La subida de las hipotecas frena la compra de casas: “Los intereses son inasumibles”

Patricia Juez, madrileña de 30 años, ha tirado la toalla después de tres años tratando de comprar un piso. “Los intereses son inasumibles. Seguiré en casa de mis padres hasta que bajen un poco”, cuenta. Aunque dice tener ahorros suficientes para la entrada de una casa de unos 250.000 euros en la zona sureste de la capital, el cambio de las condiciones de financiación ha sido determinante: “Con el aumento de los intereses me resulta imposible, y más siendo una persona sola”. Cuando comenzó la búsqueda de vivienda, durante los años de la pandemia, las hipotecas fijas estaban en el 0,8%. Un chollo en comparación con la situación actual. “Ahora mira cómo están, en el 3,8%. Y lo mismo pasa con las variables”, se lamenta esta profesora de un colegio concertado en Madrid. Los bancos, además, no le ofrecen hipoteca fija: “Solo mixta o variable”, se queja. Ella, en cambio, prefiere asegurarse las cuotas mensuales hasta el final “por seguridad”.

Las siete subidas de tipos que ha hecho el Banco Central Europeo (BCE) desde julio del año pasado, y el correspondiente encarecimiento hipotecario, han ensanchado la lista de los ciudadanos que intentaban adquirir una casa y ya no pueden. El resultado es que la compra de vivienda y la firma de préstamos se han frenado en España, dejando al descubierto un cambio de ciclo. Las previsiones de distintas entidades y organismos vaticinan que el número de casas que cambiará de manos en 2023 caerá hasta un 30%.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha puesto este jueves cifras a este fenómeno. La compraventa de viviendas registró en marzo un descenso del 5,7% con respecto al mismo mes del año pasado, hasta un total de 55.778 operaciones. Con este retroceso interanual, la compraventa de viviendas encadena dos meses de tasas negativas. En lo que va de año las transacciones inmobiliarias retroceden un 2,1%.

Para el economista Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, “la demanda latente sigue siendo fuerte por el carácter de valor refugio de la vivienda y la inflación, pero algunos hogares se encuentran con dificultades para acceder a un préstamo en condiciones sostenibles, lo que pesa en la compraventa”. Se refiere al hecho de que hace apenas un año, el euríbor estaba por debajo del 0,3% y hoy se acerca al 4%, encareciendo la hipoteca media el pasado abril en 263 euros mensuales.

Esta subida tan acelerada ha herido al mercado inmobiliario. El 62% de los potenciales compradores de vivienda dicen que han parado el proceso o se lo están planteando, según un reciente estudio de Fotocasa. Los datos recabados por el comparador hipotecario Rastreator apuntan en una dirección parecida: un sondeo entre más de 2.000 personas llevado a cabo en marzo y abril concluyó que un 52% de quienes pensaban contratar una hipoteca han decidido esperar a que bajen los tipos de interés. Un 24% aseguraron que habían reducido el presupuesto previsto.

La dificultad para acceder a la compra “pivotará parte de la demanda de la propiedad hacia el alquiler”, cree Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España y responsable del área residencial de la consultora. Un trasvase que tensará aún más los precios de los arrendamientos. “Vivimos de alquiler en un piso pequeño, de 60 metros, y bastante antiguo en la zona sureste de la capital y pagamos 600 euros al mes. Acabamos de ser padres y necesitamos una vivienda más grande, pero ya no me planteo comprar a la vista de la subida de tipos, seguiremos de alquiler”, ejemplifica Pedro M., de 39 años y empleado en una empresa del Ayuntamiento de Madrid. Cuenta que cuando se planteó la compra se puso como límite un precio de 180.000 a 200.000 euros y una letra mensual, a pagar con su pareja, de hasta 700. Pero ahora ni los precios ni las letras son “razonables”. Y eso a pesar de que los primeros han concedido cierto alivio: el ciclo alcista de la vivienda tocó techo en el primer trimestre de 2022, con un alza interanual del 8,5% que fue la mayor desde 2007. Después, empezaron a ralentizarse y este año se han anotado las primeras rebajas.

Caídas de dos dígitos

El Consejo General del Notariado registra seis meses consecutivos de frenazo en la compraventa de casas. En marzo, último dato disponible, bajaron un 11,7% respecto al mismo mes de 2022, que fue el año más boyante para el mercado inmobiliario desde 2007. En ese mismo mes de marzo, el precio medio por metro cuadrado caía un 2,6% interanual, hasta 1.580 euros, la primera bajada significativa desde la pandemia. Aunque la realidad inmobiliaria es muy dispar en las distintas comunidades autónomas, ya que el precio se encareció en diez regiones y disminuyó en las siete restantes: Cantabria (-7,7%), País Vasco (-6,2%), Baleares (-6,1%), Navarra (-1,5%), Castilla-La Mancha (-1,5%), Extremadura (-1,2%) y Asturias (-0,5%). La firma de hipotecas lleva ya dos meses con retrocesos interanuales por encima del 20%. Este jueves, el Instituto Nacional de Estadística ha confirmado en su serie, ligeramente distinta porque toma los datos de los registros de la propiedad, la tendencia del mercado a frenarse: en el primer trimestre las compraventas han retrocedido un 2,1%, pero si se mira solo marzo, la caída se acerca al 6%.

Los vendedores, en cambio, se resisten a aceptar la nueva realidad. “Los propietarios no asumen que un piso vale menos hoy que hace seis meses”, resume Tomás Muñiz, dueño de dos inmobiliarias de Grupo Tecnocasa en Barcelona. Este agente, con 51 años y décadas de experiencia en el sector, ve diferencias con lo que ha pasado en otras ocasiones. “Históricamente, una subida de tipos tardaba un par de meses en traducirse en una rebaja del precio de los pisos, pero como ahora llevamos meses de continua subida, el momento en que las casas asumen ese ajuste no acaba de producirse, porque tampoco se sabe cuándo acabarán de crecer los intereses”.

Ese momento podría estar cerca. La Reserva Federal estadounidense ha lanzado señales de que está dispuesta a detener la política monetaria restrictiva. Y al otro lado del Atlántico, los mercados descuentan pocas subidas adicionales de tipos del Banco Central Europeo (BCE). “Si la política monetaria sigue esa senda, el euríbor se estabilizará más o menos en torno a su nivel actual”, cree Torres. Funcas anticipa que podría subir hasta el 4% o 4,25%.

“Hay gente que se queda sin posibilidad de acceso al crédito”, relata el responsable de hipotecas de Rastreator, Sergio Carbajal. El portal recibe “el mismo número de solicitudes que hace un año”, pero a la hora de materializar eso en hipotecas se nota la diferencia. “No somos capaces de darle viabilidad al mismo número de personas”, añade el experto, quien cree que, no obstante, “todavía quedan ofertas competitivas en tipo fijo o mixto”.

Con hipotecas más caras (las nuevas que se firmen o las variables que han cambiado su precio en el último año), Bankinter advierte de que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de la renta neta que se destina a pagar la hipoteca) se elevará hasta niveles próximos al 40%. Todos los organismos internacionales sitúan el límite recomendable de los ingresos que un hogar debe destinar a los gastos de la casa entre el 30% y el 35%. Y eso, necesariamente, tendrá un reflejo sobre el mercado: la entidad pronostica descensos en la compra de casas del 14% en 2023.

BBVA Research, el servicio de estudios del banco, estima que las ventas de vivienda se reducirán todavía más: un 28,4% en 2023 respecto al año anterior. Pero se situarán por encima de las 500.000 operaciones, niveles similares al promedio anual entre 2015 y 2019. La caída, explican, se debe al menor crecimiento económico, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia. De hecho, la tasa de ahorro se ha reducido hasta niveles similares a los de la prepandemia al calor de la inflación. “En poco tiempo han subido precios e hipoteca. ¿Quién puede pagar una entrada de 70.000 euros”?, se pregunta Daniela J, de 43 años, que dispone de 40.000 euros de ahorro. “Sigo buscando por si hubiera un milagro, pero cada vez lo veo más difícil”, comenta.

En resumidas cuentas, el festín inmobiliario de 2022 se ha acabado. Si por cada vendedor de vivienda había cinco posibles compradores hace un año, ahora hay dos. “Todavía queda recorrido de enfriamiento”, dice José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Y añade: “La demanda seguirá bajando y la oferta irá subiendo y esto no cambiará hasta final de año”. Se vende menos y, además, se tarda más en cerrar la operación.

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