La inseguridad de vivir de alquiler: subidas superiores al IPC y un tercio de mudanzas no deseadas

Ser inquilino en España “es sinónimo de inseguridad vital y estrés financiero”. Así lo asegura un estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA, por su denominación en catalán) elaborado en colaboración con la Universidad Autónoma de Madrid, la de Leeds (Gran Bretaña) o la de Leipzig (Alemania) a partir de indicadores públicos y encuestas a un millar de inquilinos de Madrid y otro millar de Barcelona y financiado con fondos europeos. La investigación sitúa el fin de los contratos indefinidos y el aumento de los temporales (de cinco o siete años de duración desde 2019, según el tipo de propietario) como origen de la inestabilidad, porque al finalizar deja al inquilino desprotegido, lo que a su vez eleva la cifra de contratos que se firman, fruto de una gran rotación de los inquilinos. En las encuestas, el 90% de los inquilinos de Madrid y Barcelona responden que tienen contratos temporales y de mercado. Solo el 7,6% son de renta antigua o sociales.

El trabajo señala que la finalización de los contratos empuja los precios al alza más allá del IPC, que casi el 70% de los inquilinos de Madrid y el 65% de Barcelona destinan más de un 30% de sus ingresos a pagar alquiler y los suministros (agua, luz, gas...), o que más del 60% y el 80% de arrendatarios, respectivamente, se han mudado en los últimos años. Unos cambios no deseados, que obedecen a subidas de precio inasumibles o fraudulentas, que empujan a mudanzas forzosas: son los llamados “desahucios invisibles”, que “afectan gravemente la estabilidad de familias con menores”. “La temporalidad de los contratos hace que los precios suban a más velocidad y favorece el beneficio de los caseros, inmobiliarias y portales a expensas de la estabilidad de los inquilinos”, se lee en el apartado de conclusiones.

“La desprotección de los inquilinos no es un fenómeno natural. Comenzó en 1985 con el decreto Boyer [por el entonces ministro de Economía, Miguel Boyer, durante el primer gobierno de Felipe González], que eliminó los contratos indefinidos”, subraya el trabajo. “Se aprobó bajo la premisa de que los alquileres indefinidos reducían la oferta, pero siguió cayendo hasta 2007, cuando estalló la burbuja hipotecaria y la ciudadanía volvió a lanzarse al alquiler”, explica el coautor del estudio, Jaime Palomera, conocido también por impulsar el Sindicato de Inquilinas de Barcelona.

El estudio, en cuyas conclusiones apuesta por contratos indefinidos o permanentes, que se renuevan automáticamente, salvo si los propietarios necesitan las viviendas o hay incumplimientos por parte de los inquilinos, defiende que la abundancia o no de oferta no depende del tipo de contrato. También recomienda una “regulación efectiva de los precios del alquiler, ajustados a los ingresos de los hogares” y “proteger el uso residencial de las viviendas, limitando el alquiler turístico, de temporada o los llamados coliving”.

El papel de los intermediarios

En el caso de Barcelona, el trabajo destaca el aumento del papel de las inmobiliarias en la relación entre inquilinos y caseros: intervienen en el 74,8% de los contratos y se les atribuye un gran protagonismo en las subidas de precios, porque hasta la ley de Vivienda podían cobrar honorarios, de manera que los propietarios recurrían a la figura del agente inmobiliario sin coste. En Madrid, en cambio, solo existe intermediación de profesionales en el 34,1% de los casos, frente a un 65,8% de trato directo con los propietarios. Y en ambas capitales, los portales inmobiliarios son uno de los responsables del calentamiento de los precios: las rentas de los anuncios son un 30,9% superiores a los precios reales, lo que tiene “efecto inflacionario”, considera Palomera.

El estudio alerta de que a todos estos fenómenos se suma la irrupción de los contratos de temporada, que ha provocado condiciones todavía menos favorables para los inquilinos e “hiperinseguridad”. Porque, argumenta, los contratos, habitualmente de un año, están fuera de la regulación de la Ley de Vivienda y suponen “una vuelta de tuerca” en la que los propietarios pueden subir precios o cobrar honorarios.

Seis de cada diez inquilinos lleva menos de cinco años en el mismo piso

La encuesta también pregunta a los inquilinos cuántos años llevan en la misma vivienda. Tanto en Madrid como en Barcelona seis de cada diez arrendatarios llevan menos de cinco años, “lo que refleja la alta rotación en el mercado del alquiler”, dice el informe. “La desprotección legal de los inquilinos también tiene un impacto directo en su estabilidad residencial”, añade. En Madrid hay más inquilinos que llevan entre dos y cinco años en el piso donde viven (el 28,1%), los que llevan menos de dos años son el 34,3%. En Barcelona, los que llevan entre dos y cinco años son el 23,2%, y el 38,9% lleva menos de dos años.

Las encuestas se realizaron a 1.023 personas mayores de 16 años en Barcelona y 1.170 en Madrid, una muestra elegida en base a cuotas de la estructura social (a partir del Censo de Población y Viviendas de 2021 y de la Encuesta Sociodemográfica de Barcelona de 2022) y con un trabajo “puerta a puerta” que buscaba que la muestra fuera “representativa de la población no propietaria”, explica Palomera. Las encuestas se realizaron en línea y de forma presencial con una decena de personas recorriendo barrios de las dos ciudades.