Vecinos morosos: guía para que la comunidad de propietarios cobre la deuda

En España existen 1,2 millones de comunidades de propietarios que mueven cerca de 40.000 millones de euros con las cuotas que aportan sus vecinos para mantener los servicios de los edificios. Cada comunidad se gasta de media de 33.000 euros anuales gracias a las cuotas que a principio de mes aporta cada vecino en la cuenta comunitaria.

La mayor preocupación de cualquier presidente de una comunidad son las consecuencias por el impago de cuotas. Como recuerda Estanislao Moreno de la Santa, abogado de Vecindia, la morosidad “obliga al resto de vecinos a cubrir su parte para soportar los gastos ordinarios” pero también “limita en gran medida la liquidez de las cuentas y la aprobación de cualquier mejora del edificio porque tampoco se abonará la derrama, incrementando así la deuda”.

Está preocupación por la morosidad en las comunidades de vecinos ha sido abordada tanto por los diferentes gobiernos como por los tribunales para garantizar el cobro a los comuneros por el impago de las cuotas. Conocer los requisitos para reclamar la deuda y la mejor vía para recuperar las cuotas de los morosos es fundamental para la comunidad.

¿Cuándo un vecino es moroso?

En primer lugar, el responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, nunca el inquilino cuando la vivienda esté arrendada. Por tanto, moroso es todo dueño que no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles tanto por el impago de las cuotas ordinarias como de las derramas extraordinarias o del fondo de reserva.

Basta con el impago de una única cuota ordinaria o extraordinaria para ser moroso. Para su  abono hay que establecer el plazo de pago en los estatutos o en los acuerdos de la junta de vecinos (por ejemplo, abonar la cuota en los primeros 10 días de cada mes). De tal manera que el propietario que no paga adquiere la condición de moroso al día siguiente de incumplir el plazo estipulado para su abono. Sin embargo, si la comunidad no tiene establecido un plazo determinado para pagar la cuota, la morosidad no se aplica hasta que termine el mes en el recibo presentado al pago.

¿Se puede privar al moroso del uso de la piscina u otros elementos comunes?

La nueva redacción del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad privar de forma temporal el uso de servicios o elementos comunes siempre que esta privación no sea abusiva ni desproporcionada.

La norma no establece una lista cerrada de medidas, sino que su aprobación queda a discreción de cada comunidad. Las más habituales son la privación del uso de la piscina, pistas de pádel o gimnasio. Aquellas comunidades que han intentado la prohibición de elementos más conflictivos, como puede ser el uso del ascensor han sido rechazadas, “los tribunales de instancia lo han entendido como desproporcionado”, según Moreno.

Es más, este abogado reconoce que “la realidad nos ha demostrado que estas medidas son bastante infructuosas por una cuestión meramente práctica: ¿quién va a interponerse entre el vecino moroso y la piscina para evitar su entrada?”.

¿Se pueden imponer intereses elevados a los propietarios morosos?

La Ley de Propiedad horizontal sí lo permite. La junta de propietarios o los estatutos de la comunidad pueden acordar el establecimiento de intereses superiores al legal como medida disuasoria frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación.

La ventaja de esta medida es que es una “decisión es absolutamente impersonal e irá automáticamente calculada en las cuotas que le remita el administrador cuando manifiesta su voluntad de liquidar”, aconseja el abogado. Eso sí, la ley precisa que la imposición de un interés superior al legal no puede tener en ningún caso carácter retroactivo.

¿Qué pasos hay que dar para recuperar la deuda?

En primer lugar, hay que detallar y calcular adecuadamente las cuotas que se reclaman. Es importante comprobar quién es el titular registral de la propiedad para evitar reclamar a un inquilino diferente al dueño o al alquilado.

En caso de que el deudor no atienda el pago amistoso, es necesario convocar una junta general de propietarios y acordar la liquidación de la deuda y su reclamación judicial, autorizando al presidente a iniciar las actuaciones ante el juzgado. La convocatoria de la junta de propietarios contiene una sanción moral y jurídica, porque debe aparecer en ella la deuda que arrastra el vecino y además se le priva del derecho de voto.

Ana Bozalongo, miembro de la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, recuerda que “una vez aprobada en la reunión comunitaria la deuda existente desde el llamado “devengo de la obligación contributiva”, más los intereses legales y los gastos repercutibles, se debe notificar el acta al deudor donde figurará el global del importe pendiente de pago, la decisión de reclamarlo judicialmente y el apoderamiento al presidente para promover la pertinente demanda”.

También conviene requerir el pago fehacientemente (por burofax con certificado de texto y acuse de recibo o comunicación firmada por el moroso) en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago. Asimismo, se podrá reclamar de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad. Si a pesar de estos intentos no se consigue realizar la notificación, el secretario de la comunidad (generalmente el administrador de fincas) emitirá un certificado indicando esta circunstancia y el detalle de la deuda. Si finalmente se presenta la demanda en el juzgado, esta deberá acompañarse con la documentación que justifique la deuda y el intento de notificación, en su caso.

¿Cómo se tramita la reclamación judicial?

Las comunidades con morosos suelen utilizar para cobrar el procedimiento monitorio, que permite reclamar deudas dinerarias acreditadas por un principio de prueba y no necesita abogado ni procurador, aunque es recomendable.

Para acudir al procedimiento monitorio hay que aportar el acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, su notificación a los propietarios morosos y un certificado del secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, si la persona deudora no paga en el plazo de tres días desde la notificación.

Una vez se admite a trámite la petición inicial al juzgado, se requiere al deudor para que en el plazo de 20 días hábiles pague o presente escrito de oposición. Si paga, se archivan las actuaciones, pero si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecución para el pago. Otra situación posible es que el moroso presente oposición a la petición inicial del proceso monitorio, en este caso, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas de abogado y procurador.

¿Cuánto tiempo se tarda en el juzgado en recuperar la deuda?

Desde que se interpone la reclamación en el juzgado hasta el cobro de la deuda pueden transcurrir entre 12 y 24 meses. Por este motivo, “es mucho más sencillo acordar un plan de pagos cuando la deuda es relativamente razonable que cuando la bola de nieve se ha hecho más grande; y, en el caso de que no fuera posible, iniciar los trámites judiciales”, recomienda Estanislao Moreno.

Según la experiencia de este abogado, entre el 80% y el 90% de las comunidades terminan recuperando no solo las cuotas reclamadas sino también los intereses y los gastos en los que se ha incurrido. Y es que si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable a su pretensión también se le compensará por los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no sea preceptiva su asistencia en los procedimientos monitorios.

¿Qué garantías hay para recuperar la deuda?

Frente a otras deudas, en lo referente a las cuotas debidas a la comunidad, se responde directamente a las mismas con la vivienda, local o inmueble que las origina . Incluso si el moroso transmite la vivienda y no paga lo debido, “siempre se podrá exigir la subasta del inmueble y con el dinero obtenido liquidar la totalidad de la deuda”, afirma Moreno.

Las deudas comunitarias están protegidas por una serie de garantías que permiten a la comunidad liquidar la deuda. Por un lado, los créditos a favor de la comunidad correspondientes a las cuotas imputables a la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil cuando se anoten en el Registro de la Propiedad.

Además, el nuevo propietario responde con el propio inmueble adquirido de las cuotas adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Si, por cualquier motivo, no se comunicara la transmisión de la propiedad, el antiguo propietario continuaría respondiendo de las deudas con la comunidad generadas después de la compraventa de forma solidaria con el nuevo titular.

Hay que tener en cuenta que en la compraventa de viviendas y locales la ley impone al notario la obligación de exigir al vendedor una certificación de la comunidad de propietarios (expedida por el secretario o el administrador de fincas) que acredite que la finca que se vende se encuentra al corriente de pago de las cuotas de la comunidad o, en caso contrario, que exprese el importe de las cantidades adeudadas. Sin embargo, el comprador puede liberar al vendedor de la obligación de presentar la referida certificación manifestándolo así al notario.

¿Qué papel tiene el administrador de fincas para cobrar la deuda?

Como asegura Ana Bozalongo “la intervención del el administrador de fincas es fundamental a la hora de contabilizar la deuda e intermediar con el deudor para evitar que persista la situación de morosidad”. Y es que, además de reclamar el pago por escrito, también interviene para intentar la conciliación extrajudicial.

Asimismo, las reclamaciones previas del administrador como secretario de la comunidad son documentos preconstituidos con una importancia sustancial en caso de acudir a la vía judicial. Así, el certificado de deuda que emite el secretario-administrador es un “instrumento clave para la admisibilidad del proceso judicial”, recuerda esta jurista.