La compra de casas cae un 5% hasta junio aunque los expertos ven cerca la “inflexión” del mercado

El mercado inmobiliario sigue con el freno puesto, pero muchos analistas creen que se acerca a un punto de inflexión. Por lo pronto, en España se vendieron cerca de 300.000 casas en los seis primeros meses de este año. La cifra está por debajo de los ejercicios de actividad récord registrados tras la covid, pero por encima de lo que solía ser habitual en la pasada década. Con respecto a 2023, la compraventa de viviendas en el primer semestre se contrae un 4,5%, según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La relajación de los tipos de interés por parte de los bancos centrales, lo que debería animar la concesión de hipotecas, y la percepción de que la demanda se mantiene robusta animan al sector a creer que pronto volverá a recuperarse. Si eso sucede, lo hará sin que el enfriamiento de la actividad haya logrado trasladarse a los precios, que han seguido creciendo sin tregua. En junio, según una estadística notarial difundida también este lunes, las casas eran un 4,3% más caras que un año atrás.

Para Francesc Quintana, de la Asociación de Inmobiliarios de Cataluña (AIC), el retroceso registrado en la primera mitad del año se atribuye a un “periodo complicado con tipos de interés altos”, lo que le lleva a creer que las cosas mejorarán para el sector si se abaratan los préstamos. “Habrá que ver cómo se adaptan los bancos a las nuevas condiciones hipotecarias”, completa la portavoz de Fotocasa, María Matos, quien añade un segundo factor de incertidumbre: “Si hay suficiente stock [disponibilidad] de vivienda para dar servicio a la demanda latente existente”. El portal, según encuestas propias, calcula que solo un 19% de los potenciales compradores han paralizado definitivamente la adquisición de una casa por el contexto actual. Además, un 21% están esperando a encontrar condiciones más favorables para reiniciar el proceso.

A la hora de buscar el detonador que active esa recuperación, los expertos miran a los bancos centrales. El BCE ya abarató el precio oficial del dinero en 0,25 puntos el pasado junio. Y el mercado prevé que se anuncien nuevas bajadas tras el verano, a las que se uniría la Reserva Federal estadounidense, que no movió ficha en su última reunión y ahora se ve presionada por los temores de las Bolsas a una recesión en EE UU. Una rebaja de tipos debería estimular la actividad en general, y la inmobiliaria en particular, aunque habrá que ver si la tendencia es suficiente para recuperar la caída acumulada.

Por lo pronto, se observa que la caída en junio ha sido menos aguda que en mayo. Si en el quinto mes del año las compraventas caían un 21,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, en junio ese porcentaje ha sido del 6,1%. El primer semestre ha sido muy irregular, con fuertes subidas y bajadas. Ferran Font, director de estudios de pisos.com, recuerda que muchas de las variaciones tan abruptas se deben a factores estacionales como la Semana Santa. Por eso se fija en junio, que suele ser una buena época para el sector inmobiliario, y destaca que se ha vuelto a superar la barrera de las 50.000 transacciones en un mes. Por eso quintana cree que “junio podría marcar un puno de inflexión” y augura “tasas positivas a partir de los meses de julio y agosto”.

Por tipología de vivienda, la de segunda mano es la que registra una mayor contracción. En seis meses se han vendido un 6,3% menos de casas usadas, mientras que las operaciones de obra nueva han repuntado más de un 3%. La vivienda protegida vive su propio calvario, con un retroceso en lo que va de año del 13%, según los datos del INE. Su mala evolución también se achaca a la escasa construcción de este tipo de hogares, que tienen un precio limitado y están destinadas a familias con rentas bajas o medias.

Font recuerda que hasta ahora, aunque la venta se ha moderado, “el precio del metro cuadrado continúa su escalada, dificultando el acceso a la vivienda”. Y los datos publicados este lunes por el Consejo General del Notariado dan cuenta de ello. En junio, el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.726 euros, un repunte del 4,3% con respecto al mismo mes del año pasado. Las casas se encarecen en 13 de las 17 comunidades autónomas (los importes con respecto a 12 meses atrás caen en Baleares, Extremadura, Navarra y La Rioja), con repuntes por encima del 10% en Asturias, Castilla y León, Galicia y Cantabria. Esta estadística, que muchos expertos consideran un indicador adelantado de la del INE, ya recoge un discreto incremento de la actividad en junio, con casi un 4% más de ventas que un año atrás.

Préstamos hipotecarios

Además, el mercado hipotecario da signos de mejora pese a que los precios de vivienda y de los propios préstamos siguen dejando al margen del mercado inmobiliario a muchos potenciales compradores. En junio, los préstamos para adquirir una vivienda repuntaron casi un 14% interanual, hasta las 30.395 operaciones, según los datos notariales. Con este, son tres meses consecutivos de tasas positivas. No obstante, Matos recuerda que estos datos no tienen por qué ir en paralelo con los de compraventas porque “el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado”.

La progresión en la actividad hipotecaria es más generalizada, aunque en Baleares y Navarra también detectan los notarios menos préstamos firmados que en junio de 2023. Y en la cuantía media del crédito concedido sí aparecen grandes diferencias territoriales. Aumenta en seis comunidades (en Galicia lo hace un 37%, donde más) mientras retrocede en once (en Aragón y Navarra, con más de un 26% de caída).

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