El precio de la vivienda resiste pese a los tipos de interés: sube un 3,6% entre abril y junio

Las casas siguen todavía más caras que hace un año y las estadísticas reflejan aún una subida de precios, aunque se apaciguan los ritmos de encarecimiento. El INE ha hecho públicos este jueves los datos del segundo trimestre y concluye que el precio de la vivienda subió un 3,6% de abril a junio con respecto al mismo periodo del año anterior. El alza, que alcanzó a todas las comunidades autónomas y que se prolonga ya durante 37 trimestres consecutivos, es apenas una décima superior al registrado en los tres primeros meses de 2023, cuando fue del 3,5% interanual.

Para el segundo trimestre, sin embargo, los expertos esperaban un ajuste mayor en un contexto de subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) para hacer frente a la inflación, que se traduce en un encarecimiento de las hipotecas. Tanto las compraventas como las hipotecas ya están cayendo. En julio, el precio del dinero en la eurozona quedó en el 4,25%, 0,25 puntos más que un mes antes.

Que esa moderación en compraventa e hipotecas no se haya trasladado aún a los precios tiene que ver con la presión que está ejerciendo la vivienda nueva, que en el segundo trimestre se encareció un 7,7% interanual, 1,7 puntos más que en el trimestre anterior y su mayor alza desde el segundo trimestre de 2022, cuando el incremento fue del 8,8%.

La escasez de nuevas promociones, sobre todo en las grandes capitales, está manteniendo el alza de precios de esta tipología. Existe, de hecho, una infraconstrucción de vivienda (unas 110.000 unidades al año) nueva tan importante, incapaz de atender a los nuevos hogares que se crean cada año, sobre todo por inmigrantes, que provoca que los precios de este segmento difícilmente puedan ajustarse.

Más compradores que oferta en las ciudades

En las capitales de provincia, la demanda de compradores con capacidad financiera sigue siendo muy superior a la oferta. “El ascenso constata la aceleración de la demanda de compra de vivienda ha crecido a un ritmo muy rápido, sin dar tiempo a que el mercado pueda absorberla. Con una intención de compra intensa sobre el terreno, frente a la escasez de stock existente, que se hace cada vez más significativa, se produce un desequilibrio que empuja el precio al alza”, comenta María Matos, portavoz de Fotocasa. Ahora bien, hay una parte del mercado que ya se ha quedado fuera por el impacto de los tipos de interés y la inflación: alrededor del 28% de compradores ya desechan la idea de compra a corto plazo, según Matos.

Distinta evolución están siguiendo los precios de las viviendas de segunda mano, que en el segundo trimestre subieron un 2,9%, el incremento más bajo desde el segundo trimestre de 2021. Este segmento es el más afectado porque hay más oferta y supone el 80% del total de las operaciones.

Aunque la vivienda sigue siendo más cara que hace un año, la buena noticia es que ha dejado atrás los encarecimientos bestiales de 2022, cuando llegó a alcanzar el 8,5% (en el primer trimestre). No hay que olvidar que 2022 fue un año excepcional, atípico, en el que se batieron todos los récords. Fue el segundo año, por detrás de 2007, en que más se encarecieron las casas, con un incremento promedio del 7,4%. Y desde el punto de vista de los importes, fue el tercero más caro de la serie estadística que arranca en 2007, también por detrás de aquel año y de 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.

Por lo que se refiere a la variación trimestral, el precio de las casas se elevó un 2,1% en comparación con el periodo comprendido entre enero y marzo. La vivienda nueva subió un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre, en tanto que la de segunda mano aumentó un 2,2%.

Alzas en toda España

A nivel geográfico hay pocas sorpresas, ya que el precio de las casas subió en todas las comunidades autónomas, aunque en ningún caso se registraron incrementos de dos dígitos. Las mayores subidas respecto al año anterior se dieron en Navarra, Cantabria, Andalucía y Canarias, con incrementos del 5,6%, 4,7%, 4,5% y 4,5%, respectivamente. Por su parte, Murcia (1,4%), Extremadura (1,8%) y Castilla–La Mancha (2,0%), registraron las menores subidas anuales. En Cataluña los precios subieron un 3,2% y en Madrid un 4,1%.

Si nos fijamos en las tasas trimestrales las mayores subidas tuvieron lugar en Extremadura, Castilla La-Mancha y Andalucía, con incrementos del 3,0%, 2,9% y 2,7%, respectivamente. Las menores tasas trimestrales se registran en Canarias, Navarra y País Vasco, con subidas de 1,1 puntos en las dos primeras, y de 1,5 en la última.

Para entender la estadística del INE hay que saber que su índice es un indicador con base 100 que toma el ejercicio 2015 como referencia. Es decir, que no da importes de las casas en euros, sino que traduce estos en puntos en función de cómo suben o bajan los precios con respecto a ese año. Así, los 146,6 puntos de media significan que la vivienda fue un 46% más cara que en 2015. En realidad, las casas no han dejado de subir desde que tocaron suelo en 2013 y la vivienda, por tanto, suma ya nueve años consecutivos de encarecimiento en España.

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