La venta de casas en España caerá este año un tercio y quedará por debajo del medio millón de operaciones

La nueva realidad inmobiliaria de España, que va en sintonía con la de Europa, dejará un tercio menos de actividad en el mercado. Es lo que pronostica CBRE, la mayor consultora inmobiliaria mundial, que estima que las compraventas se reducirán este año un 33% con respecto a 2022. No se trata, aun así, de ninguna debacle, puesto que el año pasado fue extraordinario para la compra de casas, el mejor ejercicio desde 2007. Pero “las perspectivas son de ajuste”, ha dejado claro este lunes la jefa del departamento de investigación de CBRE Iberia, Miriam Goicoechea, “y el dato destacado es que no vamos a alcanzar las 500.000 viviendas vendidas”.

El panorama se completa con una estabilidad de precios (estos crecerán un 0,1%, según el informe de tendencias en el sector residencial que la firma de consultoría ha difundido este lunes), aunque en ambos casos cabe esperar un mejor comportamiento del segmento de obra nueva. Las casas a estrenar, favorecidas por el desequilibrio entre la demanda y la oferta —cada año se crean en España más de 200.000 nuevos hogares, mientras se edifica en torno a 100.000 casas, ha recordado Goicoechea—, se encarecerán en torno a un 3%.

El culpable del cambio de ciclo está claro desde hace tiempo. “Dentro de nuestro mercado, el elemento que más está influyendo es la subida de los tipos de interés”, ha asegurado Javier Kindelán, vicepresidente de CBRE España. Como consecuencia del encarecimiento de la inflación (los tipos de interés oficiales que fija el Banco Central Europeo eran del 0% hace un año, y del 3,75% ahora) y también de la pérdida de poder adquisitivo (la inflación repuntó al 4,1% en abril y lleva ya dos años por encima del 2%), comprarse una casa será este año más difícil. El informe eleva la tasa de esfuerzo hasta el 38,8%, por encima del porcentaje de ingresos que se considera razonable destinar al pago de la casa (entre un 30% y un 35% máximo, según diversos organismos).

La inversión resiste

Aunque las nuevas condiciones macroeconómicas también afectan a los inversores profesionales, que ven que financiarse también les sale más caro y necesitan más rentabilidad en las operaciones para que les salgan a cuenta, lo cierto es que el primer trimestre del año apenas se ha notado ese efecto. La inversión en el sector Living (en el que CBRE engloba todos los inmuebles que se usan para vivir, desde pisos en alquiler hasta residencias de estudiantes) alcanzó los 1.219 millones hasta marzo. Esto supone el 42% de toda la inversión inmobiliaria que tuvo España, ya que a diferencia de otros sectores como el de oficinas o el de activos comerciales, los inversores aquí no pisaron el freno. Aunque Kindelán ha matizado que la cifra se ha visto aupada por varias operaciones de gran calado, lo que es inusual: “A nivel europeo, todos los países están acusando que en sus mercados hay menos actividad de inversión”, ha explicado, “en España eso no es distinto, pero ha ocurrido en menor proporción”.

El grueso del volumen invertido, 805 millones, se correspondieron con build-to-rent (construir para alquilar). Se trata de nuevas promociones que se queda en bloque un inversor para destinar todos los pisos al alquiler. CBRE también destaca el impulso, 109 millones, que experimentó el sector público en tanto que inversor. Este agrupa a Administraciones Públicas que compran o mandan construir edificios para destinarlos a vivienda asequible o con fines sociales.

La vivienda asequible, de hecho, se constituye como una nueva tendencia dentro de la inversión residencial. La consultora la divide entre regulada (sobre suelos con protección oficial) y no regulada, y estima que ambas han acaparado un 41% del total de dinero invertido en residencial. A esta se unen tendencias que se arrastran desde hace años, como el incremento de residencias de estudiantes (España está en volumen de camas a años luz de otros países europeos). Estas acapararon una inversión de 160 millones entre enero y marzo, debido a tres transacciones en las provincias de Valencia y Barcelona. A largo plazo, CBRE apunta al crecimiento de las viviendas de marca (casas patrocinadas por alguna marca asociada al lujo) o las viviendas sénior, casas preparadas para las personas más mayores y llamadas a ganar espacio en un país con una población más envejecida, aunque el informe destaca que este sector “no generó actividad transaccional en el primer trimestre”.

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