Te estás planteando comprar una vivienda con hipoteca: ¿deberías acudir a un intermediario?

Tal vez el año nuevo haya traído el propósito de comprar una casa pero, como tus economías no son suficientes a cubrir un gasto tan importante, sobre todo después de la última escalada de precios, te estés planteando pedir una hipoteca. Sumarías entonces tu futura vivienda a las 30.356 sobre las que ya grava un préstamo de este tipo en España, según los últimos datos del INE. Y, si la primera entidad en la que piensas a la hora de solicitarla es el banco —muy posiblemente, el tuyo— quizá echar un vistazo a otras opciones te resulte igual de útil.

Al fin y al cabo, quienes conceden las hipotecas son siempre los bancos o los establecimientos financieros de crédito. Estos últimos, “necesitan autorización previa del Ministerío de Economía para operar, están supervisados por el Banco de España y deben cumplir con las obligaciones de transparencia y la normativa del sector, por lo que en la práctica funcionan de forma muy similar a los bancos”, explica Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda. Pero brokers, agencias inmobiliarias y comparadores bancarios pueden actuar como intermediarios entre el cliente que busca un préstamo hipotecario y las entidades bancarias y financieras. ¿En qué pueden ser útiles? ¿Cómo operan? ¿Y cuánto cuestan?

Todas las ofertas a tu alcance

“Cualquier consumidor puede pensar que pateándose todas las entidades acabará consiguiendo lo mismo que un asesor y ahorrándose los honorarios, pero la realidad no siempre es así”, dice Ricardo Gulias, director general de la empresa de intermediación Tu Solución Hipotecaria. “Los directores de oficina, a pesar de que tras la crisis empiezan a hacer hipotecas, llevan muchos años sin venderlas, además mucha de la plantilla es muy joven y no estuvo en la lucha de los tiempos de la burbuja, por lo que no tiene experiencia”, señala este bróker.

Todo ello se traduce, “en muchas ocasiones”, en una ralentización de la operación o en la desestimación por parte del departamento de riesgos. Es lo que podría haberle pasado a una clienta de BGestión Global. “Vivía en el mismo piso desde hacía años y, a un momento dado, tuvo la posibilidad de comprarlo; tenía una excelente capacidad de pago, el precio era razonable y la operación más que viable; y, aun así, el banco le había denegado el préstamo”, relata Mercedes Blanco, directora general de esta facilitadora de crédito vinculada al grupo del que forman parte las agencias inmobiliarias Fincas Blanco.

De hecho, la principal ventaja que presentan todos los intermediarios —ya sean brokers, comparadores o las mismas agencias inmobiliarias— es su capacidad “de buscar simultáneamente entre muchas ofertas y no centrarse solo en una o en las condiciones específicas que ofrezca una entidad financiera”, subraya el experto en finanzas del comparador bancario iAhorro, Antonio Gallardo.

Paga entre el 1% y el 5% de la hipoteca

“Un asesor debe conocer todos los productos hipotecarios que ofrece la banca, y debe tener acuerdos con la mayoría de las entidades”, redunda Gulias. De esta forma, conseguirá “la mejor hipoteca y la más adecuada para un determinado perfil”, añade. En la misma línea, Blanco destaca que a cada cliente se ofrecen “las varias opciones que se adaptan a su perfil”. “Le asesoramos, le explicamos las distintas condiciones y los productos vinculados, le orientamos hacia las entidades que más posiblemente aceptarán la solicitud y, al final, él decide cuál es la opción más interesante”, agrega Blanco, quien hace hincapié en la capacidad del intermediario de “hablar de tú a tú” con la entidad y, a veces, de mejorar las condiciones de la hipoteca.

Por todo ello, una vez decida firmar el contrato de intermediación, el usuario pagará unos honorarios cuyo importe estará entre el 1% y el 5% de la financiación, “aunque la media gira en torno a 4.500 euros”, según Gulias. “Son cantidades fijas que van por tramos, y se corresponden a un 1% o 2% de la hipoteca”, confirma Blanco. Para Gallardo, “se puede pensar que pagar a un bróker un 2% es un coste elevado a corto plazo ya que, por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros serían 3.000 euros”, admite. “Pero a la larga, el beneficio por unas mejores condiciones suele superar ese coste, y este es el punto que debemos tener muy en cuenta a la hora de analizar y comparar”, sugiere.

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“La hipoteca, además, no solo es el interés”, remacha Gulias, de Tu Solución Hipotecaria. “Pueden haber o no productos vinculados como seguros, planes de pensiones, consumo de tarjeta o domiciliación de nómina, comisiones de apertura, de amortización y otras, que un buen asesor puede llegar a evitar para que la hipoteca sea la más económica”. En palabras de este bróker, sin embargo, más allá de las condiciones del préstamo o el asesoramiento, lo que los clientes más valoran es “la agilidad en la aprobación y posterior firma de la hipoteca”. Un buen asesor lo conseguirá 15 días antes que una oficina bancaria, asegura.

Mismos requisitos

Cuidado, en todo caso, con las diferencias entre intermediarios. “Contratar una hipoteca con la agencia donde compras el inmueble estará muy relacionado con asegurar la financiación de la adquisición, pero no tanto con la mejora de sus condiciones, algo en el que sí se centra más un comparador o un bróker hipotecario”, advierte Gallardo, de iAhorro. En su opinión, el cliente con una hipoteca más compleja y difícil de aprobar por parte de los bancos —porque no es residente, por sus condiciones económicas o por requerir una financiación del 100%— suelen acudir a los brokers. “Muchos bancos deniegan este tipo de hipotecas, que el intermediario puede ayudarte en conseguir”, afirma. “El comparador te ayuda especialmente en mejores condiciones entre distintas ofertas”, añade, “y el agente inmobiliario a buscar la viabilidad de la operación en que las circunstancias personales no influyan en el resultado de la operación”.

En cuanto a los requisitos, son los mismos que en el banco y, según Blanco, de BGestión Global, de absoluto “sentido común: tu capacidad de pago y la estabilidad laboral que tengas”. Por ello, mucho antes de llegar a la solicitud del préstamo, su asesoramiento consiste en indicar al cliente el inmueble que puede permitirse, más que el que desea.

Nulidad de los contratos

La actividad de todos estos operadores está regulada por la Ley de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. El intermediario debe indicar en qué supuestos se aplican comisiones, compensaciones y gastos repercutibles, incluida la actividad de asesoramiento. “Todos ellos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos y en ningún caso podrán cargarse por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor”, destaca Palacios, del bufete Sanahuja Miranda. En caso de conflicto, corresponde a las empresas la carga de la prueba.

Lo más relevante de la normativa, en opinión de Palacios, es la obligación de Información previa: “15 días antes de la firma del contrato de intermediación deben comunicar al cliente de forma gratuita diversos aspectos, en relación con la empresa, con el servicio ofrecido (precio, plazo, coste total del contrato) y con el contrato propiamente dicho, en cuanto a derecho de desistimiento y resolución de conflictos, entre otros”, desglosa.

Y, en caso de arrepentimiento, no hay problema, siempre y cuando este surja en los 14 días naturales posteriores a la firma del contrato de intermediación. Dentro de este plazo, el cliente puede desistir “sin alegar causa alguna y sin penalización”, asevera la letrada. Y concluye: “Los consumidores que firmen un contrato con este tipo de figuras no pueden renunciar a los derechos que les concede la ley, por lo que todas las cláusulas que no tengan cuenta de ello, son nulas”.