La logística brilla por el ‘e-commerce’

Todo empieza con un clic. Que los productos que un cliente compra por Internet lleguen a su vivienda una o dos horas después de hacer el pedido es el germen de la transformación sin parangón que vive el sector logístico español, cuyos volúmenes de contratación (1,7 millones de metros cuadrados en 2017, según la consultora CBRE) están disparados.

Que el pasado año el 30% de toda la logística contratada, unos 430.000 metros cuadrados, fuera para e-commerce —el 42% en el caso de Madrid y el 23% en Barcelona— y que las compras online registren tasas de crecimiento anual superiores al 20% están sacudiendo los cimientos de este segmento inmobiliario que ha ganado un enorme protagonismo. “La búsqueda de mayor rapidez y eficiencia en la entrega de pedidos está incentivando cambios en toda la cadena de suministro”, recoge el informe Logística del e-commerce, elaborado por CBRE. Y así surge la necesidad de un nuevo tipo de naves con dimensiones, características y localizaciones distintas.

Uno de los cambios más evidentes es la necesidad de grandes plataformas situadas en las zonas de distribución nacional. “Los operadores requieren centros logísticos con naves de tamaño XXL, a veces de más de 100.000 metros cuadrados, alejados de las ciudades, a más de 30 kilómetros. Hay una tendencia al gigantismo”, dice Alberto Larrazábal, director nacional de industrial y logístico de CBRE. “Si antes la media estaba entre 40.000 y 80.000 metros cuadrados, ahora se mueven en los 100.000 metros”, añade Pere Morcillo, director de industrial y logística de JLL. Es el caso del nuevo centro logístico que Amazon construye en Illescas (Toledo), que será el mayor de los que tiene en España.

La fuerte demanda de espacios logísticos por parte de clientes como Amazon, Inditex, XPO, DHL y ID Logistics, unido a la escasez de oferta, sobre todo en Barcelona, ha tenido su efecto en el alza de los precios del suelo, que “han crecido entre el 20% y el 25% en los dos últimos años”, apunta Antonio Montero, director nacional agencia industrial-logístico de Savills Aguirre Newman.

Hay demanda y no solo en Madrid y Barcelona, sino también en Sevilla o Valencia, que “ha puesto en poco tiempo nuevas promociones en marcha que han tenido una absorción excelente”, continúa Montero. Las rentas también están subiendo, pero la salida al mercado de nueva oferta las contiene, de momento. “En Madrid crecerán un 3% en 2018 en áreas con poca oferta y un 5% en Barcelona”, analiza Larrazábal.

Aunque existe escasez de estos almacenes de grandes superficies, han comenzado a salir al mercado proyectos tanto a riesgo (sin destinatario) como llave en mano. En el caso de Madrid, las naves gigantes están en la provincia de Guadalajara (Azuqueca de Henares y Cabanillas del Campo) y en la de Toledo (Seseña e Illescas). En Cataluña suelen estar situadas en la primera corona (El Prat de Llobregat), en la segunda (Vallès Oriental y Occidental y Alt Penedès) y en la tercera (Alt Camp, Baix Penedès y Tarragonès), indican en CBRE.

Pero no es solo una cuestión de metros. Con esta nueva logística del e-commerce hay que optimizar el espacio. “Algunas empresas deciden construir sus propias instalaciones y bastante lejos de los estándares logísticos que conocemos hasta la fecha utilizando almacenajes en varias plantas”, dicen en BNP Real Estate. “Ya estamos asistiendo a la demanda de grandes entreplantas que permiten dividir la altura libre en varias plantas y así duplicar o triplicar la superficie”, apunta Manuel Hurtado, delegado de Prologis en Madrid. El gigante de la distribución Amazon marca el paso. De hecho, su nave en El Prat (Barcelona) cuenta con tres plantas además de la baja, en lugar de un único nivel, el estándar del mercado. Esto le permite ganar edificabilidad y pagar menos por el suelo. El resto de firmas están reconvirtiendo sus naves. “Muchas empresas que utilizaban su almacén convencional para desarrollar en una parte la actividad de e-commerce están dando el salto a almacenes dedicados solo a esta actividad”, aclaran en BNP Real Estate.

De forma paralela ha crecido la demanda de naves más pequeñas muy próximas a los centros urbanos para la distribución urgente de pedidos, como apuntan en Prologis. A estas naves más pequeñas, de entre 8.000 y 13.000 metros cuadrados, situadas a menos de 30 kilómetros de los centros urbanos, llega el tráiler con el paquete que alguien acaba de comprar por Internet. Coslada y Getafe son las ubicaciones estrella en el caso de Madrid. En Cataluña se sitúan en las cercanías de Barcelona, principalmente en El Prat de Llobregat, indican en CBRE.

Espacios urbanos

Aunque el verdadero reto es la logística urbana, esto es, la creación de pequeños almacenes o naves en los centros de las ciudades que garantizan la inmediatez de las entregas, algo que aún está en pañales en España. Después de años expulsando a las naves logísticas de las ciudades, vuelven a primera línea aunque remasterizadas. “Con el objetivo de acortar los plazos de entrega, en España se está empezando a desarrollar el concepto de plataforma de distribución urbana (PDU) en ciudades de más de 300.000 habitantes. Tienen entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados y no disponen de muelles, sino de accesos directos”, indica Larrazábal.

No obstante, la disponibilidad tanto de activos como de suelos es hoy limitada. Uno de los operadores que ya ha probado la PDU es Amazon, que ha abierto en Barcelona su centro Amazon Prime en pleno Eixample. También en las cercanías de Méndez Álvaro, en Madrid. En los próximos meses, CBRE sacará a la luz un plan para convertir locales (antiguos gimnasios o tiendas de alimentación) situados en segundas y terceras coronas de Madrid en pequeñas naves urbanas de distribución, donde operadores como Primark, por ejemplo, puedan recoger mercancía para reponer sus tiendas.