La fiebre por perder de vista la hipoteca dispara las renegociaciones, las cancelaciones y la compra de casas al contado

La hipoteca ha dejado de ser una buena pareja de baile y la fiebre por quitársela de encima se ha intensificado. El fin de la era de los tipos de interés bajísimos y el encarecimiento tan intenso y rápido del crédito por las subidas de tipos del BCE han constituido el germen de un cambio de rumbo rotundo en el mercado hipotecario. La presión que sufren varios millones de familias hipotecadas a tipo variable, con un euríbor que supera el 4%, ha provocado una oleada de renegociaciones y cancelaciones de préstamos. Es más, la compra de vivienda sin financiación de por medio ha tocado máximos históricos: cinco de cada diez transacciones se pagan ya al contado.

El hecho más evidente de que el mercado hipotecario ha cambiado es que se cancelan más hipotecas de las que se firman. En concreto, en mayo —último dato disponible del INE— fueron 10.587 amortizaciones totales más. Ese mes, los ciudadanos suscribieron 33.398 hipotecas para comprar una vivienda, un 24% menos que en el mismo periodo del año anterior, por valor de 5.145 millones de euros, un 14% menos interanual. Por el contrario, se cancelaron registralmente 43.985 hipotecas, un 20% más interanual. Se trata del segundo dato más alto desde mayo de 2008, año en el que estalló la burbuja inmobiliaria.

No hay datos oficiales sobre el número de amortizaciones parciales anticipadas (el cliente devuelve parte del capital prestado antes del vencimiento del crédito con el fin de rebajar cuota mensual o plazo). Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) hace una estimación: “Tanto las amortizaciones ordinarias como las anticipadas, ya sean parciales o totales, pueden suponer aproximadamente el 15% del saldo vivo. Serían unos 70.000 millones de euros en los últimos 12 meses a marzo de 2023″.

El frenazo en la firma de hipotecas y el aumento de las amortizaciones totales y parciales han provocado la caída del saldo vivo hipotecario, lo que ha generado las primeras señales de alarma en la banca ante la pérdida de uno de sus principales negocios. Según el Banco de España, el saldo vivo del crédito para la compra de vivienda alcanzó los 502.657 millones de euros en mayo, niveles mínimos no vistos desde 2006. Son 1.696 millones menos respecto al mes anterior y suman 11 meses consecutivos de reducciones. La analista de la AHE explica el cambio: “Con el aumento del coste de financiación la actividad hipotecaria viene encadenando varios meses de registros negativos en el flujo de nueva actividad. A la caída del nuevo crédito se suma la posible conveniencia de algunos hogares por reducir su deuda en plena subida de tipos, lo que estaría resultando en una pérdida de saldo vivo frente a los registros positivos que experimentó a lo largo de los dos últimos años”.

El nuevo ciclo monetario también está afectando al volumen de renegociaciones, que son las operaciones para mejorar las condiciones financieras de un préstamo ya vigente. Hasta mayo, ha habido cambios de condiciones en las hipotecas por un valor total de 1.771 millones, según los datos del Banco de España. Esto es, tres veces más que en el mismo periodo del ejercicio anterior (que sumó 593 millones). “Estas operaciones han pasado de suponer en torno al 2% del mercado a representar el 8% en lo que llevamos de año”, dice Leyre López con datos del Banco de España. A pesar del importante aumento de operaciones, siguen representado un porcentaje modesto sobre el total.

Las renegociaciones de préstamos hipotecarios por parte de los hogares españoles experimentaron un fuerte incremento en marzo. El importe total alcanzó los 449 millones de euros, lo que supone un 243% más que en el mismo mes del año anterior (131 millones). En mayo, último dato disponible, las operaciones sumaron 409 millones de euros, lo que representa un aumento del 199% interanual. Aun así, este no parece que vaya a ser el año más intenso en renegociaciones. Fue 2015 —según la estadística del Banco de España que arranca en esa fecha— con 9.241 millones de euros; seguido de 2016, con 6.396 millones renegociados.

Hay dos formas de renegociar el préstamo y defenderse de las subidas del euríbor. La subrogación (se mejoran las condiciones llevándose la hipoteca a otro banco) y la novación (se consiguen mejoras quedándose en la entidad de siempre).En ambos casos, lo que se persigue es cambiar los plazos de devolución (al amortizar o alargar los préstamos), la renegociación del tipo de interés o un cambio del tipo variable al fijo o al mixto.

A la hora de valorar si es más conveniente amortizar parcialmente la hipoteca o incluso cancelarla o, por el contrario, es mejor la opción de renegociar con la banca, la respuesta de los expertos es clara. “La gente se ha asustado al ver intereses del 5% y una subida de 400 euros al mes y ha destinado todos sus ahorros a amortizar la hipoteca, lo que demuestra falta de cultura financiera porque es la peor decisión, no tiene sentido”, cree Ricard Garriga, fundador y consejero delegado de la plataforma Trioteca. En su opinión, el mejor camino es cambiar de banco y pasar la hipoteca variable actual a una fija (el tipo medio es de 2,88% a 30 años) o una mixta (con la parte fija al 2,29%). “La gente que hizo este cambio en junio se ha ahorrado de media 276 euros al mes”, indica. En cualquier caso, el experto recuerda que amortizar la hipoteca tiene siempre más sentido al principio que al final, cuando apenas se pagan intereses debido a que en España el sistema de amortización más utilizado es el francés (al final es cuando mayor peso del dinero financiado se abona).

Pago al contado

Que se firmen menos hipotecas no solo tiene que ver con el hecho de que se compren menos casas (un 11,4% menos en mayo con respecto a un año antes, según el Consejo General del Notariado), sino también con el fuerte aumento de las compras que se hacen sin pisar el banco. Más de la mitad de las adquisiciones de vivienda, en concreto el 56,3%, que se cerraron en mayo, se realizó sin que mediase un préstamo hipotecario. “Indudablemente en estas cifras tiene mucho que ver el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios que hace que algunas personas hayan dejado de tener acceso a la financiación y que aquellos que pueden procedan al pago al contado”, explica María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado.

Javier Kindelan, responsable de Living (sector residencial) de CBRE España, añade que “siguen existiendo ahorros embalsados en los hogares tras la pandemia, priorizándose su uso en vez de esperar a hipotecarse en un futuro próximo con el euríbor más normalizado”. Aunque hay más factores. “En paralelo, identificamos el repunte de la demanda extranjera como otro factor que puede ser importante para explicar este menor peso de las compras con hipotecas al depender, generalmente, en menor medida de financiación hipotecaria”, explica.

La figura del comprador foráneo que paga al contado es muy evidente en los destinos turísticos españoles, especialmente en las Islas Canarias y Baleares. En Las Palmas de Gran Canaria solo el 28,5% de los clientes de la agencia inmobiliaria Engel & Völkers han solicitado una hipoteca, frente al 71,5% restante que ha comprado con recursos propios, según datos de la empresa. En 2021, la distribución era la contraria (78% con hipoteca y 22% sin financiación). Las zonas donde es más llamativo el pago al contado han sido Santa Brígida y el sur, donde el porcentaje asciende al 100%. Y no solo se trata de compras de viviendas de lujo, la especialidad de esta agencia: en Las Palmas de Gran Canaria las operaciones se han hecho entre los 1.536 euros por metro cuadrado y los 5.489 euros.

Florian Hofer, director general de Engel & Völkers Baleares, relata que “en 2022, el 75% de los inversores extranjeros pagaron en efectivo y la mayoría de estas propiedades se encontraban en la alta gama del mercado”, entre los dos y los seis millones de euros.

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