Vivienda: la crisis que no cesa

El calendario va pasando hojas, pero las soluciones al problema de la vivienda no llegan. Lejos de eso, la situación parece cada vez más enquistada. Los precios de compra han escalado en 2025 a máximos históricos, por encima de los importes de la burbuja de principios de siglo (en el caso de las casas de obra nueva, incluso contando con el IPC acumulado desde entonces). Los alquileres han crecido a tasas de doble digito (o muy cerca de ellas en el caso de Barcelona, donde se aplican los controles de precio) en todas las grandes ciudades. Y 2026 no va a ser un año fácil porque se antoja el ejercicio clave para lo que se ha llamado la gran revisión de los alquileres.

Por partes: conforme la pandemia se relajaba, y animados por un contexto relativamente favorable (desde luego, bastante más que el actual), muchos inquilinos se mudaron de casa desde mediados de 2020 en adelante. El pico se alcanzó en 2021, cuando según un estudio que ha hecho el Ministerio de Consumo, se firmaron más de 632.000 contratos. Teniendo en cuenta que la duración mínima de un arrendamiento de vivienda habitual en España es de cinco años (siete si el casero es una empresa) muchos de esos alquileres se renovarán 2026.

Eso significa que, al extinguirse los contratos, los caseros pueden pedir la renta que quieran (salvo en las zonas tensionadas, donde hay límites). Es decir, más gasolina para un mercado que lleva mucho tiempo inflamado. De hecho, el citado estudio ya ha servido como antesala para otra batalla entre los dos socios de Gobierno sobre una congelación general de rentas. Sumar la exige. El PSOE apela a la seguridad jurídica (cómo encajarlo con la Ley de Arrendamientos Urbanos)… y a la realidad parlamentaria.

Esa complicada aritmética en las Cortes hace planear sombras sobre otras iniciativas anunciadas por el Ejecutivo, como una regulación más estricta de los arrendamientos temporales y de los pisos turísticos. También echará a andar la nueva empresa estatal de vivienda, aunque se trata de una iniciativa todavía incipiente.

Así las cosas, salvo que suceda algo imprevisto, 2026 llega con la promesa de una vivienda todavía más inalcanzable. Los expertos apuntan a que los precios de alquiler y compra seguirán subiendo, aunque quizás pierdan algo de brío. En las zonas tensionadas (que además de la mayor parte de Cataluña engloban ya ciudades como San Sebastián, Bilbao, Pamplona o A Coruña) quizás las rentas suban menos, aunque para quienes buscan piso es un consuelo pequeño porque los datos apuntan a una demanda disparada para la escasa oferta existente.

Pero la frustración de no encontrar una casa afecta sobre todo a quienes no la tienen. Y los datos apuntan a dos colectivos: los inmigrantes que llegan con necesidad de establecerse en un hogar y los jóvenes, que buscan cambiar el domicilio paterno por uno propio. Con esos mimbres, no parece que vaya a detenerse el debate en torno a la brecha generacional de la vivienda (o lo que es lo mismo: sobre la riqueza de los hogares). La incapacidad de muchas familias para comprar desde la Gran Recesión ha resultado en una caída en picado del porcentaje de propiedad entre los menores de 35 años, del 70% a en torno del 30%. Y eso siembra un futuro de nubarrones para muchos, con el trasfondo de un sistema de pensiones bajó fuerte estrés financiero. La diferencia la marcarán las herencias, y ya hay estudios que señalan que a gran parte de los inquilinos de hoy (hasta un 80%) no les alcanzarán. De ahí que la brecha generacional de la vivienda para muchos no sea sino la enésima reencarnación de uno de los dilemas más viejos del mundo: la desigualdad social.

Doce retos y tendencias para 2026

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