Cuando la hipoteca acaba en los tribunales: todos los litigios entre los bancos y sus clientes

El último episodio se emitió el pasado 5 de enero. Aquel día se conoció la decisión más reciente del Tribunal Supremo sobre las cláusulas abusivas de las hipotecas. Con una sentencia fechada el 15 de diciembre, el Alto Tribunal volvía a dar la razón a la banca en lo que se refiere a la validez de los acuerdos firmados entre entidades y clientes, en los que estos últimos renuncian a acciones legales —y al eventual reembolso del dinero pagado en exceso— por la cláusula suelo contenida en su préstamo. Este es solo uno de los muchos capítulos —ni siquiera el definitivo— del culebrón de litigios judiciales sobre hipotecas en los que están involucrados los bancos españoles, y que, más allá de la cláusula suelo, conciernen aspectos tan relevantes como el IRPH, la atribución de los gastos asociados a estos productos, la tasación y los préstamos hipotecarios multidivisa. ¿En qué momento se encuentra cada uno de estos litigios, cuáles son las últimas determinaciones de los jueces al respecto y qué nos espera en los próximos meses?

Cláusula suelo

Con dos sentencias del 5 de noviembre de 2020, el Tribunal Supremo estableció que las llamadas novaciones —es decir, los pactos entre cliente y banco para eliminar o rebajar la cláusula suelo del contrato del préstamo hipotecario— son válidas, salvo en la parte en la que los clientes renunciaban a emprender acciones judiciales futuras a cambio de esta modificación. El usuario tenía la posibilidad de pedir que se le restituyera todo lo que había pagado demás por la cláusula suelo hasta la fecha de la firma de la novación.

No obstante, con la sentencia del 15 de diciembre 2020, los mismos jueces consideraron que, si la renuncia a demandar por la cláusula suelo aparece de forma explícita en el pacto que suprime o rebaja la cláusula suelo, y no es solo una fórmula aplicable a cualquier parte del contrato, se considera que es transparente y, por los criterios ya enunciados por el TJUE, válida. Por ello, en estos casos, los bancos no tendrán que devolver a sus clientes lo pagado de más por la cláusula suelo.

“Ahora, para saber si nos encontramos ante un supuesto u otro, se tendrá que observar si en la parte relativa a la renuncia de acciones legales se contiene expresamente una referencia a la cláusula suelo o si se trata de una manifestación genérica como ‘se renuncia al ejercicio de cualquier acción relativa al préstamo hipotecario’ o similar”, destaca Almudena Velázquez, codirectora legal de la empresa de reclamaciones Reclamador.

Hipotecas multidivisa

El caso de las hipotecas cuya cuota mensual se devolvía al banco en una divisa distinta a la de la nómina o de otros ingresos del hipotecado (sobre todo, francos suizos o yenes japoneses) tal vez sea el único por el que los usuarios expresan plena satisfacción. Tras la doctrina establecida en 2017 por el TJUE, que consideró que estos préstamos pueden ser calificados como abusivos cuando los clientes no han sido convenientemente advertidos de los riesgos que conllevan, el Tribunal Supremo se pronunció ese mismo año en igual sentido.

Durante la crisis financiera que empezó en 2008, los francos suizos y los yenes se apreciaron con respecto al euro a tal punto que, cuando se conoció la sentencia del Supremo, los hipotecados en estas divisas podían reclamar la devolución de un importe medio de 75.840 euros y 51.275 euros, respectivamente, según cálculos de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). “En el 95% de los casos los tribunales españoles han dictado sentencias en las que se declaran nulas por abusivas y por falta de transparencia las cláusulas referidas al funcionamiento de las hipotecas multidivisa”, afirma Velázquez.

No obstante, el pasado 27 de noviembre, el Tribunal Supremo consideró válido un préstamo de este tipo, porque del intercambio de correos entre el cliente y la entidad se deducía que este sabía cómo funcionan las hipotecas multidivisa. “Pese al resultado negativo para el consumidor, esta sentencia confirma la doctrina del Alto Tribunal: si el banco no puede acreditar que antes de la firma el usuario conocía la verdadera naturaleza de este tipo de préstamo y el riesgo al que se somete (la fluctuación de la divisa y su repercusión en las cuotas y el capital prestado), no se puede hablar de un riesgo que voluntariamente asume y que no puede dar lugar a la nulidad, sino de falta de transparencia”, apunta Velázquez.

IRPH

A través de cuatro sentencias, cuyo contenido se conoció el pasado 13 de noviembre, el Tribunal Supremo declaró que la cláusula que vinculaba algunas hipotecas variables al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), en lugar del más común y más barato euríbor, no era del todo transparente, pero tampoco se puede decir que, por ello, fuese abusiva. Al comercializar estos productos, los bancos no violaron la buena fe, según los jueces. Un fallo que generó estupor e indignación entre las asociaciones de usuarios.

“Prácticamente todos los tribunales de primera instancia se muestran favorables al consumidor en casos de IRPH, mientras que las Audiencias Provinciales están divididas”, explica la presidenta de Asufin, Patricia Suárez, quien considera que este índice “tiene que ser eliminado no solo de los contratos, sino como alternativa real al euríbor”. Y promete: “Nos queda seguir librando una dura batalla en Europa”.

Ante la sentencia del Supremo, el magistrado Francisco González de Audicana, titular del Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, envió seis cuestiones prejudiciales al TJUE, que fueron admitidas a trámite el pasado 21 de diciembre. El magistrado pregunta a la Corte de Luxemburgo, entre otras cosas, si la publicación en el BOE del IRPH Cajas —el que se utilizaba cuando el sistema bancario se dividía entre cajas y bancos— “salva para todos los casos las exigencias de transparencia”. También pide que aclare si es contrario a la normativa comunitaria sobre consumo concluir que una cláusula no es transparente y realizar posteriormente el control de abusividad, como hizo el Tribunal Supremo.

A la espera de la resolución del TJUE, este lunes desde Asufin volvieron a pedir al Supremo la suspensión cautelar de los procedimientos sobre este asunto. “La asociación ha constatado que hasta medio centenar de recursos de casación sobre IRPH han quedado inadmitidos a trámite aun cuando están pendientes de conocerse las nuevas aclaraciones que exige el juzgado de primera instancia 38 de Barcelona. Por el contrario, el Supremo está admitiendo a trámite los recursos que los bancos han perdido”, se lee en una nota emitida por Asufin. “Esta situación me recuerda lo sucedido por la cláusula suelo, cuando miles de afectados perdieron la oportunidad de recuperar su dinero porque el Supremo declaró que la nulidad no implicaba retroactividad”, dice Suárez. “La justicia europea corrigió entonces el criterio seguido por los tribunales españoles, pero sus sentencias en muchos casos ya habían quedado firmes. El Supremo se vio obligado a modificar su doctrina, pero para muchos el daño ya era irreparable”, añade.

Gastos hipotecarios

Tras la sentencia del TJUE del 16 de julio de 2020, el Tribunal Supremo ha ido ajustando su doctrina y, pese a haber mantenido que el 50% de los gastos de notaría corresponde al consumidor, el 26 de octubre reconoció que los importes pagados en concepto de gestoría, que hasta entonces también repartía por mitad entre el cliente y el banco, debían devolverse al 100% al consumidor, puesto que ninguna norma justificaba esa distribución.

De esta forma, el usuario puede pedir la devolución de los gastos en los que eventualmente haya incurrido cuando firmó su hipoteca, o cuando suscribió su modificación, novación o subrogación: la mitad de los sufragados por la notaría, y la totalidad en el caso de la gestoría y del arancel del registro de la propiedad.

Tasación

En cuanto a los gastos por la valoración que se realiza para poner un inmueble como garantía de un préstamo hipotecario, todavía no se conoce la decisión del Tribunal Supremo al respecto, aunque esta estuviera prevista as principios del pasado mes de noviembre, según Velázquez. En cualquier caso, esta letrada se dice convencida que, al aplicar los mismos criterios establecidos por el TJUE, también este gasto tiene que correr completamente a cargo de la entidad y, por lo tanto, ser devuelto al cliente, en el caso de que este ya lo haya pagado. “De hecho, son varias plazas las que siguen esa doctrina, como Madrid, Ciudad Real y la última de ellas, Oviedo”, señala.