banco lo llevó hasta el Supremo.

Puesto que en las instancias previas se hacía recaer sobre el banco todos los gastos, que ascendían a 3.594 euros más intereses, el Tribunal Supremo estima ahora parcialmente la pretensión de Liberbank conforme a la doctrina que se asentó entre finales de 2018 y principios de 2019. Esta es que el IAJD (1.953,6 euros, en este caso concreto) siga corriendo a cuenta del cliente y que el banco le reintegre la mitad de los gastos de notaría (304,6 euros) y el 100% de los gastos de registro (226,56 euros), gestoría (508,2 euros) y tasación (296,53 euros).

La sentencia, además, condena en costas de la primera instancia al banco, lo que también resuelve (aunque no completamente porque no lo hace en segunda instancia ni en el recurso de casación ante el Supremo), esta cuestión. Puesto que en este tipo de recursos aunque se estima la pretensión principal de los clientes (expulsar una cláusula abusiva de su hipoteca), también se estima parcialmente el argumento de las entidades (al dividir algunos gastos), los tribunales no siempre estaban condenando a costas a las entidades. Con la nueva sentencia, queda claro que al menos en primera instancia deberá ser así.

Siete años después

El fallo conocido ahora se refiere solo a aquellos contratos hipotecarios anteriores a la ley de junio de 2019. Ante la tormenta que provocó el IAJD en el Supremo en otoño de 2018, el Gobierno aprovechó aquella norma para aclarar la situación. La solución fue cargar todos los gastos a los bancos salvo, precisamente, la tasación. Esta, en la ley actual, se considera un derecho del cliente que puede solicitar con quien quiera y por tanto es quien debe satisfacer su pago.

La imprecisión de la legislación anterior, en cambio, hizo que durante años algunos bancos incluyeran en los contratos de préstamos una cláusula que señalaba que cualquier gasto de formalización del mismo corría a cargo del cliente. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea señaló que, conforme a la legislación comunitaria de protección al consumidor, se trataba de una cláusula abusiva y por tanto nula. Pero, una vez anulada, faltaba resolver qué consecuencias tenía eso sobre los gastos en que ya había incurrido el cliente, una cuestión que ahora el Supremo ya da por cerrada, toda vez que el pasado julio consideró que una sentencia europea avalaba el reparto.

“Celebramos por tanto que el Supremo zanje por fin el reparto de los gastos y, esta vez sí, a favor de los consumidores que podrán recuperar el 100% de gestoría, notaría y tasación”, ha señalado la presidenta de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), Patricia Suárez, en una declaración difundida a los medios. “Lamentamos, sin embargo, que hayan tenido que pasar siete años para que el cliente recupere 1.335,89 euros más intereses y que solo vaya a recuperar las costas de primera instancia, teniendo que asumir los gastos de segunda instancia y del Supremo”, ha añadido.

También la empresa de reclamaciones Reclamador, en un comunicado, ha valorado positivamente este fallo, “más si cabe cuando viene precedido de varias sentencias del Supremo contrarias a los intereses de los hipotecados, como, por ejemplo, la dictada en relación al IRPH o los acuerdos de novación por cláusula suelo”.