Las claves de la nueva ley de vivienda: un tope al alquiler, zonas tensionadas, honorarios inmobiliarios a cargo del casero y normas para grandes tenedores

Los socios de Gobierno y sus aliados en el Congreso han llegado a un acuerdo sobre la nueva ley de vivienda, una reforma prometida a Bruselas que ya tenía que estar aprobada desde finales del año pasado. La norma, que introduce un tope permanente a la subida de los alquileres —la cuestión clave de las negociaciones— había dado lugar a duros choques entre los partidos de la coalición, PSOE y Unidas Podemos, así como con las formaciones del bloque de investidura necesarias para que la normativa saliera adelante, Bildu y ERC.

En la propuesta acordada, presentada este viernes por los diputados de ERC, Pilar Vallugera, y Oskar Matute, de Bildu, además del tope al alquiler, también se ha modificado la regulación para declarar una zona tensionada, se ha elevado la protección para los desahuciados y la definición de grandes tenedores.

¿Qué es el tope a los alquileres?

El tope al alquiler se refiere al límite por encima del cual los caseros no pueden actualizar la renta de sus inquilinos, y es uno de los puntos más importantes —o al menos más debatidos— de la nueva norma. Actualmente, este techo está fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler. Pero se trata de una medida temporal, aprobada por el Gobierno ante la escalada de precios, que permanecerá en vigor hasta finales de este año para mitigar el impacto de una inflación que escaló hasta el 8,4% en 2022 y que es aún difícil de controlar. Las actualizaciones de rentas suelen coincidir con el IPC medio del ejercicio anterior. El dato de marzo, publicado este viernes, es del 3,3%.

Mientras que Unidas Podemos defendía mantener el porcentaje del 2%, el PSOE presionaba para subirlo al 3% durante dos años para después fijar una nueva referencia que tendrá que elaborar el Ministerio de Transportes y Vivienda. Tras un largo tira y afloja, finalmente se ha acordado eliminar el IPC como índice de referencia. Este año se mantendrá el límite vigente del 2% anual, que subirá al 3% el año que viene. A partir de 2025 será sustituido por un nuevo índice.

Nuevo índice

Debido a que el IPC “ha demostrado producir fluctuaciones enormes” y “aumentos [de precios] descontrolados” en las rentas, en palabras de Matute, dentro de dos años entrará en vigor un nuevo índice que contenga las actualizaciones de las rentas y evite que se disparen. Este indicador aún no está diseñado, “pero está la determinación que no arroje un resultado superior al IPC”, ha señalado el diputado de Bildu.

Reparto de gastos

El acuerdo también contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero, estableciendo que los honorarios de gestión inmobiliaria —es decir, el mes que cobra la agencia— y de formalización del contrato tengan que ser asumidos al 100% por los propietarios “porque es a ellos a quien se presta el servicio”, han detallado los diputados de Bildu y ERC. También se prohíbe subir las rentas a través de la inclusión de nuevos gastos, como la cuota de la comunidad de vecinos o la tasa de basura.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Son aquellas áreas donde los precios de los inmuebles particularmente elevados están expulsando a los inquilinos, y por eso se ha considerado necesario poner restricciones adicionales a las rentas. En concreto, topar los precios del alquiler. Para que el perímetro sea declarado como tal se tendrán en cuenta dos elementos distintos, que no se tienen que cumplir a la vez. El primero es que la carga media del coste del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de la zona. El segundo, que los precios de compra o alquiler de la vivienda hayan superado en más de tres puntos el IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.

La declaración de la zona tensionada, que se hará por pequeñas zonas equivalentes a los distritos censales, la tiene que hacer la administración pública competente, es decir, la comunidad autónoma o el municipio, y se revisará cada tres años —podrá revertirse antes si ha dejado de serlo—. Un punto que podrá generar agravios comparativos entre territorios, debido a que algunas administraciones ya han avanzado que no se adaptarán a la nueva norma.

“Crear más zonas tensionadas y más amplias, como vemos en el acuerdo, con mayor facilidad administrativa para las comunidades autónomas y municipios, no es la solución. Propietarios e inversores van a querer huir de las zonas tensionadas, cerrando o vendiendo sus inmuebles”, opina José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. “La pandemia nos ha enseñado que la única manera de que los precios de los alquileres bajen es a través del aumento de la oferta”.

¿Es lo mismo un gran tenedor que un pequeño propietario?

No. La norma rebaja a 5 el número de viviendas que tiene que poseer un propietario para ser considerado gran tenedor —en el texto anterior eran 10— y establece que puede ser tanto una persona física como jurídica. A estos caseros, cuando alquilen en zonas tensionadas, se les aplicará un índice de contención de precios, un nuevo indicador que será distinto en cada zona. En el caso de los pequeños propietarios, que tendrán incentivos fiscales para que les salga rentable poner la vivienda al alquiler —medida apoyada por el PSOE, pero no por Unidas Podemos ni por los grupos aliados—, el alquiler deberá indexarse a la renta anterior si es un nuevo contrato.

¿Y la vivienda que se alquila por primera vez?

A los nuevos inmuebles que salgan al mercado —aquello que no se ha arrendado en los cinco años anteriores— en una zona tensionada se aplicará el índice de contención de precios que vale para los grandes tenedores, también cuando se trate de pequeños propietarios. También en este caso dependerá de las comunidades, que deben declarar el área como tensionada y también tienen competencia para imponer o no sanciones.

La norma contempla una excepción en caso de reforma. Si el coste de la obra supera el 10% del valor de compraventa del inmueble, entonces se podrá elevar el precio del alquiler por encima de los límites fijados, hasta un máximo del 10%.

Desahucios y vivienda protegida

Vallugera (ERC) ha celebrado la ampliación de la protección en caso de desahucio. Cuando entre en vigor la nueva norma, será obligatorio trasladar a los afectados la fecha y hora del lanzamiento, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los dos años y se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). Además, se prohíbe la venta de vivienda pública a fondos de inversión.

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