¿Qué hipoteca te espera en 2019?

Un préstamo más caro. Tras el vendaval judiciario que ha vivido el mercado hipotecario en la última parte de este año, en 2019 endeudarse para adquirir una vivienda ofreciéndola al banco como garantía conllevará un mayor esfuerzo económico. La razón –que esgrimen todos los expertos consultados– es que la nueva ley de crédito inmobiliario, cuya aprobación en el Senado está prevista para marzo, supondrá que las entidades asuman más costes que en la actualidad, y que estas acaben trasladándolas al usuario. “Lo más lógico es que, una vez entre en vigor la normativa, se intente repercutir los gastos a los hipotecados”, admite Silvina Palacios, especialista en derecho bancario del despacho de abogados Sanahuja Miranda.

Según el texto votado el pasado día 20 por el Congreso de los Diputados (en donde le espera otra votación, que tome en cuenta las enmiendas eventualmente introducidas por la Cámara Alta), el banco deberá asumir todos los costes asociados a la hipoteca, a excepción de la tasación, entre otros elementos, así como un control más estricto de la solvencia del cliente por parte de las entidades. Esta normativa, que hubiera debido aprobarse a mediados de 2016, según la hoja de ruta marcada por la legislación europea, recibió nuevo impulso tras el embrollo sobre quien, entre la entidad financiera y el cliente, debiera hacerse cargo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Un conflicto que el Gobierno resolvió a favor del hipotecado, después de una controvertida sentencia del Tribunal Supremo en sentido contrario.

Costes más altos

La nueva ley hipotecaria fija también que el banco no podrá embargar el inmueble ofrecido como garantía hasta que hayan transcurrido 12 meses de impago (o se haya dejado de devolver el 3% del capital concedido), si este se produce en la primera mitad del préstamo, y 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces. El interés de demora, además, será igual al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, en lugar de lo establecido actualmente, es decir, tres veces el interés legal. La nueva normativa rebaja también las comisiones por amortización anticipada e implanta un coste para pasar del tipo variable al fijo equivalente al 0,15%. Otra de las claves es un nuevo reparto de los costes de subrogación, para que esta no sea más conveniente para los bancos que formalizar una hipoteca.

Más información

Gastos de las hipotecas: la génesis de un caos monumental

¿Tienes el perfil más adecuado para obtener las mejores condiciones en tu hipoteca?

¿Quieres comprar casa? Prepara estos documentos

Ante este marco novedoso, los bancos no se quedarán con los brazos cruzados. “Las entidades financieras son empresas que deben una rentabilidad a sus accionistas”, argumenta Ricardo Gulias, director general de la intermediaria Tu Solución Hipotecaria. “De una manera u otra van a hacer recaer el coste en los particulares, a pesar de que el Gobierno diga que vigilará estos incrementos”, añade este experto, quien calcula que el coste medio de una hipoteca de 100.000 euros para el banco es de unos 2.500 euros, un importe que, con los tipos de interés actuales, la entidad recupera en dos años y medio. En su opinión, con la nueva ley, y si el banco no repercute los costes al cliente, el momento en el que podría tener beneficios de una hipoteca se retrasaría a cuatro años, algo que “no tiene sentido y es insano para la economía general”.

Menos hipotecas a tipo fijo

En este marco, el director general de Ibercredit, Santiago Cruz, señala que, tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley por el que se obliga la banca a asumir el impuesto de AJD, “la mayoría de las entidades ya tocaron las variables que afectan a su rentabilidad, como la comisión de apertura y el tipo de interés”, aunque otras han optado por no encarecer las hipotecas, “como arma comercial”. Y “un número reducido de entidades ya asume incluso lo previsto en el Proyecto de Ley de crédito inmobiliario, haciéndose cargo de todos los gastos, incluida la tasación, pero los traslada al cliente a través del tipo de interés”, agrega.

De esta forma, 2019 se anuncia como el año en el que los tipos subirán alrededor de una o dos décimas porcentuales, según Gulias, quien cree además que la penalización por cancelar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo –un 2%, contra el 0,25% o el 0,15% de una a tipo variable, una vez transcurridos tres y cinco años, respectivamente– la hará menos atractiva.

Ofertas competitivas

En relación a un probable incremento de la comisión de apertura, “es cierto que la jurisprudencia la declara nula cuando no se corresponda con un servicio efectivamente prestado por la entidad”, concede Palacios, “pero también es verdad que el banco puede actuar de forma tal que pueda justificar ese servicio”, advierte.

Con todo, “una vez los bancos hayan visto cómo evoluciona su cartera y su rentabilidad, en el segundo semestre volverá la lucha por las hipotecas con una nueva bajada de precios”, vaticina Gulias. “El ciclo hipotecario es bueno y la nueva ley no parará a corto y medio plazo el lanzamiento de ofertas competitivas”, destaca Manuel Gonzalvez, director de hipotecas del comparador bancario iAhorro. En sus palabras, esta diversificación –necesaria para captar al cliente– hará que revisar el mayor número de opciones sea todavía más importante que antes.