¿Por qué los inversores extranjeros ansían comprar naves logísticas en España?

Los inversores internacionales se dan codazos para comprar plataformas logísticas en España. Por cada centro que sale al mercado, con inquilino incluido, hay en torno a 20 ofertas vinculantes de Socimi y fondos institucionales. El mercado logístico español es hoy uno de los más fuertes de Europa, con una amplia demanda, una oferta limitada de edificios y terrenos y rentas con margen para crecer. Por primera vez en la historia toma la delantera y se convierte, junto con el industrial, en el sector preferido para invertir, por delante de oficinas, residencial, retail y hoteles, según la consultora CBRE. Incluso fondos que no eran tradicionalmente inversores de logística, ahora lo son.

El sector, que marca récords en los tres últimos años, superó los 1.500 millones de euros invertidos en 2017, con un total de 27 operaciones. Era una cifra nunca vista. En los nueve primeros meses del año acumula ya casi 850 millones de euros, según Pablo Méndez, director nacional Capital Markets en Savills Aguirre Newman. Las cuentas de CBRE hablan de un volumen de 1.100 millones de euros hasta septiembre, un 43% más respecto al mismo periodo de 2017 —sin tener en cuenta la venta del grupo Logicor a China Investment Corporation (CIC) en el segundo trimestre, que fueron unos 600 millones en España—. Y, según las estimaciones de Pere Morcillo, director de Industrial y Logística de JLL, 2018 podría cerrar en unos 1.200 millones de euros. Si finalmente baja respecto al año anterior puede ser por la falta de oferta para dar de comer a tantos inversores ávidos de compras.

¿Por qué ese interés? Porque es el que da rentabilidades más elevadas. "Hablamos de entre el 5% y el 6%, mientras que otros sectores no suben del 3,5%", dice Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística de CBRE. "Inversores institucionales como los nuestros pueden encontrar rentabilidades atractivas y una obtención de ingresos recurrentes a largo plazo con rentas muy interesantes. Por ejemplo, los yields prime en centros comerciales pueden estar en el 4% o 4,50%, oficinas en torno al 3,50%, pero logística tiene rentabilidades del 5,50% al 5,75%", señala Javier Martín, asset manager de TH Real Estate, que opera con capital propio procedente del fondo de pensiones de maestros de Estados Unidos y de terceros.

La confianza es otro bastión. Los inquilinos de las naves son grandes clientes que demandan espacios logísticos para sus mercancías, como Carrefour, Inditex, Leroy Merlin, Amazon...Pero si hay algo que apuntala su interés es el tremendo recorrido del ecommerce, que ha transformado la logística tradicional. "Muchos inversores lo ven como un sector de futuro, ya que siempre se deberá almacenar y distribuir mercancías", apostilla Larrazábal.

Pere Morcillo, de JLL, habla de una tormenta perfecta: "hay exceso de capital extranjero, el coste del dinero es bajo, hay poca oferta y las rentabilidades, aunque se han revisado a la baja debido a la actividad compradora y a la escasez de producto, son superiores a las de mercados más maduros, como los de París y Milan".

Uno de los inversores más activos este año ha sido Invesco, que ha comprado tres centros en Madrid y Barcelona por 173 millones de euros. También el fondo norteamericano Blackstone, que ha adquirido la cartera logística de Lar por 120 millones, así como Palm Capital, Segro o Merlin Properties. Colonial se ha hecho con la cartera de Axiare. Y por volumen, el fondo británico Tritax, que se estrena en España, ha comprado el centro logístico de Mango en Lliça D´Amunt (Barcelona) por 150 millones. "Si bien durante 2014 y 2015 la fuerte actividad de las Socimi reflejó un alto volumen de inversión logística, desde 2016 los fondos institucionales han recuperado el protagonismo, concentrando más del 60% del volumen de inversión", cuenta Méndez. Y hasta han sacado la patita fondos asiáticos, como el fondo soberano de Singapur (GIC) y CIC.

El ticket medio de inversión por nave logística está entre los 25 y 45 millones de euros. "Los fondos de TH Real Estate buscan una inversión mínima a partir de 15 millones", dice Javier Martín. Un volumen al que saben sacar partido. La carta a los Reyes Magos de los inversores exige tamaño, ubicación y un inquilino solvente. "Tienen más apetito por grandes superficies porque el tamaño les posiciona; buscan un mínimo de 15.000 o 20.000 metros cuadrados", señala Morcillo.

En toda inversión inmobiliaria la ubicación es clave, pero en esta mucho más. El radar está en Madrid, Barcelona y su entorno logístico. "El mercado de Madrid y su extensión natural hacia Castilla-La Mancha (Guadalajara y Toledo) a lo largo de la A-2 y la A-4 concentra más del 50% del total transccionado", calculan en Savills Aguirre Newman. Aunque está muy polarizado, desde 2014 las localizaciones secundarias de Zaragoza, Málaga, Valencia, Bilbao, Sevilla y Málaga también les cuadran. Importa la calidad constructiva y que sea un inmueble nuevo y moderno.

Pero lo que interesa de verdad es quién ocupa la plataforma. "Quieren inquilinos muy solventes con contratos de largo plazo, al menos 10 años, que aseguren ingresos recurrentes y que inviertan en tecnología y equipamientos en las naves", enumera Morcillo para describir la operación ideal. Los fondos también están buscando suelo para "el desarrollo de producto estándar y de inmuebles dedicados al last mile o urban logistics, dejando claro que su estrategia logística ha llegado para quedarse", indica Méndez

¿Esta llegando demasiado lejos el boom? "Hay más apetito de los inversores por las grandes plataformas que interés de compañías como Primark por ocupar una nave", dice Morcillo. Sin embargo, se rechaza la idea de una burbuja. "Los precios no suben de manera incontrolada como pasó en el residencial, ni tampoco las constructoras edifican cualquier clase de suelos sin reparos. Además, las entidades financieras son más precavidas a la hora de dar financiación", dice Martín. Los expertos creen que el avance del ecommerce sostendrá el negocio.