¿Está seguro de saber cuánto mide su casa? La falta de un criterio homogéneo lo pone difícil

Una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona es la compra de una vivienda, en la que entran en juego varios factores, aunque no siempre por este orden: ubicación, precio y superficie. Es habitual que el comprador valore el precio de dos viviendas de obra nueva distintas próximas entre sí, pero no repare, porque lo desconoce, en que las promotoras inmobiliarias miden las casas de diferente manera, sin un criterio común, lo que determina que el precio sea más o menos alto. Esto deriva en falta de transparencia y confusión para los clientes.

Según Carlos Heijnen, director de Producto e Innovación de Habitat Inmobiliaria, “antes el cliente visualizaba el tamaño de una vivienda en número de dormitorios, pero en los últimos años este parámetro ha cambiado mucho porque las superficies se han ajustado”. La problemática viene dada, según este experto, porque una misma vivienda puede medir más o menos dependiendo del criterio que se utilice. Un piso de 100 metros cuadrados útiles interiores y una terraza de 25 metros cuadrados puede ser publicitada como una vivienda de 100 metros con una terraza o una de 125 metros útiles. Los clientes eligen la segunda pensando que compran más superficie por el mismo precio, aunque no necesariamente tiene por qué ser así.

Esta falta de homogeneización en la medición hace que los promotores tengan que explicar a sus clientes las distintas superficies, “pero no siempre comprenden esta casuística ni entran en el detalle del desglose de las mediciones”, dice Heijnen. El debate viene a la hora de determinar “qué metros cuadrados de zonas comunes del edificio se suman a la superficie cerrada de la vivienda, para establecer el valor que habitualmente aparece en los documentos comerciales”, argumenta Gonzalo Echarri, socio de Ortiz León Arquitectos y portavoz del grupo de trabajo de la Plataforma Tecnológica de la Edificación, encargado de establecer una medición común para todas las promotoras y agentes del sector.

Así, los portales, ascensores, vestíbulos de planta, cuartos de basura o las instalaciones del edificio son superficies comunes que se prorratean entre las viviendas. Sin embargo, existe una duda frecuente: ¿las superficies comunes bajo rasante se suman a los pisos? El criterio del grupo de trabajo de la plataforma es que las superficies de instalaciones situadas bajo rasante que sirven a las viviendas sí forman parte de la superficie construida de estas. Por ejemplo, el cuarto de geotermia que da servicio de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS). En cambio, el cuarto de instalaciones de ventilación del garaje, no.

También es importante distinguir entre superficie útil y construida. La primera corresponde a las zonas pisables dentro de la vivienda medidas entre tabiques, en donde se incluye el interior de los armarios. Mientras, la superficie construida engloba los tabiques y los muros de la fachada con todo su espesor.

La problemática es distinta cuando la vivienda es de segunda mano. En este caso, es más difícil establecer una superficie por no disponer, en muchas ocasiones, de la información completa de todo el edificio. Hay que tirar de las superficies que aparecen en el Registro de la Propiedad, Catastro o las escrituras de compraventa, aunque no se tenga certeza de si son correctas o no.

No es una cuestión menor, ya que en función del número de metros cuadrados que conste en estos organismos, la cuota de comunidad que tiene que pagar el propietario cada mes puede variar. “Es muy habitual que no exista una coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro porque este no ha informado al primero. De esta situación queda constancia en la nota simple de la finca cuando refleja que no se hace constar referencia catastral o la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro”, señala Patricia Briones, abogada especializada en asuntos de propiedad horizontal.

Si los coeficientes asignados a cada una de las viviendas de un edificio que figuran en el Catastro coinciden con los que constan en el Registro de la Propiedad no hay problema alguno. Los conflictos surgen cuando no se corresponden y se toman como referencia únicamente los que figuran en el Catastro, a los que los propietarios pueden acceder con más facilidad por ser también gratuitos, sin contrastar si coinciden o no con los del Registro.

Esta falta de coordinación puede impactar en las arcas de las comunidades de propietarios, ya que en la participación en el pago de los gastos se toma de base la cuota de participación asignada a cada finca y que figura en el Registro de la Propiedad. También se tiene en cuenta a la hora de proceder a las votaciones en una junta de vecinos, en donde es aplicable esta cuota de participación. Según Briones, “para dotar de seguridad jurídica tanto a los acuerdos adoptados como para distribuir debidamente los gastos entre los propietarios, siempre deberán tomarse en cuenta los coeficientes de las fincas que figuran en el Registro de la Propiedad”.

Comunicar las obras

Si bien las causas por las que los coeficientes que aparecen en el Registro de la Propiedad y el Catastro no coinciden son diversas, es habitual que se deba a que con posterioridad a la construcción del edificio y la fijación de los coeficientes asignados e inscritos en el Registro se ejecutan obras en los elementos comunes o en las propias viviendas. Y la ejecución de estas obras tiene como consecuencia directa el aumento en el valor de la finca. “Las obras deben ser comunicadas al Catastro para que proceda, a su vez, a la revalorización catastral de cada una de las fincas y, en consecuencia, a modificar su coeficiente originario”, finaliza Briones.

Desde la Plataforma Tecnológica de la Edificación se está trabajando, bajo el paraguas de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, en un manual que establezca un criterio de buenas prácticas en la comunicación de las superficies de las viviendas de manera que todos los agentes midan igual. “Esto beneficiará a los futuros propietarios, que podrán comparar peras con peras; a los promotores, que comercializarán las viviendas con los mismos criterios; a los arquitectos, que no tendrán que medir de distintas formas según el cliente; y a los tasadores”, concluye Heijnen.

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