Los pisos de fondos extranjeros irrumpen en el mercado

Promotoras como Neinor o Aedas compraron, en plena crisis, solares en el Área Metropolitana de Barcelona

Promoción de viviendas de Neinor en L'Hospitalet.
Promoción de viviendas de Neinor en L'Hospitalet.carles ribas

Llegaron al área de Barcelona cuando el estallido de la burbuja había casi arrasado con las promotoras locales. Eran nuevas empresas, con fondos internacionales en su accionariado o capital extranjero financiándoles, que se apoyaron en profesionales de aquí que conocían el sector. Con el grifo del crédito cerrado, compraron a precio de ganga millones de metros cuadrados de suelo a punto para poner ladrillos: a la Sareb, a bancos, a particulares. El grueso de esas promociones, ya terminadas o a la venta sobre plano, irrumpen ahora en el mercado. El Barcelona Meeting Point, que se celebra esta semana, será su gran escaparate.

“Continua habiendo promotoras locales, pero quien lidera el mercado es el capital internacional”, asegura la presidenta y consejera delegada de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, Anna Gener. “En su día detectaron España como plaza y apostaron por las áreas de Barcelona y Madrid para promover obra nueva”, añade. Si operan en las poblaciones del entorno de Barcelona es porque en la capital el suelo es escaso y se ha producido un efecto mancha de aceite. Además, buscan grandes parcelas y mejores precios que en las capitales. Esos precios más bajos y un ajuste de precios de la construcción les han permitido ser competitivos y asumir la bajada de precios del mercado, que llegó a ser del 40%.

Por dimensión y estructura, estas promotoras de nueva generación trabajan con grandes volúmenes y no pueden quedarse paradas, una fórmula que casa con la actual demanda de obra nueva. Además, no les asusta levantar viviendas en la periferia de Barcelona: el capital internacional considera que cualquier población del Área Metropolitana bien conectada en transporte público es también Barcelona, recuerda Gener.

Una de las primeras promotoras con capital internacional que vio las oportunidades de las poblaciones del entorno de Barcelona fue Neinor Homes, nacida en 2015 de la mano de profesionales de la antigua Kutxabank y el fondo Lonestar. “Si quieres meterte en el mundo de la inmobiliaria, tienes que estar en el área metropolitana, no en Barcelona”, afirma su consejero delegado, Juan Velayos. Esta compañía española tiene actualmente como principal accionista el fondo israelí Adar Capital, y entre sus socios están también fondos internacionales como el suizo Julius Baer, Bank of Montreal, el estadounidense Invesco o Norges Bank.

Neinor Homes tiene en la capital solo 40 viviendas, mientras que en el área metropolitana concentra su mayor actividad, en poblaciones como Badalona, Sant Just Desvern o Sitges. “Había disponibilidad de suelo, precios atractivos y buena demanda”, resume Velayos sobre los atractivos de la primera corona de Barcelona. En toda Cataluña tienen en marcha 34 promociones, que suman 2.700 viviendas, de las cuales 219 ya están entregadas. “Ahora estamos en un momento crítico para nuestra compañía, que es el momento de empezar a entregar vivienda”, explica Velayos.

La compañía, que salió a bolsa en 2017, prevé en entregar entre 3.500 y 4.000 viviendas anuales a partir de 2020. En el futuro, Velayos sigue viendo oportunidades en la zona de Barcelona y Tarragona, “siempre que haya seguridad jurídica”, dice en referencia a la medida que ha aprobado el Ayuntamiento de Barcelona, que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda social.

Otra de las empresas que se ha convertido en un jugador importante en las promociones del área metropolitana es Aedas Homes (que también salió a bolsa el año pasado). Al crearse contó con ejecutivos de la antigua Vallehermoso y cuyo accionista principal es el fondo estadounidense Castlelake. Aedas ha sacado a la venta en Cataluña más de 600 viviendas, con el 60% ya vendidas. De estos proyectos, 12 están en comercialización, todos menos uno en la provincia de Barcelona. Entre estas promociones destacan las que ya comercializan en el entorno inmediato de la capital —Sant Just Desvern, Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Cornellà o Sant Adrià de Besòs— pero también en la segunda corona, Vilanova i la Geltrú. La oferta de Aedas, que tiene suelo en Cataluña para desarrollar más de 2.000 viviendas, parte de un precio base de 200.000 euros.

También es protagonista del mercado Vía Célere, que salió del mercado antes del estallido de la burbuja y regresó a España en 2010 saneada. La firma tiene detrás al fondo Värde Partners, que a comienzos de mes anunció que integrará los activos de sus dos promotoras, Vía Célere y Aelca, en la primera, para crear un gigante de la promoción. La cartera conjunta sumaría tres millones de metros cuadrados (un potencial de 24.000 viviendas).

El director general de Amat Immobiliaris, Guifré Omedes, que ha comercializado viviendas para estos nuevos actores del mercado, reconoce su mérito al desembarcar “asumiendo riesgo, con un capital importante y siendo los primeros que se creyeron la recuperación”. El capital extranjero les permitió comprar suelo en 2013 y 2014, cuando aquí no había crédito y nadie podía comprar a pulmón.

“Además”, señala Omedes, “son empresas de mercados muy profesionalizados que se apoyaron con expertos locales que tenían un gran conocimiento del mercado. Compraban suelo finalista, donde se podía comenzar a construir prácticamente al día siguiente, o que ya estaba en tramitación”. El experto recuerda que los fondos no suelen arriesgar con la tramitación urbanística.

Las viviendas que promueven estos nuevos actores son de gama media y en ubicaciones “con demanda consolidada y acreditada”, explica Omedes. Y sus compradores son 99,9% público local. No inversores como en otros modelos de negocio o productos inmobiliarios, como la inversión en compra y rehabilitación de edificios. “El perfil del comprador es una familia joven, en torno a los 40 años que está de alquiler en la ciudad, ha ahorrado, y tal y como están los precios del alquiler, contemplan comprar”.

Los promotores rechazan el 30% de pisos sociales

La modificación del Plan General Metropolitano (PGM) impulsado por el gobierno de la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, que obligará a los promotores a reservar un 30% de los pisos que construyan para el parque de vivienda pública ha puesto en pie de guerra a los promotores. En la capital, la medida —pendiente de aprobación definitiva por parte de la Generalitat— ha provocado que se hayan disparado las solicitudes de certificados de aprovechamiento urbanístico: un documento con el que las empresas pretenden esquivar la nueva norma.

La modificación también ha suscitado críticas por parte de las promotoras de nueva generación, controladas o financiadas con capital internacional. Estas firmas huyen de cualquier indicio de inseguridad jurídica que pueda cambiar las reglas a media partida. De ahí que solo compren suelo finalista, ya tramitado urbanísticamente.

Neinor Homes ya advirtió la semana pasada de que no comprará suelo en municipios que adopten la medida del 30%. Porque la idea, apoyada incluso por la Generalitat, es aplicar la modificación a todos los ayuntamientos del Área Metropolitana. Así se evitará una centrifugación de los intereses del ladrillo fuera de Barcelona, como ha ocurrido con proyectos hoteleros tras el plan de Colau que los echa del centro.

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