La transformación del mercado de activos logísticos

El auge del comercio electrónico, la mejora de la confianza de los consumidores y una mayor digitalización de las plataformas logísticas son los principales factores que están acelerando el crecimiento del sector de los activos logísticos. Estas nuevas tendencias están transformando las necesidades de los operadores, los cuáles deben adaptarse a un nuevo modelo logístico. Solvia ha conseguido transaccionar más de 780.000 metros cuadrados de superficie logística e industrial en 2017, incluyendo una plataforma logística de 51.000 metros cuadrados y actualmente desarrolla nuevas plataformas logísticas mediante proyectos llave en mano. Esta transformación requiere de tres tipologías de activos: grandes naves en las afueras para producto de baja rotación; almacenes cercanos a las grandes ciudades que permitan crossdocking, es decir, la preparación de pedido sin almacenaje intermedio, y por último, pequeños centros de distribución urbanos.

La mayor penetración del uso de Internet para realizar compras y el progresivo aumento de capacidad adquisitiva de las generaciones digitales serán los principales promotores que ayudarán en la expansión de este modelo. De esta forma, la inversión en naves industriales y logísticas supera los 2.000 millones de euros anuales, siendo los principales mercados Barcelona, Madrid, Guadalajara y Valencia. La rentabilidad media de la inversión en este tipo de activos alcanza el 7,3%, un porcentaje superior a la de activos similares, como las oficinas o los locales comerciales mejor situados. La falta de producto logístico de calidad es una evidencia en un radio de 40 kilómetros de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, motivo por el cual el precio de los activos está experimentando un fuerte crecimiento.

En este entorno, las rentas de alquiler continúan al alza, registrando un ascenso del 10% interanual. Por su parte, la demanda ha experimentado un fuerte crecimiento, casi duplicando el volumen en 2017 respecto a años anteriores. Este hecho ha impulsado el desarrollo de proyectos de nueva construcción llave en mano, sobre todo en las zonas de mayor demanda como el Corredor del Henares, la zona sur de Madrid y el primer cinturón de Barcelona.

La elevada rentabilidad de estos activos y su potencial de la digitalización y robotización son las palancas esenciales para el desarrollo del sector. La optimización de itinerarios y entregas requieren de un mayor número de centros de distribución y logística cerca de las urbes, hecho que obligará a los operadores a contar con una mayor capilaridad en su red, aumentando la demanda de pequeños centros de distribución dentro de las ciudades. En este escenario entran los fondos internacionales y las socimis, en operaciones de mayor volumen; y patrimonialistas de carácter local y family offices en naves de menor tamaño, en las que ambos se configuran como los principales actores en el mercado logístico.

Juan José Riveiro es director de Empresas e Inversores de Solvia.