Las hipotecas para comprar vivienda se frenaron en diciembre tras el mejor año desde 2010

El sector hipotecario español se dio un auténtico festín en 2022. El año pasado se firmaron 463.614 hipotecas para vivienda, la cifra más alta registrada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) desde 2010. En un ejercicio en que los intereses se dispararon por la subida de tipos oficiales más abrupta de la historia, los préstamos para la compra de vivienda crecieron casi un 11% espoleados por una actividad inmobiliaria sin precedentes desde los años de la burbuja. Ambos efectos, los intereses más altos y el mayor volumen de hipotecas, contribuyeron al negocio de los bancos, que vienen de presentar resultados anuales con unos beneficios récord, pero acabaron el año con una sensación agridulce. En diciembre, las 30.075 hipotecas registradas suponen una caída interanual (con respecto a diciembre de 2021) del 8,8%, la primera que vive el mercado en casi dos años.

Hasta julio del año pasado, todo remaba a favor del sector, que en el año de la pandemia perdió un 6,5% del negocio y lo ha recuperado con creces tras un crecimiento del 23,8% en 2021, al que se suma el 10,9% de 2022. Sin embargo, la inflación llevó al Banco Central Europeo (BCE) a dar un viraje radical en su política monetaria hace siete meses. Desde entonces, los tipos de interés oficiales han pasado del 0% al 3% (y ya se ha anunciado que subirán al 3,5% en marzo). En consonancia, el euríbor, que es el indicador al que se referencian la mayoría de préstamos variables en España, escaló el año pasado desde posiciones negativas hasta más del 3%, encareciendo las letras de la hipoteca en varios cientos de euros para muchas familias.

Pero ese movimiento solo encuentra un tímido reflejo, de momento, en la estadística del INE. Esta toma como fuente las hipotecas que se llevan a los registros de la propiedad, y por ello los expertos le atribuyen un desfase de entre uno y dos meses con los movimientos reales del mercado. Así, los tipos de interés medios de los préstamos inscritos en diciembre marcaron un 2,67%, se trata del porcentaje más alto desde abril de 2018 y marca una clara línea ascendente, pero alejada todavía de una cima que se espera más alta. Para las hipotecas fijas, el tipo medio que recoge la estadística oficial fue del 2,93%, todavía por debajo del entorno del 3% que marcaba antes de la pandemia. Para las variables, el interés medio en el primer año de préstamo subió en diciembre hasta el 2,18%, todavía por debajo de la cifra de enero de 2022.

Lo que sí se aprecia en los datos es el cambio en la estrategia de comercialización de los bancos. Aprovechando el entorno de tipos de interés ultrabajos que se había instalado en la zona euro desde hacía años, muchos prestatarios aprovecharon para contratar préstamos a tipo fijo. Estos, que eran casi marginales hace una década, llegaron a representar tres cuartas partes de las hipotecas nuevas que se firmaban en España. Son algo más caros, pero aportan la seguridad de saber lo que se pagará desde el principio hasta el final del préstamo. La subida de los intereses y el entorno de volatilidad económica, sin embargo, ha hecho que los bancos dejen de ofrecer estas hipotecas o lo hagan en unas condiciones que ya no resultan tan atractivas. Como resultado, las hipotecas variables han vuelto a crecer y en diciembre representaron un 35,4% del mercado. Las fijas resisten con un 65,6% de la cuota de mercado.

Si se observa el conjunto de 2022, la banca prestó cerca de 67.461 millones de euros para la compra de vivienda. Esa cifra supone un 17,3% más que en 2021, un incremento superior al del número de hipotecas porque las casas se encarecieron y, en consonancia, la hipoteca media también fue más cara: 145.510 euros. En conjunto, todo el negocio hipotecario español, sumando los préstamos que se concedieron también para la compra de otros tipos de inmuebles (como garajes, trasteros, locales o fincas rústicas) abarcó casi 95.853 millones, un 16,1% más que el año anterior.

Por comunidades autónomas, las hipotecas, tanto en volumen como en número de operaciones firmadas, crecieron en todos los territorios salvo en Navarra, donde se firmaron un 4,6% menos de préstamos. La comunidad foral marcó, además, el crecimiento más bajo (1,6%) en el volumen de capital prestado para comprar viviendas. La Rioja (con un 28,5% más de hipotecas y una 40,4% más de capital) fue la comunidad con un mayor crecimiento, seguida muy de cerca por Baleares y, ya a más distancia, por Canarias.

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