El agujero de las casas de protección oficial: un país sin parque social

Aunque el derecho a disfrutar de una vivienda “digna y adecuada” está consagrado en el artículo 47 de la Constitución, hoy en día parece más un anhelo que una realidad alcanzable. A pesar de los años de crecimiento económico sostenido tras la crisis de 2008 —con la excepción del impacto de la pandemia—, ese progreso no se ha traducido en un mejor acceso a la vivienda para la mayoría de la población sino más bien en lo contrario; y uno de los motivos principales es que no ha habido un aumento significativo del parque de viviendas de protección oficial o VPO (es decir, casas construidas con recursos públicos y con un precio máximo de venta o alquiler fijado por la Administración). En las últimas dos décadas, España ha oscilado entre planes fragmentados y decisiones que, lejos de aliviar el problema, han agravado una crisis residencial que afecta también a otras capitales europeas.

Las cifras hablan por sí solas: en la década de los 80 del siglo XX, la construcción de viviendas VPO representaba más del 60% del total de los inmuebles nuevos. Esa proporción ha ido disminuyendo progresivamente hasta caer al 20% actual, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Así, la paulatina desaparición de la vivienda de precio protegido ha dejado a España con apenas un 2,5% de su parque habitacional dedicado a pisos sociales. Según los expertos consultados, detrás de ese dato hay un modelo sistemáticamente centrado en la propiedad privada y un marco normativo que ha favorecido los intereses económicos del sector inmobiliario privado en detrimento de las necesidades de la población.

El arrinconamiento de la vía habitacional de precio protegido se remonta a las políticas adoptadas durante la gran crisis financiera de 2008, explica Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico en la Universitat de València. En 2012 la construcción de nuevas casas se paralizó. Aunque algunas iniciativas privadas continuaron, los planes públicos de ayuda residencial sufrieron un frenazo total. “Todo el mundo dejó de financiar, desde la banca hasta el Instituto de Crédito Oficial”, señala Carbó.

Además, mientras el sector público perdía capacidad para atender a una nueva generación de inquilinos, los precios de la vivienda en alquiler comenzaron a subir con porcentajes de doble dígito en algunas capitales. A la vez, muchos inmuebles de protección oficial pasaron a ser de precio libre, porque así lo permite la ley pasado cierto tiempo. Este proceso, conocido como descalificación de propiedades protegidas, permite que activos financiados con fondos públicos acaben en manos de particulares, lo que ha impedido la creación de un parque público lo suficientemente robusto como para satisfacer las necesidades actuales y futuras.

Según un reciente estudio de CCOO, si en los últimos cuarenta años no se hubiese permitido la descalificación y se hubiera invertido en la creación de espacios residenciales accesibles, España podría contar hoy con 4,7 millones de hogares de precio social (en lugar de los apenas 300.000 que el sindicato estima que hay). Ha ocurrido lo contrario: muchos propietarios se han beneficiado de la venta de esas viviendas que fueron originalmente construidas con fondos públicos y, en paralelo, otras muchas personas ven restringido el acceso a una solución habitacional asequible.

Situación crítica

Los efectos de esta falta de planificación no son teóricos; se reflejan en la vida diaria de los ciudadanos. Familias que no pueden permitirse un alquiler razonable, jóvenes que no logran independizarse y desalojos por impagos son las consecuencias directas de un mercado desequilibrado, donde la demanda supera ampliamente la oferta y los precios siguen subiendo.

“La situación es crítica”, resume Carbó, quien no vislumbra mejoras a corto plazo. Su afirmación no es exagerada: el saldo neto de propiedades de precio protegido ha sido negativo durante la última década. Según Comisiones Obreras, cada año se venden entre 40.000 y 50.000 viviendas de este tipo, mientras que la construcción de nuevas unidades no supera, de media, las 8.000 anuales desde hace más de diez años. Para el economista, la solución pasa por evitar la descalificación de estos inmuebles, es decir, su conversión en pisos de precio libre. “Si no ponemos impedimentos para que la vivienda protegida siga descalificándose, no vamos a resolver el problema”, advierte. Y propone implantar medidas que desincentiven ese uso de las casas como activos con los que especular.

La cuestión de fondo es que el modelo español ha priorizado históricamente la vivienda en propiedad sobre la de alquiler, y eso, a ojos de muchos expertos, se ha hecho insostenible. En las décadas de los 60 y 70 del siglo XX se construyeron más de cinco millones de inmuebles, todos pensados para la compra, y ahora la falta de alternativas de alquiler social ha generado una de las mayores crisis del mercado inmobiliario. Un estudio de la Universitat Pompeu Fabra, publicado en 2022, indicaba que en “un país europeo estándar” el incremento desmedido de los alquileres se abordaría con más oferta pública. Sin embargo, en España solo el 2,5% de los hogares son de precio protegido, muy por debajo del 9,3% de media en la UE y aún más lejos del 20% de Dinamarca o el Reino Unido.

Levantar un parque de viviendas de alquiler accesible de la dimensión de esa media europea requiere una inversión significativa que hasta ahora no se ha hecho. Según estimaciones del Banco de España, acercarse a ese 10% de vivienda protegida solo sería posible aumentando la construcción de inmuebles en más de un 150% durante la próxima década. A este desafío se suma el hecho de que, para 2040, el INE proyecta la formación de 3,7 millones de nuevos hogares, lo que incrementará aún más la demanda de pisos.

A pesar de todo ello, algunas administraciones siguen apostando abiertamente por el sector inmobiliario privado. Este año, las comunidades autónomas gobernadas por el PP han rechazado las propuestas del Ministerio de Vivienda para proteger el suelo público y evitar que los inmuebles de precio social terminen vendidos en el mercado libre. El argumento que esgrimen es que la protección permanente produce efectos perniciosos a medio y largo plazo, problemas edificatorios y de inseguridad. Según los expertos consultados, esta postura alimenta la escalada de precios que afecta a gran parte del país.