La empresa municipal de vivienda de Viena a España: “Nunca hay que vender los pisos públicos”

Christian Schantl (Klagenfurt, Austria, 64 años) es desde 2019 el jefe del departamento de Relaciones Internacionales de la empresa pública Wiener Wohnen, la entidad que gestiona el alquiler público en la ciudad de Viena. El modelo vienés es un referente y numerosos países miran a esta ciudad, de cerca de dos millones de habitantes, para encontrar pistas que les ayuden a hacer frente al encarecimiento desmedido del precio de la vivienda. Viena lleva impulsando su modelo desde hace más de un siglo, lo que le permite disponer hoy de un parque de más de 220.000 viviendas públicas de arrendamiento, a las que se suman otras 200.000 subvencionadas. Esto significa que más de la mitad de la ciudadanía vive en uno de estos inmuebles y que el Gobierno municipal es un actor fundamental a la hora de controlar las rentas. Para Schantl, que presentó el caso vienés el pasado 12 de abril en Pamplona, con motivo de un encuentro nacional de corporaciones públicas, una de las claves del éxito es la disponibilidad de un extenso parque de vivienda pública que funciona bajo una premisa clara: estas propiedades no deben venderse nunca.

Pregunta. Alrededor de la mitad de las casas en Viena tienen precios por debajo de los de mercado, mientras que en España la cálculos más optimistas sitúan el parque público en el 2,5% del total de viviendas. ¿Qué recomendaría para incrementar la vivienda asequible?

Respuesta. No se puede hacer un copia y pega del sistema, no funcionaría. Como consejo, una cosa que no debería hacer [el Gobierno español] es vender su vivienda pública. Esto es muy importante, porque muchas ciudades de Europa han cometido ese error y ahora están enfrentándose a problemas serios. Así que eso es lo primero: no vender nunca lo que tienes. Y luego, hay algunos elementos que es importante tener en cuenta, como son la situación financiera, los terrenos necesarios, el marco legal y las políticas de vivienda.

P. El hecho de que la calificación de la vivienda protegida sea indefinida, ¿puede echar para atrás a los inversores privados?

R. En Viena no nos enfrentamos a ese problema. Tenemos un 58% de cooperativas de beneficio limitado que compiten unas con otras. Desde luego, no es un modelo de inversión para especuladores, pero sí para aquellos que piensen a largo plazo y que quieran invertir de forma segura en este sector. Tiene que ser interesante para las empresas privadas porque, si no, no lo harían.

P. En países como España impera una cultura de compra de vivienda. ¿Eso es compatible con su modelo de vivienda?

R. ¿Por qué no? Yo diría que lo importante es cómo de segura es esa propiedad. Cuando consigues uno de nuestros apartamentos, accedes a un contrato indefinido, por lo que puedes quedarte tanto tiempo como quieras; incluso puedes pasarle el apartamento a tus hijos. La situación entre los que alquilan un apartamento en Viena y los que lo tienen en propiedad es prácticamente la misma, por lo que la necesidad o el deseo de ser propietario es diferente. Hay muchos inquilinos que incluso piensan que son propietarios.

P. ¿Cómo han logrado reunir tantas casas?

R. La razón por la que tenemos tantas viviendas asequibles en comparación con otras ciudades es por el legado que tenemos. Alrededor del 50% del parque total de vivienda es propiedad de la empresa municipal, de una cooperativa sin ánimo de lucro o de un promotor privado. Tenemos una gran oferta.

P. ¿Cómo trabajan esas cooperativas de beneficio limitado?

R. Bueno, no tienen permitido obtener beneficios. Y los que tienen, deben reinvertirlos en vivienda asequible otra vez. Así que, a lo largo de los años, se ha convertido en un sistema que evoluciona por sí mismo porque las reinversiones son continuas. Eso nos ha permitido construir o rehabilitar cada año entre 5.000 y 7.000 viviendas de protección oficial. Además, invertimos en vivienda municipal, lo que también ayuda a mantener el sistema en funcionamiento y a crear cada año miles de nuevas viviendas, que son realmente necesarias. Viena está creciendo mucho más rápido que otras ciudades como Barcelona o Madrid.

P. ¿Quién puede acceder a estas viviendas?

R. Se tienen que cumplir algunos criterios. Por ejemplo, tener 18 años en el momento de firmar el contrato, ser ciudadano austriaco o proceder de otro Estado miembro de la Unión Europea. Eso sí, se tiene que residir en Viena durante al menos dos años para poder solicitarlo. En lo económico, en el momento de firmar el contrato, la unidad familiar no puede superar cierto nivel de ingresos. No obstante, estos límites son tan altos que cubren entre el 75% y el 80% de la población. Casi todo el mundo tiene acceso al parque público. Luego, cada persona puede solicitar dónde quiere vivir. Hay una lista de espera y los que están en la parte más alta pueden acceder a los apartamentos que se van quedando libres. Y el primero que lo pida, se lo queda. Eso hace a la gente más feliz y reduce los problemas de convivencia.

P. ¿Y si te asignan una vivienda y más adelante tus ingresos superan ese umbral?

R. Controlamos los ingresos una vez, al firmar el contrato. Si cumples ese criterio, puedes pedir el apartamento. No lo volvemos a controlar más. Así que, si mejoras tus condiciones de vida, si logras ser exitoso en tu trabajo, nos parece bien. ¿Por qué? Porque una de las cosas más importantes para nosotros es crear un ecosistema social variado. No solo a nivel de ciudad, sino también en cada uno de los complejos residenciales.

P. ¿Cuánto pagan las familias por estos alquileres?

R. Son 6,67 euros por metro cuadrado al mes. La cuantía de la renta es la misma esté donde esté ubicado el piso. Esa es la renta neta para los apartamentos de propiedad municipal y está definida por ley. Ese precio aumenta en consonancia con la inflación. El precio tampoco depende de lo que cobres.

P. Entonces, quienes ganan menos siguen teniendo que destinar un porcentaje mucho más elevado al pago de este alquiler.

R. Sí, entiendo ese debate, pero lo que nosotros queremos es crear un ecosistema social variado y atraer también a quienes tienen ingresos más altos. Por eso no creemos que haya que incrementarles la renta a estas personas. Si no, estarías penalizando a quienes tienen éxito en su vida laboral. También entra en la discusión la necesidad o no de controlar anualmente los ingresos de las familias, pero, como he mencionado, la mayoría de la población entra dentro de los requisitos. No podemos controlar cada año a las 500.000 personas de nuestros apartamentos para encontrar a los que hayan mejorado sus ingresos por encima del límite. La inversión que deberíamos realizar sería mucho mayor que el beneficio que obtendríamos.

P. ¿Qué ocurre si no se paga el alquiler?

R. Tenemos un equipo de prevención de desahucios que intenta ayudar a aquellas familias que no pueden pagar su renta. En muchos casos, tienen éxito, pero si no hay solución y esa familia no paga su alquiler durante varios meses son desahuciados. Tengan o no tengan hijos a su cargo. Hay apartamentos sociales destinados a estas familias.

P. ¿Cuál es la principal crítica al sistema?

R. Que el sistema se financia a través de los impuestos. Tenemos un impuesto de contribución urbana que tienen que pagar todos los trabajadores del país. Supone un 1% de los ingresos brutos. Es un impuesto federal que distribuye el Gobierno federal entre las provincias. Viena es la capital de Austria, pero además es la capital de su provincia. Así que, cada año, Viena recibe procedente de este impuesto alrededor de 250 millones de euros que puede invertir en nuevas viviendas o en la rehabilitación del parque antiguo. Aun así, Viena invierte mucho más, cerca de 450 millones de euros al año.

P. En los últimos años, han proliferado los pisos turísticos que han provocado, junto con otros factores, un aumento desmedido de los precios del alquiler, sobre todo en grandes ciudades. ¿Qué han hecho al respecto?

R. Hemos modificado nuestra normativa. Para empezar, subarrendar un apartamento municipal o financiado con ayudas públicas es un motivo de desahucio. Además, el Gobierno municipal de Viena ha adaptado también la normativa referente al sector privado. No se trata de dónde está ubicado el apartamento, sino del tiempo que lo alquilas. Si lo ofreces de forma constante a turistas, deberás regular la actividad a través del mercado habitual del alquiler. Es cierto que estamos trabajando en el modo de controlar esta actividad porque las compañías que ofrecen estos apartamentos no siempre están dispuestas a colaborar.

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