El banco solo podrá ejecutar la hipoteca si el cliente impaga entre el 3% y el 7% del crédito

En la actualidad el umbral de impago se sitúa en las tres cuotas morosas. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la UE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser bastante más importante para que se pudiese empezar lo que en la jerga se conoce como vencimiento anticipado del préstamo. El proyecto que el entonces ministro Luis de Guindos llevó al Congreso a finales de 2017 obligaba a que solo se pudiese comenzar la ejecución con un impago de nueve cuotas o del 2% del principal del crédito durante la primera mitad de la vida del préstamo. Y en la segunda mitad de vida el impago tenía que ascender a 12 mensualidades o el 4% del valor de la hipoteca. Ahora el grueso de las formaciones políticas salvo Podemos ha pactado que las cantidades suban: en la primera mitad el impago tendrá que ser del 3% del préstamo o de 12 cuotas; y en la segunda mitad del 7% o 15 cuotas. No obstante, la letra pequeña es que un impago del 3% en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años equivale a unas seis o siete cuotas y no a 12. Es decir, ese 3% en realidad funcionará como un tope haciendo inútil que se imponga un retraso de doce cuotas. Podemos defendía que se llevase al 10%.

En cualquier caso, estas cifras están pendientes de una sentencia del Tribunal de la UE que las valore. Cosa muy distinta es la opinión de los bancos. Fuentes del sector advierten de que esta norma está siendo de las más restrictivas de Europa y que, junto a otras medidas ya anunciadas como obligar a los bancos a pagar el impuesto hipotecario, se traducirá en unas mayores dificultades para mantener el flujo del crédito como funcionaba hasta ahora.

"Lo importante es dar seguridad jurídica y que el hipotecado sepa cuánto tiempo puede retrasarse sin llegar a perder la vivienda. Si bien lo deseable habría sido contar con un estudio de impacto económico en lugar de entrar en un carrera política a ver quién consigue alargar más el plazo. El préstamo hipotecario debe ser equilibrado y sostenible”, explica Fernando Zunzunegui, abogado experto en asuntos financieros.

Intereses de demora más baratos

Otro problema en las hipotecas era el interés de demora, que antes era el que pactaban las partes y era habitual que llegase hasta el 25%. Semejantes tipos fueron juzgados excesivos por el Supremo. Este destacó que no se debía superar el 2% de recargo sobre el tipo ya contratado. Y el tribunal europeo lo ha corroborado. Sin embargo, Guindos lo fijó en tres veces el interés oficial del dinero. Esto es: un 9% en la actualidad. Los diputados han estimado que tal cantidad podría ser excesiva. Sobre todo si el tipo oficial subía cuando el BCE repuntase los tipos de interés. Así que PP, PSOE y PDeCAT han cambiado la penalización y la han dejado en el tipo contratado más un recargo del 3%. Ciudadanos en este punto ha votado en contra porque defendía un recargo de solo el 2% como decía el Supremo. Y Podemos también lo ha rechazado.

Por otra parte, la nueva ley declara nulos todos los productos vinculados a la hipoteca que no se ciñan a los criterios del Banco de España y siempre que quede demostrado que benefician al cliente hipotecario. Sin embargo, sí que se deja la puerta abierta a los seguros de crédito, los seguros de daño o a otros productos que sirvan de soporte o garantía para el crédito. Es decir, una cuenta bancaria que sirva para el pago de la hipoteca o un producto de inversión que sea a la vez una garantía del préstamo. También se permiten las ventas combinadas, en las que se tiene que presentar por separado cada producto con sus precios y se pueden sustituir algunos por otros que ofrezca la competencia. En definitiva, el cliente puede aceptar lo que quiera del paquete que le pone la entidad sobre la mesa.

Entre otras cosas, el texto pactado prohíbe las clausulas suelo, que ya habían sido declaradas abusivas por los tribunales. Y obliga a los bancos a adoptar con todas las hipotecas el código de buenas prácticas, diseñado para que haya alternativas viables al desahucio y que hasta ahora solo se aplicaba a los préstamos anteriores a 2012.

Además, esta legislación exigirá a las entidades que examinen la solvencia del prestatario antes de dar el crédito. Si bien todavía no se ha decidido poner una sanción por incumplirlo y el asunto se ha dejado en una enmienda viva para su posterior discusión. Tampoco se ha regulado la nueva autoridad que proteja al cliente hipotecario porque todavía hay que dilucidar su encaje en el engranaje supervisor.

Tras la polémica del impuesto de actos jurídicos documentados, esta ley clarifica el reparto de gastos de la hipoteca y estipula que los clientes no tendrán que desembolsar ningún coste salvo la tasación. Tal y como ya lo dejó Guindos, se abarata el reembolso anticipado de la hipoteca, se facilita el cambio del tipo variable al fijo y se hace que notarios y registradores impidan la inclusión de cualquier cláusula declarada abusiva según figure en un registro de sentencias ya creado. El notario tendrá que explicar al hipotecado las condiciones del préstamo y este tendrá que firmar de su puño y letra que lo entiende, incluyendo simulaciones de la evolución de los tipos en los contratos a interés variable.