A tortas con el vecino moroso por la piscina

Las rencillas y altercados entre vecinos se enconan en los meses de verano y la convivencia se vuelve más espinosa. El uso de la piscina y si se puede hacer toples o nudismo, los ruidos, las fiestas y las barbacoas son algunos de los principales motivos de disputa vecinal. “El verano es una época más conflictiva porque pasamos más tiempo en el exterior, anochece mucho más tarde y hacemos un mayor uso de las zonas comunes”, indica Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Además, “hay más ventanas abiertas y también más personas de vacaciones, que no siempre coinciden en fechas con aquellos que madrugan”, indica Federico Cerrato, administrador de fincas de Fisconta. Una guerra encarnizada en la que hay dos bandos: los que quieren disfrutar y los que pretenden descansar.

La piscina comunitaria, abierta este fin de semana en la mayoría de las urbanizaciones, es el gran avispero de desacuerdos, incumplimientos, disputas e improperios. “Hay propietarios que no respetan los horarios establecidos o los turnos de acceso y entran por la noche”, denuncia Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Además de causar molestias y enfrentamientos, “está incrementando el presupuesto de algunas comunidades porque tienen que establecer algún tipo de medida disuasoria o de control, como videograbación o contratación de empresas de seguridad”, apunta.

Pero si hay un asunto que trae de cabeza a los vecinos son los chapuzones de los morosos. Desde el año pasado —tras la reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 10/2022, de 14 de junio—, las comunidades pueden prohibir el uso de la piscina, la pista de pádel o cualquier otra instalación no esencial a los propietarios deudores. El acuerdo necesita el voto favorable de la mayoría de los vecinos. Se trata de un cambio importante para los residentes que pagan las cuotas comunitarias religiosamente y se indignan cuando ven que el moroso accede a este espacio en igualdad de condiciones.

El problema es que la medida es difícil de aplicar. ¿Quién vigila que no entren estos vecinos? “La reforma introdujo la opción, pero no incluyó las medidas coactivas o sancionadoras que puede utilizar la comunidad en el caso de incumplimiento”, comentan en PH Asesores. Por esto, y de momento, la aplicación de la prohibición está siendo limitada. “Aunque exista ese acuerdo, los morosos se siguen bañando en la piscina sin que la comunidad pueda hacer nada”, añaden en la asesoría. Fabio Balbuena, administrador de fincas colegiado y abogado, añade: “No se pueden imponer sanciones adicionales o multas al moroso incumplidor y tampoco puede intervenir la policía al tratarse de un conflicto privado”. Ir un paso más allá implicaría acudir a la vía judicial.

Las comunidades que disponen de algún tipo de control de acceso a la piscina (tarjetas o llaves inteligentes) son las que por ahora más están aplicando la medida. “Hay una en Santander que tomó el acuerdo el año pasado. La temporada empezó el 15 de mayo y ya han tenido algún altercado verbal con el moroso que tiene prohibida la entrada”, cuenta Alberto Ruiz-Capillas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria.

Un asunto más problemático es la entrada de los hijos de los deudores. La ley habla solo de propietarios, así que da lugar a la libre interpretación. Ruiz-Capillas considera que “la prohibición se extiende a toda la unidad familiar”. Por su parte, Peio Mendia, tesorero del CGCAFE, cree que lo más prudente es no extenderlo a los hijos, “que no son propietarios”. El administrador Federico Cerrato señala: “Me parece una verdadera faena que se prive del espacio de recreo por excelencia a niños, que nada tienen que ver con las decisiones o posibilidades económicas de sus padres”.

Desde junio de 2022, el acceso a la piscina de los propietarios de plazas de garaje ha dejado de ser motivo de pelea, puesto que el Tribunal Supremo estableció que no tienen derecho a usar la instalación. ¿Y se puede negar el paso a los inquilinos, especialmente a los de pisos turísticos? “En principio, no. Si la comunidad aprobara esta decisión en el reglamento de régimen interno, tampoco tendría potestad para regularlo. Puede pedir y apercibir, pero no tiene más herramientas, no puede poner multas”, recuerda Mendia.

Los vecinos establecen sus normas en este reglamento de régimen interno que se tiene que aprobar por mayoría simple. Es ahí donde se fijan los horarios de uso de las instalaciones y cuestiones como si se puede comer en la piscina o hacer toples. Eso sí, lo que se acuerde debe ser compatible con los derechos fundamentales de las personas y no suponer discriminación. “Los comuneros que no estén conformes pueden impugnar los acuerdos”, recuerda Tomás de Felipe, abogado del departamento de inmueble de Legálitas. Es lo que hicieron los vecinos de una comunidad en Vera (Almería) a los que se obligaba a hacer nudismo. El Supremo estableció en una sentencia de febrero que la comunidad de vecinos no puede imponer el nudismo en la piscina. Y de la misma forma, si el vecino incumple la norma de reglamento interno tras instarle a cumplirla, la comunidad puede recurrir a la vía judicial.

Cómo pagar menos

El pago de la piscina también es un tema candente. Los propietarios que no la usan quieren dejar de pagar una parte de la cuota comunitaria. “La exclusión solo es posible por unanimidad, algo poco probable ya que obligará al resto a asumir el porcentaje del coste que deja de aportar el vecino”, comenta Mendia. Los propietarios buscan bajar los gastos a toda costa y con esa meta algunas comunidades han tomado medidas drásticas, como reducir el vaso de la piscina para no estar obligados a contratar a un socorrista. “Esto depende de la normativa de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Navarra se modificó la ley y se determinó que, si una comunidad tenía menos de 40 viviendas y la piscina tenía una profundidad de 1,60 centímetros de máximo, se podía prescindir del socorrista con una declaración jurada de la comunidad. Esto hizo que muchas con 1,70 de profundidad aprobaran la modificación de la profundidad”, cuenta Mendia.

Las reuniones hasta altas horas de la noche en los jardines de la urbanización, así como las fiestas y las barbacoas en los pisos con terraza y en los bajos son un foco de choques constantes por los ruidos y olores. También cuando se usan las terrazas comunitarias u otras zonas comunes para festejar. Legálitas explica que hay que valorar si la utilización de la azotea causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa. “El uso de zonas comunes se debe decidir en la junta, salvo que los estatutos lo regulen. En todo caso, hacer barbacoas en esos espacios comunes no puede conllevar una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita”, dice De Felipe.

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