Técnicas de presión para abaratar la hipoteca: ser infiel al banco suele dar resultado

El divorcio hipotecario se consuma en España para ahorrar dinero. El matrimonio durante 20 o 30 años con una misma hipoteca, el contigo pan y cebolla, es cosa del pasado. El culpable es un euríbor que se ha colocado en máximos desde 2008 (la media de junio está en el 3,9%, aunque la diaria ya ha rebasado el 4%), lo que para una hipoteca de 150.000 euros (con un diferencial del 1% a 25 años) supone pagar unos 252 euros más al mes, 3.000 euros adicionales al año.

Cada vez son más los hipotecados que, asfixiados por las cuotas mensuales, están dando el paso de cambiar de hipoteca o de banco. Hay dos opciones para hacerlo. Una es la subrogación, operación que consiste en mejorar las condiciones llevándose la hipoteca a otro banco y así poder contratar, por ejemplo, una hipoteca mixta, el producto estrella en este momento. Otra es la novación, con la que se consiguen mejoras quedándose en la entidad de siempre. En España hay 4,1 millones de familias que tienen una hipoteca variable y “cada mes 300.000 reciben las malas noticias del gran aumento de la cuota hipotecaria”, cuenta Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, empresa intermediaria de hipotecas. Y añade: “El cambio de hipoteca es la gran solución al aumento unilateral de la cuota”. En esta plataforma el 70% de los préstamos gestionados son por cambio de banco. El objetivo de los clientes al dar este paso es claro: sustituir el interés variable por uno fijo o mixto, reducir el diferencial del préstamo variable, renegociar los plazos o suprimir comisiones. O todo a la vez.

El cambio de pareja es sencillo y barato. La primera parada siempre es el banco actual, para tantear si es posible algún tipo de mejora en las condiciones. De entrada, la respuesta suele ser negativa, así que toca buscar la mejor oferta consultando en varias entidades. Una vez seleccionada, “hay que esperar 15 días por si tu entidad quiere igualarte o mejorarte la oferta”, aporta Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

Si el cliente acepta, firmará una novación con su banco ante notario. Al final, esta es la operación más habitual por la comodidad que supone seguir con la entidad de siempre: de 65.002 novaciones en 2019 se ha pasado a 151.535 en 2022. No es fácil que el propio banco sirva en bandeja de plata la mejor oferta del mercado, pero “nos consta que en muchos casos sí se iguala o mejora la oferta”, afirma Miquel Riera, experto en hipotecas en HelpMyCash, comparador de productos bancarios. Hay que pagar los 300 euros de media que cuesta una tasación (si el banco la pidiera) y una comisión por novación (en el caso de que figure en la escritura), que suele costar entre un 0% y un 1,5% sobre el importe pendiente, cuenta Riera.

Buen historial

Si el cliente rechaza la oferta o no recibe ninguna, podrá formalizar la subrogación con otro banco. “Lo bueno para la entidad es que el cliente llega con un historial crediticio y puede ver que ha respondido siempre a los pagos, no tiene deudas pendientes…”, razona la portavoz de iAhorro, donde las subrogaciones copan el 40% del negocio cada mes, cuando hace un año eran el 10%.

En la subrogación hay que pagar la tasación del inmueble, que a veces suele asumir la nueva entidad, y la comisión por subrogación si la hubiera —esta al banco que se abandona—, que normalmente va del 0% al 2% del importe pendiente. Corresponde a la entidad asumir los gastos de notaría, gestoría y registro. Un ejemplo: para una hipoteca de 100.000 euros, un 0,25% de penalización son 250 euros, a lo que hay que añadir la tasación. “Con 550 euros una persona se puede cambiar de hipoteca. Los usuarios que lo han hecho en mayo se han ahorrado de media 237 euros, por lo que en dos meses ya tendrían amortizado el gasto”, señala Garriga. Es importante conocer que el banco no puede cobrar comisión por pasar la hipoteca variable a un tipo fijo, según recoge la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde 2019, que facilitó estas operaciones.

El número de subrogaciones ha pasado de 11.183 de 2019 a 21.304 de 2022, año en el que el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a subir tipos de interés tras una era de política monetaria acomodaticia. En el primer trimestre de este año se han cerrado 5.972 operaciones, una cifra ligeramente inferior a la registrada en el mismo periodo de 2022 (6.596), según el INE. Hay que tener en cuenta que muchos hipotecados se apresuraron a hacer el cambio con las primeras subidas de tipos y que hay entidades que no aceptan la subrogación y piden cancelar la hipoteca actual para contratar una nueva, una operación que es más cara para el cliente y más ventajosa para el banco. “Se empieza de cero con la amortización, no se tienen en cuenta los intereses pagados como en la subrogación”, señala Martínez. En este caso, el coste puede ir de 1.000 a 1.600 euros, más la comisión por cancelación anticipada si la hay. Aunque resulta más costosa, la opción de cancelar el préstamo y suscribir uno nuevo podría salir a cuenta, por lo que conviene echar números y explorar todas las posibilidades.

Cada persona puede cambiar de hipoteca las veces que quiera, no hay un límite. “Hemos tenido casos extremos, como cambiar al cabo de tres días de firmar la hipoteca”, cuenta Garriga. Dicho esto, lo habitual es que transcurran de uno a tres años.

Las grandes beneficiadas por los divorcios son las hipotecas mixtas. Hay más interés por ellas, tanto por parte de los clientes como de la banca. “De las entidades que operan en España, nos consta que hay al menos 12 que ofrecen hipotecas a tipo mixto, mientras que hace poco más de un año eran prácticamente la mitad”, cuenta Riera. Las que aún no disponen de este producto lo están planificando, sobre todo las mixtas a cinco años, las más atractivas en el momento actual.

La hipoteca mixta suele tener un periodo fijo de 5, 10 o 15 años y posteriormente cambia a variable. Los expertos consideran que es una buena opción para unos años y, además, ofrecen un interés más bajo que el de las fijas. “Son convenientes para los clientes que quieren protegerse de las subidas actuales del euríbor, que no encuentran hipotecas fijas atractivas y que tienen ahorros para adelantar capital y acortar su plazo”, dice Riera. Y si baja el euríbor, existe la posibilidad de volver a cambiar de crédito. Con la mira puesta en ese futuro cambio, es importante que en la novación o subrogación se negocie con la entidad que no existan comisiones.

Durante el periodo fijo de la hipoteca mixta se suele pagar un 2,3%, aunque las hay por 3,5% sin bonificaciones, y en el variable pasa a euríbor más un diferencial que va del 0,6% al 1%. “Cuanto mayor es ese periodo inicial, más alto es el interés fijo aplicado”, dice el ejecutivo de Trioteca, donde las mixtas son ya el 32,32% de las hipotecas que cierran.

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