Las hipotecas arrancan 2023 con el tipo de interés más caro en casi cinco años

Las hipotecas constituidas sobre vivienda se sobrepusieron en pasado enero al bache de diciembre. Las 37.435 operaciones registradas supusieron un 2,9% más que en el mismo mes del año anterior, frente a la caída interanual de casi el 9% con que habían acabado 2022. El repunte se produjo a pesar de que los préstamos para la compra de casa fueron los más caros en casi cinco años. El tipo de interés medio, según las estadísticas difundidas este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), escaló hasta el 2,65%. Hay que remontarse a junio de 2018 para encontrar un porcentaje similar, y a abril de ese mismo año para encontrar uno más alto.

La diferencia con aquella situación es que entonces la tendencia de los intereses era a abaratarse, mientras que ahora se están encareciendo a marchas forzadas. En los últimos tres meses que contempla la estadística oficial, los tipos medios han subido más de medio punto. Es algo que nunca había sucedido en toda la serie estadística, que arranca en 2009, y la causa de ello es evidente: el pasado verano el Banco Central Europeo (BCE) inició la subida de tipos de interés oficiales más abrupta de la historia y eso se está trasladando a los precios de los préstamos.

De hecho, los 2,65 puntos de interés medio de enero no reflejan todavía toda la amplitud de la subida que ha hecho el BCE. El supervisor monetario ha situado este marzo el precio oficial del dinero en el 3,5% —y la facilidad de depósito, en el 3%—, cuando nueve meses atrás estaba en el 0%. Esto sugiere que el reflejo de ese cambio en los tipos de interés hipotecario que recoge el INE, una estadística que según los expertos lleva un desfase de unos dos meses con la realidad de mercado, todavía tiene margen de subida. Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja asegura que la subida de enero “parece un rebote puntual que difícilmente revertirá el cambio de tendencia iniciado en el sector en el último trimestre de 2022″.

En el desglose entre tipo de interés fijo y variable, el primero alcanzó de media el 2,79% y el segundo se puso en el 2,38%. En ambos casos son los más altos desde diciembre de 2019 y febrero de 2020, respectivamente. Es decir, desde antes de que la pandemia impactara en España.

Los datos conocidos este lunes también traen buenas noticias para el sector hipotecario. La mejor es la resistencia del mercado. Tras un descalabro del 8,8% en diciembre, las hipotecas empezaron el año repuntando y se anotaron un crecimiento interanual del 2,9%. Aunque nadie espera que este año supere al 2022, que fue el ejercicio con mayor concesión de hipotecas desde 2010. Juan Villén, responsable de la división hipotecaria del portal Idealista, considera que las cifras responden a un efecto ilusorio de la estadística, ya que los datos muestran por otro lado que se están vendiendo menos casas que antes. “El leve e inesperado repunte del número de hipotecas inscritas”, explica Villén en un comunicado, “se justifica por un lado por el decalaje en la inscripción registral, y por otro y sobre todo, por el alto volumen de cambio de hipotecas de variable a fijo, donde muchos bancos están recurriendo a la cancelación y apertura de un nuevo préstamo en lugar de la subrogación”. Es decir, que muchos particulares que responden a la subida de tipos oficiales buscando un préstamo más ventajoso que su hipoteca variable, acaban cancelando esta y contratando una nueva.

Menos cambios registrales

Como sea, las más de 37.000 hipotecas inscritas en enero son una cifra muy alta históricamente para un solo mes (aunque el año pasado varios se situaron por encima de las 40.000). Fotocasa destaca que España lleva 22 meses consecutivos superando el hito de 30.000 hipotecas inscritas. “La firma continúa con niveles estables a pesar de la subida de tipos”, sostiene la portavoz del portal, María Matos. A la vez, las hipotecas con cambios registrales (es decir, las que cambian el tipo de interés o algún otro aspecto del contrato) disminuyeron un 14% respecto a enero de 2022. En total, 12.554 préstamos cambiaron de condiciones y casi 5.000 lo hicieron para cambiar los intereses. De hecho, si las que tenían un precio fijo era de partida un 11%, tras esos cambios representaban más de la mitad, casi el 51%.

En los préstamos nuevos, el cantar es otro. Hace tiempo que los fijos son mayoritarios, porque son el refugio que los compradores de vivienda han encontrado ante la subida de los préstamos variables. En enero representaron un 67,4% del total de hipotecas inscritas. Siendo un porcentaje muy considerable (más de dos de cada tres préstamos) está todavía por debajo del 70%, en el que se movía el mercado durante gran parte de 2022. El motivo es que con el encarecimiento de tipos muchos bancos han subido los intereses fijos, o directamente los han retirado de su oferta comercial, y muchos prestatarios han optado de nuevo por el variable.

Por comunidades autónomas, enero deja una sensación dispar. Mientras las hipotecas crecieron un 31,2% en Navarra respecto a 12 meses atrás, en Aragón cayeron casi un 32%. Otras seis comunidades (La Rioja, Asturias, Cantabria, Madrid, Galicia y Murcia) retrocedieron en número de hipotecas respecto a enero de 2022.

El capital total de dinero prestado en hipotecas para la compra de vivienda ascendió a 5.340 millones de euros. Esto refleja que la hipoteca media fue de 142.654 euros, un 1,3% más que un año atrás, y el plazo medio de devolución se situó en 25 años. En conjunto, sumando a las hipotecas sobre vivienda las que se inscribieron sobre otro tipo de fincas rurales o urbanas, el INE contabilizó en enero 48.501 hipotecas, un 2,7% más que un año antes. El capital total prestado asciende a más de 8.000 millones, un 12,6% más, y el importe medio es de 165.760 euros, casi un 10% más alto. El INE avisa en su nota de prensa de este lunes de que ha revisado el método por el que se calculan los tipos de interés medio para “mejorar la estimación”. La revisión se ha aplicado desde enero de 2020.

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