La futura ley catalana sobre el alquiler de viviendas no podrá regular los precios

La futura ley catalana sobre el alquiler de viviendas no podrá regular los precios, pero dará más garantías a los inquilinos. Incluirá novedades en cuestiones como la firma del contrato o las cláusulas que puede o no puede incluir el documento entre arrendador y arrendatario, quién paga las reparaciones o cuántos meses hay que depositar de fianza. El Departamento de Justicia de la Generalitat trabaja desde hace años en el texto y acabó de redactar el anteproyecto el verano pasado. La futura norma comenzó a perfilarse con la consejera Ester Capella en 2018, siguió Lourdes Ciuró y ahora está en manos de Gemma Ubasart. El texto ha estado en exposición pública y se han presentado alegaciones (de colegios profesionales, agentes de la propiedad inmobiliaria, cámaras de la propiedad, juristas, universidades, Sindicato de Inquilinos…). Fuentes del departamento informan de que “el nuevo equipo está estudiando todos los proyectos que tiene sobre la mesa” y que “la vivienda y los contratos de alquiler preocupa mucho, por lo que explorará las posibilidades para hacer avanzar el derecho a la vivienda a partir del código civil”.

Lo que se conoce como la LAU catalana (porque la ley española que regula el alquiler es la LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos) se incluirá en el Código Civil de Cataluña, que ya regula el arrendamiento de otros bienes, como las fincas rústicas, agrícolas o para pastoreo. El libro sexto de esta legislación civil catalana regula los contratos y la nueva norma incluirá hasta residencias habituales, de veraneo, habitaciones de alquiler, locales, espacios de trabajo, o alquiler de cualquier otro bien, como un coche de alquiler.

En el caso de las primeras residencias, la LAU catalana no podrá regular los precios. Es así porque la anulación por parte del Tribunal Constitucional, en marzo pasado, de los artículos sobre la contención de rentas de la ley 11/2020, que estuvo en vigor 18 meses, entierra cualquier nuevo intento. El TC consideró que la norma catalana invadía las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. Está por ver cómo la futura Ley de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez, que lleva meses encallada, acaba regulando las subidas de los precios de alquiler. Por ello el texto del anteproyecto de Justicia no se refiere a la regulación de rentas, aunque abre la puerta a que una ley estatal autorizara a hacerlo.

Desde el grupo de trabajo de la Sección de Obligaciones y Contratos de la Comisión de Codificación de Cataluña, el catedrático de Derecho Civil de la Universidad Pompeu Fabra Josep Ferrer explica que el texto del anteproyecto sí fija la duración de los contratos. “Se respeta la duración de la Ley estatal: cinco años si el propietario es un particular y siete si es una empresa”. Quedaría la incógnita de qué ocurriría si la legislación española modificara estos plazos, precisa.

La futura regulación del alquiler de arrendamientos urbanos en Cataluña “no es un gran instrumento que permita hacer grandes políticas de vivienda en materia de control, porque compete al Estado”, admite Ferrer. El jurista entiende que la regulación de los contratos de arrendamiento en el Código Civil “dejará sin efecto la LAU en Cataluña”. “La Generalitat tiene competencias y el preámbulo de la norma lo justifica ampliamente. También el consejo de Garantías Estatutarias, cuando advirtió de que Cataluña no podía regular los precios, sí afirmaba que se podían regular los contratos de arrendamiento de vivienda”, añade.

Ferrer entiende que la futura norma “sí moderniza la regulación en cuestiones que pueden ser relevantes” y que dan más garantías a los inquilinos. Introduce, por ejemplo, la regulación del alquiler de habitaciones por uso residencial, para personas que no pueden acceder a un alquiler: se les da más protección, un mínimo de tres años de contrato. También permite al arrendatario subarrendar por un máximo de un año la vivienda sin tener permiso del arrendador. Sobre los contratos, fija qué clausulas pueden contener y cuáles se consideran abusivas, algo que hasta ahora no estaba escrito y la futura ley aclara. Ferrer también señala cuestiones como que los arrendatarios puedan pedir tomar imágenes del estado del piso, para poderlas comparar al final del contrato.

Otra novedad, que hoy día provoca conflictos, es quién se encarga de los gastos de contratación. Actualmente, en general, son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria quienes cobran por estos gastos. El texto apunta que los gastos de formalización del contrato deben correr a cargo de quien ha encargado la prestación del servicio (habitualmente el propietario) y que no se pueden trasladar al inquilino. Si se diera el caso de que el API trabajara para un inquilino que le pide que le busque piso, pagaría el inquilino, explica el experto.

“En global, el texto mejora la posición del inquilino”, valora Ferrer. Y pone otro ejemplo: quién paga las reparaciones. Por ejemplo, el texto fija que si hay cualquier avería y el inquilino avisa al propietario pero este no responde en un plazo determinado, podrá hacer las obras y luego el casero deberá reembolsarlas. Sobre las fianzas, fija una mensualidad obligatoria y no más de dos como garantía. La norma también incluye explícitamente que los inquilinos tendrán derecho de adquisición preferente de las viviendas si se ponen a la venta. “Actualmente en la mayoría de contratos de alquiler hay una cláusula de renuncia” que firman los inquilinos, resalta Ferrer.

La semana pasada, durante unas jornadas sobre la ley de contención de rentas que organizó el Observatorio Metropolitano de la Vivienda, el entonces director general en funciones de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del departamento de Justicia, Joan Ramon Casals, admitió también sobre la LAU catalana: “Hemos de ser conscientes de que la sentencia del TC [sobre la 11/2020 que congeló precios] restó competencias a la Generalitat y no tendremos herramientas importantes y básicas para hacer leyes sobre vivienda. No se podrán tocar rentas, a no ser que lo haga la legislación Española y reconozca que la Generalitat lo puede hacer”.

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