Líos en la piscina comunitaria: normas y sentencias para un chapuzón seguro

Las piscinas comunitarias no sólo son fuente de diversión para vecinos e invitados, muchas veces también lo son de un verano de conflictos. Para evitar líos a la hora del chapuzón es conveniente conocer la normativa que regula el uso y disfrute de la piscina, así como la jurisprudencia que acota los derechos y obligaciones de las comunidades de propietarios y de los bañistas.

Además tienen un coste elevado: abrir una piscina en verano para una comunidad de unos cien vecinos “si no necesita socorrista, está en torno a los 4.000 euros por temporada. Con socorrista y dependiendo de su horario, el importe está entre los 8.000 y 10.000 euros adicionales”, asegura Pablo Abascal González, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

A nivel sanitario, la normativa estatal vigente es el Real Decreto 742/2013 por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las piscinas. Hay que tener en cuenta que la legislación nacional anterior era de 1960 y era necesario su actualización de acuerdo a los avances científicos y técnicos y a los criterios actuales de la Organización Mundial de la Salud para controla los riesgos emergentes derivados del uso de estas instalaciones.

En relación al uso y disfrute de las piscinas comunitarias, hay que acudir a la normativa específica de cada comunidad autónoma sobre el uso de estas instalaciones y también a las ordenanzas municipales de la localidad.

En la mayoría de las comunidades autónomas se distingue entre piscinas de uso colectivo, que son de uso público a las que se accede pagando (municipales, deportivas, hoteles…), y piscinas de uso privado, que son aquellas que pertenecen a instalaciones como las comunidades de vecinos. La normativa también recoge las piscinas particulares, que son las de los chalés.

La normativa autonómica suele regular en las piscinas comunitarias temas como el aforo permitido según su extensión; la contratación de un médico o ATS si miden entre 500 y 1000 m²; una profundidad máxima de tres metros en la zona de adultos y de 0,60 metros en la zona infantil (para menores de seis años); o la instalación de trampolines y los toboganes sólo en detrminados casos y con unos requisitos de seguridad definidos para evitar daños.

Además, debe haber aseos diferentes para cada sexo, las escaleras para acceder y salir del agua no podrán estar a más de 15 metros una de otra, el área que rodea la piscina debe estar construido con material antideslizante, es obligatorio un pediluvio donde aclararse los pies y, al menos, debe haber dos duchas alrededor de la piscina.

Socorrista, no siempre obligatorio

Según los datos de la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo (RFESS), en la última década, más de 70.000 personas se han formado específicamente como socorristas profesionales. Esta es una profesión en auge teniendo en cuenta que hay 65.000 piscinas comunitarias en toda España. Aunque tradicionalmente este trabajo lo desempeñaban jóvenes estudiantes que aprovechaban el verano para ganarse un dinero extra, en los últimos años la edad media de estos profesionales ha subido considerablemente.

No todas las piscinas comunitarias están obligadas a tener socorrista, depende de la comunidad autónoma. En Cataluña, Castilla y León, Baleares y Murcia consideran a las piscinas comunitarias como privadas y carecen de las obligaciones impuestas para las públicas a la hora de contar con socorrista. Pero en Galicia, Cantabria, País Vasco y Andalucía deben cumplir con la legislación de piscinas públicas las de comunidades de vecinos con más de 20 propietarios.

En la Comunidad Valenciana no hay que cumplir las obligaciones estipuladas para las piscinas públicas aquellas que tengan menos de 100 propietarios; en la Comunidad Madrid se rigen por la normativa para piscinas públicas todas las que tengan más de 30 propietarios y por tanto deben tener socorrista.

El título de socorrista se puede conseguir a través de escuelas privadas de formación, de las federaciones de socorrismo o de la Cruz Roja. Hace unos años, se implantó el Ciclo Formativo de Grado Superior en Socorrismo, que se imparte en instituciones de enseñanza, tanto públicas como privadas. El precio del curso oscila entre los 200 y los 400 euros

Los requisitos para ser socorrista son tener más de 16 años, aprobar los exámenes teóricos sobre primeros auxilios y superar una capacidad de apnea de 20 metros, nadar 200 metros en máximo 4:15 minutos, 50 metros con bañador y camiseta en un tiempo máximo de 55 segundos y arrastre de 50 metros de una víctima inconsciente.

Normativa interna

Además de la legislación autonómica o municipal, debe existir una normativa interna aprobada por la propia comunidad de propietarios, que es la responsable de velar para que las instalaciones tengan los elementos adecuados para prevenir los riesgos para la salud y garantizar la salubridad de las instalaciones.

Esta normativa interna debe especificar las condiciones de uso, aforo y horario de la instalación. Se suelen regular asuntos como la prohibición del uso de pelotas, colchonetas, sombrillas, también de animales (excepto los casos reconocidos legalmente) o no permitir el acceso de invitados sin estar acompañados de un propietario o inquilino. Además se considera obligatorio el uso de las duchas antes de bañarse en la piscina, entrar a la zona de baño con calzado adecuado (no está permitido usar zapatos de calle) o no comer en la zona dedicada al baño, usando para ello las zonas habilitadas a tal efecto. Toda esta información ha de estar obligatoriamente visible en lugares comunes del recinto.

Aunque no es obligatorio contar con un seguro de responsabilidad civil, sí es recomendable, ya que si en la piscina ocurriera algún accidente la responsable sería para la comunidad de vecinos. Además si la comunidad cuenta con un proveedor de servicio de mantenimiento de piscinas, también se le puede imputar responsabilidad.

Problemática con los invitados

Con la llegada de las altas temperaturas, la piscina puede generar conflictos entre los propietarios debido a la superación del aforo por el disfrute simultáneo de todos los vecinos o por el exceso de invitados. En la normativa interna, se suele recomendar a los usuarios hacer un uso adecuado de las invitaciones al tener la piscina un carácter de privada; en caso contrario la junta de gobierno se reserva el derecho de limitar el acceso de invitados.

Abascal recuerda que “el socorrista no puede realizar las labores de vigilancia del acceso, que tendrían que recaer en otro trabajador”. Por ello es Los administradores de fincas aseguran que suelen ser habituales medidas para prohibir el uso de la piscina a personas ajenas a la comunidad de propietarios o pueden autorizarlo limitando el número de personas que se pueden invitar y con unas horas y turnos de uso establecidas. complicado evitar el abuso de invitados si no se cuenta con medidas de control como puede ser un vigilante que compruebe quién accede a la piscina, pero su contratación incrementa notablemente el coste de la piscina.

Hay otras opciones, también costosas, como sistemas telemáticos de control de aforo, llevar un dispositivo de acceso personalizado tipo tarjeta, reservar horarios y turnos a través de distintas APPs… pero de menor eficacia.

Hasta el Tribunal Supremo ha llegado el asunto del abuso de invitados cuando una comunidad prohibió la utilización indiscriminada de los elementos comunes por un grupo de adolescentes que hacían un uso abusivo de la piscina y que, tras algunas averiguaciones, se supo que todos eran invitados del propietario de un garaje. La sentencia fue contundente: los propietarios del garaje sin vivienda en el edificio no pueden disfrutar de la piscina.

Morosos y alquilados

El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 10/2022 de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia modificando el régimen del impago de los gastos comunes recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, como es la limitación del uso de las piscinas a los propietarios morosos.

La reforma establece que la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad durante el tiempo de impago. Entre estas medidas cabe destacar la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

Para Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de Fuentes Lojo Abogados, el nuevo art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal “prevé expresamente la privación temporal del uso de servicios o instalaciones y, en este sentido, la piscina no sería una instalación esencial o necesaria para la habitabilidad de la vivienda, pues es de carácter meramente recreativo – a diferencia de la instalación de ascensor por ejemplo -. Entonces, su privación se ajustaría a los límites de la potestad sancionadora concedida a las comunidades”.

El problema -que la ley no resuelve- es la mayoría que necesita la comunidad para acordar en junta la limitación a los morosos del uso de la piscina. “Este es el aspecto más problemático de la reforma. Aun cuando se trata de un acuerdo claramente de naturaleza estatutaria porque impone una limitación en el derecho de uso y disfrute sobre elementos comunes, debe entenderse que la intención del legislador es relajar el quórum de la unanimidad exigible por norma general para esta naturaleza de acuerdos comunitarios, siendo suficiente la mayoría simple de propietarios y cuotas del art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal”, asegura este abogado experto en derecho inmobiliario.

También abona la interpretación de aprobar estos acuerdos por mayoría simple de propietarios –el moroso no tiene derecho a voto en la junta- la previsión expresa que hace la ley de que estos acuerdos no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo, siendo una garantía a disposición de los propietarios morosos perjudicados por el acuerdo aprobado.

Otro problema entre los usuarios de la piscina es el disfrute por los propietarios cuando el piso está alquilado. Pablo Abascal es claro “si la vivienda está alquilada, propietario e inquilino no pueden disfrutar simultáneamente este servicio. Normalmente, salvo pacto contrario entre las partes, el arrendador pierde a favor del arrendatario todos sus privilegios con respecto al uso y disfrute de los elementos comunes, como es la piscina”.

Dueños de garaje

El Tribunal Supremo en sentencia del pasado 23 de mayo reconoce la capacidad de las comunidades de vecinos para prohibir el uso de la piscina y zonas de ocio y deportivas a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el edificio o complejo inmobiliario.

Para que esta prohibición sea posible no debe constar lo contrario ni en los estatutos ni en el título constitutivo de la comunidad. Además, esta restricción de los derechos de los titulares de los garajes es una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad: los dueños de las plazas de garaje están exentos de pagar los gastos de la piscina.

La doctrina que establece esta sentencia parte de la consideración de que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tienen en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, "pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento".

La piscina en cuanto elemento común -razona la sentencia- no tiene como destino permitir su disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Y subraya que "el uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de adquisición del garaje".