CaixaBank advierte de que la subida de los intereses “aumenta el riesgo” ante burbujas inmobiliarias

“El riesgo de burbuja inmobiliaria parece contenido” en España, pero otras economías de su entorno van a experimentar una auténtica prueba de fuego con las subidas de los tipos de interés. Así lo advierte CaixaBank Research en su último informe sectorial inmobiliario, que se publicará el lunes, y al que EL PAÍS ha tenido acceso por adelantado. El departamento de estudios del banco dedica uno de los apartados del documento a evaluar el peligro de pinchazo de una burbuja inmobiliaria en 17 economías desarrolladas de Europa, Norteamérica, Asia y Oceanía. Su conclusión es que al menos seis de esos países (Nueva Zelanda, Canadá, Australia, Holanda, Luxemburgo y Suecia) tienen “claras señales de sobrecalentamiento” en sus mercados inmobiliarios, lo que en el actual contexto de subidas de tipos de interés puede provocar “una corrección marcada” de los precios de la vivienda e impactar “sobre los balances de las familias y del sector financiero”.

El informe no cuestiona la política monetaria de los bancos centrales, que en casos como el español creen que puede ayudar a enfriar el mercado y a aumentar la accesibilidad a la vivienda. Pero destaca la “preocupación” por cómo ese mismo enfriamiento afectará a los países cuyos sectores inmobiliarios están “sobrecalentados” y han acumulado “desequilibrios” durante más tiempo. El problema es que la corrección de precios, que ya ha empezado en algunos mercados, sea demasiado abrupta, lo que en términos coloquiales equivale a pinchar la burbuja.

A los seis países ya citados, el estudio añade un grupo de otros seis (Alemania, Portugal, Francia, Dinamarca, Noruega y EE UU) con indicadores “en zonas preocupantes”. En conjunto, a partir de los sistemas de vigilancia de los mercados de vivienda de la Reserva Federal estadounidense y del Consejo Europeo para el Riesgo Sistémico, el informe alerta de que “el número de economías con un mercado residencial sobrevalorado se acerca a los máximos de 2006, el pico de la anterior burbuja. De hecho, ahora se cuentan 12 países y entonces se llegó a un máximo de 15. En conjunto, destacan los investigadores, el precio de la vivienda en las economías desarrolladas crecía casi un 14% a finales del año pasado, frente a un 4,1% en el promedio de 2015 a 2019. Pero ocho países (Nueva Zelanda, Canadá, Australia, Holanda, Luxemburgo, EE UU, Alemania y Portugal) mostraban encarecimientos de las casas por encima del 20% en un año.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Aunque en algunos casos la vivienda ya subía con fuerza antes de la pandemia, el informe cree que esta fue fundamental para acelerar el proceso “por el ahorro acumulado y el cambio de preferencias” de muchos compradores e inversores. Pero los autores también consideran que la situación esta vez es muy diferente a la de 15 años atrás. Apuntan al menor sobredimensionamiento del sector constructor y también a un crédito más contenido por las políticas macroprudenciales (como, por ejemplo, la limitación de la cuantía del préstamo a un porcentaje del precio de la vivienda o los colchones de liquidez exigidos a los prestamistas). Aunque estas medidas, añaden, “actualmente son insuficientes” y “solo Noruega está implementando una política macroprudencial adecuada y suficiente como para moderar el riesgo sistémico”. El país nórdico es el que presenta una mayor ratio entre el endeudamiento de los hogares y su renta: el primero representa un 247% de la segunda. Pero otras economías también presentan porcentajes por encima del 200% (Australia, Holanda, Dinamarca y Suecia) y no han adoptado las mismas precauciones.

Precio al alza en España

En ese panorama internacional, España figura junto con Italia y Japón en el vagón de cola. Un lugar privilegiado en este caso porque significa que son los que tienen menos riesgo de burbuja, y por tanto de un eventual pinchazo. El estudio destaca que el endeudamiento de los hogares españoles (que supone un 58,4% del PIB) está por debajo del promedio de la eurozona (60,1%). Y el esfuerzo para comprar vivienda (la relación entre lo que cuesta la hipoteca y el sueldo) se sitúa en el 33,4%, muy por debajo del 52,5% que alcanzó en el pico de la burbuja de principios de siglo.

Este último indicador, no obstante, podría crecer todavía un poco porque CaixaBank Research prevé que la vivienda en España siga encareciéndose. Su proyección es que en este 2022 lo haga de media un 6%, casi el triple que el año pasado. En 2023 espera que el ascenso vuelva a suavizarse, hasta el 2,2%, resultado de un mercado que “tenderá a moderarse”. De hecho, los expertos del banco creen que el pico del actual ciclo ya se ha alcanzado y este año se venderán menos viviendas (unas 550.000) que el año pasado. Y todo pese al tirón, tras el bache de la pandemia, de la demanda por parte de extranjeros, que hará crecer más los precios en los municipios turísticos (7,7%) que en los no turísticos (4,8%).