La vivienda se abarató en la recta final de 2022 por primera vez desde la pandemia

La vivienda se abarató en la recta final de 2022, pero eso no impidió que las casas acabaran el año siendo más caras que en 2021 por el tirón de los precios en los primeros meses del año. De acuerdo con el índice de precios de vivienda, publicado este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los importes retrocedieron un 0,8% en la recta final del año con respecto al trimestre anterior. Esto dejó el crecimiento interanual del cuarto trimestre (contra el mismo periodo de 2021) en el 5,5%, un ritmo inferior al de los trimestres previos que resulta consistente con la marcha de un mercado inmobiliario que arrancó 2022 exultante y vivió un frenazo clarísimo en el mes de diciembre, tras el enfriamiento de la economía y las subidas de tipos del BCE. Sin embargo, el aumento de precios previo se nota en la media general: 2022 fue el segundo año, por detrás de 2007, en que más se encarecieron las casas, con un incremento promedio del 7,4%. Y desde el punto de vista de los importes, fue el tercero más caro de la serie estadística que arranca en 2007, también por detrás de aquel año y de 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.

El índice del INE es un indicador con base 100 que toma el ejercicio 2015 como referencia. Es decir, que no da importes de las casas en euros, sino que traduce estos en puntos en función de cómo suben o bajan los precios con respecto a ese año. En otras palabras, los 141,675 puntos de media en 2022 significan que la vivienda fue casi un 42% más cara que en 2015. En realidad, las casas no han dejado de subir desde que tocaron suelo en 2013 y la vivienda, por tanto, suma ya nueve años consecutivos de encarecimiento en España. La pandemia no impidió en 2020 que los importes siguieran creciendo y conforme la recuperación cobró fuerza, los precios fueron acelerando.

Pero esa tendencia se cortó en el cuarto trimestre del año pasado. Entre octubre y diciembre de 2022 el precio de las viviendas se situó en 142,666 puntos. Se trata de un nivel similar al de finales de 2008, cuando los precios iniciaron una larga senda de descenso durante la Gran Recesión. El contexto actual parece muy diferente, así que está por ver si el abaratamiento trimestral del 0,8% será una turbulencia corta o más sólida. En cualquier caso, es un movimiento inusual. Desde que la recuperación del mercado tras la crisis de 2008 cobró consistencia en 2015, solo en cinco ocasiones ha pasado que las casas se abaratasen respecto al trimestre previo. La última vez fue a finales de 2020 por influencia de la pandemia. Ahora, el encarecimiento hipotecario y la ralentización del mercado tras más de un año de ventas desatadas serían las razones que lo explican.

María Matos, portavoz de Fotocasa, señala que “el cuarto trimestre [de 2022] ha estado marcado por el mayor encarecimiento de las hipotecas desde el año 2000, y por la subida más rápida del euríbor desde la existencia del euro”. Aunque añade que esta situación ha provocado que muchas personas “se han apresurado a cerrar las compraventas antes de que las condiciones de los préstamos se endurezcan más” y eso ayuda a mantener la actividad (y los precios). A futuro, Matos vaticina “fluctuaciones del coste de la vivienda al alza o a la baja, ya que el mercado buscará adaptarse al nuevo cambio en la política monetaria”. En otro análisis remitido a los medios, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, destaca que el aumento de precios “se ha ido reduciendo trimestre a trimestre”, y añade que “las previsiones para 2023 son que se continúe con esa tendencia”, que podría llevar “incluso a caídas en aquellos mercados menos dinámicos donde no exista una demanda fuerte”.

Los pisos nuevos, más caros

Lo que cada vez parece más claro, porque ya se veía en los trimestres previos, es que el segmento de las casas nuevas y el de las viviendas de segunda mano se han divorciado. En los últimos tres meses de 2022, los inmuebles a estrenar se encarecieron un 1,9% respecto al trimestre previo (y un 6,2% interanual). Mientras, las casas usadas, que suponen actualmente la inmensa mayoría del mercado por la falta de obra nueva, se abarataron un 1,4% en el trimestre, lo que recortó su crecimiento interanual al 5,3%.

Esta diferencia entre segmentos del mercado se ve también en los valores del índice. Las casas nuevas hace tiempo que se situaron por encima de su máximo histórico y siguen subiendo. En la media de 2022 rozan los 155 puntos, cuando el tope en el anterior ciclo alcista de precios fueron los 136 puntos de 2008. La segunda mano, en cambio, rozó los 140 puntos el año pasado, cuando la media de 2007 superaba los 166 puntos. Esto se explica por las diferencias entre el mercado actual y el de la burbuja. Si a principios de siglo llegaron a construirse en España más de 800.000 casas en un año, el sector se ha situado en los últimos años en España en torno a las 100.000 viviendas, una cifra que para los expertos está por debajo del propio crecimiento natural del número de hogares, lo que provoca un evidente desequilibrio entre la oferta y la demanda de pisos a estrenar y obliga a satisfacer una parte de esa demanda con casas de segunda mano.

Por comunidades autónomas, la bajada trimestral de los precios entre octubre y diciembre fue bastante generalizada, pero hubo contrastes. En tres territorios (Navarra, Canarias y Cantabria) los precios subieron y en cinco (Andalucía, Comunidad Valenciana, Asturias, Galicia y Aragón) cayeron pero menos que en la media para toda España. En los siete restantes, las casas se abarataron más que la media. Si se mira al promedio de 2022, las casas fueron más caras que nunca en Andalucía, algo que también pasó (ya por segundo año consecutivo) en Baleares. En Madrid el indicador se quedó muy cerca de la cima de 2007, apenas un punto por debajo. Las mayores variaciones se produjeron en Cantabria (9,7% de crecimiento de precios), Baleares (9,2%), Canarias (9,1%) y Andalucía (8,9%).

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