La firma de hipotecas cae casi un 16% en marzo con los intereses más altos en seis años

El mercado hipotecario español da muestras de estar redimensionándose a marchas forzadas. Tras tres ejercicios anómalos, por la contracción que provocó la pandemia y por el auge que siguió con la recuperación, los préstamos para la compra de vivienda retroceden sin que todavía esté claro cuál será el nivel en que se estabilizarán. Las cifras de marzo, publicadas este viernes por el INE, son una muestra de ello: las 36.182 hipotecas constituidas sobre vivienda suponen un 15,7% menos que un año atrás, la mayor caída desde que la tercera ola de coronavirus azotaba España en enero de 2021; pero a la vez supone un volumen notable, por encima de las alrededor de 31.000 hipotecas que se firmaban en marzo de 2019. Y este movimiento, además, se ve acompañado de un cambio radical de la política monetaria, con la subida de tipos de interés mas abrupta de la historia del Banco Central Europeo (BCE), lo que ha provocado un encarecimiento claro de la financiación. El tipo de interés medio en marzo, rozando el 3%, fue el más elevado desde abril de 2017.

Con marzo, tres de los últimos cuatro meses han acabado con una contracción del mercado. Las hipotecas retrocedieron casi un 9% con respecto a 12 meses antes en diciembre, remontaron cerca de un 3% en enero, volvieron a caídas en febrero del 2% y, ahora, ahondan en esa senda en el tercer mes de 2023. En el conjunto del primer trimestre del año, en España se constituyeron, siempre según las cifras del INE, en torno a 109.500 préstamos para la adquisición de vivienda, un 5,6% menos que en los tres primeros meses de 2022.

“Los datos de hipotecas de marzo reflejan ya claramente la fuerte caída que otros indicadores adelantados venían mostrando desde principios de año”, valora Juan Villén, responsable del departamento hipotecario de Idealista, quien cree que la caída continuará “en las estadísticas de los próximos meses, seguramente como mínimo hasta finales de verano”. Una apreciación en la que coincide Marta Pérez Amigot, de la Unidad de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja: “Para este 2023 se espera que se consolide este cambio hacia niveles inferiores de concesión hipotecaria”, escribe en otro análisis remitido a los medios, “el sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito, como se aprecia en los indicadores de solvencia o el ratio de créditos sobre depósitos, pero las tendencias demográficas y sociales, la ralentización de la economía y la subida de los tipos apuntan a una menor demanda por parte de los hogares”.

Si se observa el capital prestado, las cifras también retroceden. En marzo las hipotecas constituidas para vivienda supusieron cerca de 5.200 millones de euros, lo que supone un 17% menos que en el tercer mes del año pasado. El importe medio, 142.663 euros, es un 1,5% inferior al del mismo periodo de 2022, un signo del cambio de paradigma del mercado inmobiliario: con precios más contenidos y compras con menor financiación debido al alto coste que ahora tiene esta tras años de tipos ultrabajos.

Esa fiesta, la de los tipos de interés oficiales al 0% y el euríbor en negativo, se acabó hace tiempo. El euríbor, el indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas variables en España, sube mes tras mes desde principios de 2022. Y los tipos oficiales del BCE han subido en siete ocasiones desde el pasado julio, situándose este mayo en el 3,75%. Ese cambio de la política monetaria, con la que la autoridad bancaria de la eurozona busca combatir la inflación, ha tenido un reflejo claro sobre las hipotecas. El tipo de interés medio de los préstamos constituidos en marzo fue del 2,99%, el más elevado en casi seis años. Para las hipotecas con interés fijo, el tipo medio se situó en el 3,15%, lo que calca la situación de abril de 2018. En las de tipo variable, la media del 2,72% es la más elevada desde mayo de 2017.

Pese a ser más caras, la búsqueda de estabilidad sigue siendo determinante para los prestatarios y las hipotecas a tipo fijo siguen siendo mayoría, con casi un 64% de cuota de mercado en marzo. Pero ese porcentaje se está reduciendo conforme las hipotecas se encarecen y los tipos generales escalan, ya que muchas entidades solo ofrecen préstamos a fijos con intereses que resultan poco competitivos. “La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados”, valora la directora de Estudios del portal Fotocasa, María Matos. “Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado”, añade en un comentario escrito sobre los datos del INE.

En el análisis territorial, todas las comunidades autónomas vivieron un retroceso hipotecario en marzo salvo Asturias, donde subieron un exiguo 0,8%. Pero en la magnitud de la caída hay variaciones significativas. Mientras el mercado se redujo menos de un 10% en Canarias, Comunidad Valenciana y Castilla y León; en otros tres territorios (Baleares, Madrid y Castilla-La Mancha) superó el 20%. En el conjunto del mercado hipotecario español (es decir, todas las hipotecas constituidas sobre cualquier inmueble, no solo viviendas), los préstamos ascendieron en marzo a 47.459, casi un 17% menos que un año antes. El capital prestado, por encima de los 7.787 millones de euros, retrocedió un 11,5% respecto al tercer mes de 2022.

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