Cataluña, la aldea gala que regula el precio del alquiler en España

Como la irreductible aldea gala de Astérix, Cataluña es la única comunidad española que ha pedido aplicar la regulación del precio de los alquileres que contempla la ley de vivienda aprobada hace un año. En los 140 municipios declarados zonas de mercado tensionado, los precios deben congelarse o bien ajustarse al índice oficial (incluso bajando la renta) si el casero tiene más de cinco viviendas. Y no es la primera vez. Durante 18 meses, entre 2020 y 2022, la comunidad ya congeló o bajó los precios en los 61 municipios más poblados, con un decreto autonómico que tumbó el Tribunal Constitucional en respuesta a recursos del Gobierno de Pedro Sánchez y del PP, que cuestionaban que Cataluña tuviera competencias para adoptar esa decisión. Con unos precios que, de media, han subido un 65% en la última década y con la vivienda como principal gasto de las familias, el Centro de Estudios de Opinión (el CIS catalán) revela que el 81% de los catalanes está a favor de “regular por ley los precios de los alquileres”.

También de forma pionera, la semana pasada, justo antes del inicio de la campaña electoral del 12-M, el Govern aprobó un decreto ley que busca limitar a uso vacacional el alquiler temporal, al que recurren los propietarios que quieren esquivar la contención de precios. Este diario comprobó, la semana después de entrar en vigor la nueva regulación en Cataluña, que los alquileres de temporada copaban el 90% la nueva oferta en los portales inmobiliarios de internet. Mientras el ministerio ha puesto en marcha un grupo de trabajo para estudiar cómo regula esta fórmula de arrendamiento, Cataluña vuelve a adelantarse, aunque para convalidar el decreto el president, Pere Aragonès, necesitará una mayoría que ahora no tiene.

El Gobierno tripartito de izquierdas (PSC, ERC e ICV) ya había tratado de avanzarse a esas normas mucho antes, en 2007, con la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda. Esa norma partía de la “función social” de las casas y contemplaba cuestiones que todavía hoy levantan ampollas en el sector inmobiliario, como obligar a los promotores a destinar un porcentaje de los pisos que construyen a vivienda protegida o la expropiación del uso de pisos vacíos para destinarlas al alquiler. En Barcelona, la exalcaldesa Ada Colau obligó a que el 30% de las viviendas se los nuevos edificios fueran sociales y también expropió el uso de casas desocupadas.

Todas estas iniciativas han polarizado a los afectados. El sector inmobiliario (la patronal de los promotores APCE, el colegio de APIs, la Cámara de la Propiedad, la asociación de propietarios de viviendas de alquiler ASVAL o los portales de internet) y los partidos conservadores han puesto el grito en el cielo, augurando una caída de la oferta por la retirada de viviendas del mercado, la huida de inversores y el desvío de pisos al alquiler de temporada. En el extremo opuesto, entidades como el Sindicato de Inquilinos o los partidos de izquierdas las han impulsado y aplaudido esas medidas, exigiendo acotar o regular las fórmulas con las que los caseros han esquivado la regulación.

Barcelona, con un mercado tensionado como cualquier gran ciudad global, es donde vivir de alquiler se ha convertido en una mayor pesadilla. La renta media superó el salario mínimo (1.077 euros) hace ya más de un año y ha seguido subiendo (2023 se cerró con 1.178 euros). Una situación que afecta a más vecinos que en ninguna otra ciudad española, porque la capital catalana es donde más gente vive de alquiler: un 31%, según el INE, y un 38%, según el Observatorio Metropolitano de la Vivienda. Alquilar se convierte en un casting entre aspirantes que compiten con nóminas y cartas de presentación bajo el brazo.

Más allá de las rentas mensuales, hay numerosos datos que ilustran el alcance del problema. El año pasado, un informe de CC OO que vinculaba salarios a alquileres señalaba que alquilar en la capital requiere más de la mitad del sueldo medio. La brecha que se agranda tanto en Barcelona como en el resto de Cataluña. En 2022 los alquileres subieron cuatro veces más que los ingresos de las familias barcelonesas; una distancia que en el conjunto de Cataluña situaba la subida de alquileres en el triple que la de los sueldos. Cifras que muestran lo difícil que es acceder a la vivienda, un drama que se acentúa para los colectivos con menos ingresos, como los jóvenes o los migrantes.

Con solo seis semanas de vigencia, está por ver qué efecto tiene la actual regulación del alquiler en Cataluña. Por ahora, el sector y los inquilinos constatan que algunos caseros optan por prorrogar los contratos: si son grandes tenedores, pueden mantener el precio (y no tener que bajarlo para ajustarse al índice), y con una prórroga de tres años evitan hacer un nuevo contrato de cinco o siete años. “Ante una ley que se supone que beneficia a los inquilinos, los dueños maniobran para esquivarla y cobrar lo máximo, lamentaba hace unas semanas un inquilino de Barcelona a quien le hubiera correspondido una bajada de precio. Con una prorroga de tres años, los caseros quedan menos atados que si firmaran una renovación de cinco años; si un recurso judicial o un relevo político tumbara la ley, podrían volver a subir el precio antes.

Desde el Sindicato de Inquilinas, creado en Barcelona en 2017, se atribuyen el mérito de haber impulsado la primera regulación de precios en Cataluña. “Ningún Gobierno se lo habría planteado sin la gente organizada que comenzó a plantarse ante las subidas”, presume Enric Aragonès, uno de los portavoces de la organización. Y añade: “Al final, el Constitucional tumbó la norma catalana para que se hiciera una de ámbito estatal, ha tardado años y solo se ha acogido Cataluña”. El Sindicato reclama ahora al Govern “una campaña informativa institucional para que todo el mundo conozca la regulación y sepa que puede denunciar”. Y exige a los partidos políticos catalanes que avalen el decreto sobre el alquiler de temporada.

Desde los colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz, Carles Sala, rechaza, que la regulación de precios “rompa la unidad del mercado” español. “Si el legislador ve en un mercado tenso las medidas de control de rentas como receta, no puede estimular un desequilibrio territorial en su aplicación, vinculándolo al carácter ideológico del Gobierno de ese ámbito”. Sala apunta que la medida provoca una “gentrificación de la inversión en la vivienda”, orientándola a la venta y asegura que la regulación “beneficia a quien vive de alquiler, no a quienes acceder al alquiler”.

En la Cámara de la Propiedad Urbana, su gerente, Oscar Gorgues, observa como consecuencia de las dos regulaciones “una caída muy fuerte de la oferta en el mercado, donde los precios son muy altos y baja la rotación”. Quien tiene un contrato, viene a decir, no lo suelta; y quien busca piso lo tiene muy difícil. Las regulaciones provocan dos efectos: “Inversores que se marchan a mercados donde no hay regulación, y un mercado dual con inquilinos con contrato que están protegidos (ellos no se quieren marchar y el casero opta por prorrogar), y personas que no tienen acceso al mercado”.

Durante la anterior regulación, entre otoño de 2020 y primavera de 2022, los precios bajaron (entre un 3% y un 5,5% según los estudios), pero al coincidir la regulación con la pandemia y la crisis social y económica que provocó, nunca se sabrá con exactitud cuánto influyó cada circunstancia. Durante la aplicación del decreto autonómico, colegios profesionales, universidades, entidades por el derecho a la vivienda y el sector inmobiliario publicaron informes con conclusiones dispares sobre el comportamiento del mercado y los precios tras la regulación. Hubo cierto consenso en que los precios más altos bajaron y voces que alertaron de subidas en la franja más económica. No hubo consenso en si la regulación provocó una reducción de la oferta. Pero se constató una evidencia: los 61 municipios que regularon de entrada pidieron renovar su condición de zona tensionada; y 22 más pidieron entrar en la lista, entre ellos Badalona, gobernada por el PP, que había recorrido el decreto.