Caixabank mejora sus previsiones de venta de casas y eleva hasta el 2,9% el crecimiento de los precios para 2023

El mercado de la vivienda en España se desacelera, pero aguanta el tipo mejor de lo esperado. Caixabank Research ha mejorado sus previsiones del sector inmobiliario para 2023, revisando al alza tanto el número de compraventas, que sitúa en cerca de 500.000 casas, como el alza de los precios, que estima en el 2,9% anual. El aumento de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) para moderar la inflación en la eurozona —que se coloca en el 6,1%, la cifra más baja desde el inicio de la invasión rusa en Ucrania— auguraba un enfriamiento más intenso del mercado de la vivienda debido al lógico encarecimiento de las hipotecas. De hecho, las compraventas comenzaron a dar los primeros signos de agotamiento a mediados de 2022, coincidiendo con el cambio de rumbo de la política monetaria europea.

Pero el ritmo de desaceleración está siendo más suave de lo anticipado. Aun así, en Caixabank Research siguen hablando de “una notable ralentización del mercado inmobiliario español en los próximos trimestres”, aunque consideran que es poco probable que se produzca una fuerte corrección como la de la Gran Recesión entre 2008 a 2013. Descartan una debacle porque, según la entidad, hay varios factores que seguirán empujando la demanda y los precios de las viviendas, como la buena salud del mercado laboral, en el que prevé la creación de 390.000 puestos de trabajo en 2023 y 270.000 en 2024. También porque la inflación se modera —estima que por debajo del 4% en 2023— y los salarios registran crecimientos más dinámicos —en torno al 4% y 5% en 2023, y entre el 3,5% y el 4% en 2024—. A esto se añade el intenso flujo migratorio de los próximos años, que seguirá sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica. Según las proyecciones del INE, en 2023 y 2024 la población foránea aumentará en unas 490.000 personas al año.

En sus estimaciones iniciales, el servicio de estudios del banco auguraba un volumen de compraventas de 480.000 casas. Sin embargo, y debido a que en los primeros meses del año el descenso ha sido menor del esperado —hasta abril las operaciones cayeron un 3,4% interanual, pero siguen un 16,7% por encima del mismo periodo de 2019—, ha revisado al alza el dato: cerca de 500.000 transacciones en el conjunto de 2023. La cifra es similar a la registrada en 2019, pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000 unidades, su mayor cifra en 15 años). El mayor ajuste se concentrará en las viviendas de segunda mano, que representan el grueso de la oferta. En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantendrá en un nivel similar al del año anterior, unas 110.000 viviendas, en consonancia con el número de casas iniciadas en los últimos 12 meses.

La evolución del precio también se ha revisado al alza, debido a los buenos datos del primer trimestre —una subida del 2,2% intertrimestral, frente al 0,5% del cuatro trimestre de 2022, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana—. Caixabank Research ya no habla de un aumento de precios del 0,2% para el conjunto del año, sino de un encarecimiento del 2,9% para 2023. La mayor resiliencia de la demanda, sobre todo por parte de extranjeros que han comprado casa en algún municipio turístico español, y que tienen una menor dependencia del crédito, así como la escasez de oferta de vivienda de obra nueva y los elevados costes de construcción, han estado empujando el precio de la vivienda en los últimos trimestres, a pesar del fuerte aumento de los tipos de interés. Sobre todo en los municipios turísticos, donde el precio de las casas está muy cerca de alcanzar un nivel similar al anterior máximo registrado a mediados de 2008, mientras que en las localidades no turísticas se encuentra todavía un 26% por debajo del máximo. Aun así, de cara a los próximos trimestres, en línea con el debilitamiento de la demanda y de la economía en general, el banco espera “una notable desaceleración en los precios”. Su previsión para 2024 es una subida del 1,1%.

Respecto a la oferta de vivienda, seguirá estando muy limitada. La previsión es llegar a 90.000 visados en 2023, muy inferior a la creación neta de hogares. La entidad cree que las señales de enfriamiento de la demanda, las novedades legislativas, los problemas estructurales del sector y unos costes de construcción que se mantienen elevados, pese a la reciente moderación, no hacen prever que la falta de oferta de vivienda se revierta en los próximos trimestres. Los costes de construcción residencial en España podrían empezar a retroceder en agosto y caer alrededor de un 5% en promedio en 2024 (en ausencia de nuevos shocks). A pesar de este retroceso, los costes se consolidarían en torno al 16%, por encima del nivel de enero de 2021.

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