Aquí no hay quien viva: los vecinos morosos deben 1.521 millones de euros

La morosidad hizo un agujero de 1.521 millones de euros en las comunidades de vecinos en España durante el año 2018, según datos facilitados por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Por poner algún símil, esa cantidad es la misma que el Supremo fijó como indemnización por el Prestige. O el PIB de la ciudad autónoma de Melilla (1.523 millones de euros).

Los impagos de cuotas y gastos comunitarios por parte de vecinos morosos, sean particulares, promotoras o entidades financieras, están poniendo a muchos inmuebles y a sus moradores en serias dificultades. Porque, aún hoy, el 35% de las fincas tiene algún moroso entre sus filas y cada uno de ellos debe, de media, 1.000 euros.

La buena noticia es que ese agujero de 1.521 millones fue un 5% inferior con respecto al año anterior, cuando la mora se colocó en 1.601 millones. En 2016 bajó un 8%, después de dos años de crecimiento, el más importante el del año 2014, cuando subió un 12%. La mejora económica y, sobre todo, la buena salud del mercado inmobiliario se notan cada vez más. "Las entidades financieras pagan las deudas que mantienen con las comunidades de propietarios cuando el inmueble se vende a un tercero. Por eso, al aumentar el número de ventas, la morosidad evoluciona favorablemente", dice Salvador Díez, presidente del ­CGCAFE. Tanto es así que la deuda bancaria en 2018 se colocó en 285 millones de euros, un 10% menos que en 2017 (317 millones de euros). No obstante, aún quedan varios años para poder decir adiós a la morosidad bancaria dado que las entidades todavía tienen una importante cartera de pisos. "Calculamos que en el 15% de los edificios existe alguna propiedad de una entidad financiera", dice Díez.

Cierto es que se trata del tercer año consecutivo en el que la morosidad vecinal mengua en España —en 2016 disminuyó por primera vez desde que empezó la crisis—, pero las comunidades de propietarios siguen sufriendo a diario las consecuencias de no tener recursos suficientes para costear el mantenimiento y conservación de sus inmuebles. "Las obras de mejora, seguridad o eficiencia energética requieren un importante desembolso económico y, cuando hay morosos, el resto de los propietarios no pueden asumir la parte de los recibos que se generan", esgrime Díez.

Hasta el punto de que algunas fincas pasan meses sin cerradura en el portal o sin ascensor. "Tengo una comunidad de 40 propietarios del Ivima en Villaverde Alto (Madrid) y hay 15 morosos que deben 20.000 euros. Esto ha hecho que los vecinos no puedan reparar uno de los ascensores (usan el otro) y que hayan tenido que hacer una derrama extra para que no les cortaran el agua", explica Carmen Maícas, administradora de fincas colegiada de Madrid. Situaciones como estas son familiares en todas las fincas con deudores, sobre todo en Andalucía, Cataluña y Madrid, las tres regiones que acumulan más morosidad.

Coletazos de la burbuja

En esto de no pagar las cuotas hay un poco de todo. Desde particulares que pasan por dificultades económicas a morosos profesionales que no están al corriente de pago porque no quieren. "Los vecinos son capaces de distinguir entre quienes están pasando apuros y quienes no. Y lo tienen en cuenta a la hora de decidir si a un propietario se le demanda o no", dice Díez. También hay muchos promotores y constructores a los que la crisis dejó con varios pisos sin vender y que acumulan un volumen importante de deudas.

Hasta 128.000 euros debe el dueño de 21 pisos en un mismo edificio. "Llevo una comunidad de 35 viviendas y 21 están okupadas ilegalmente. El promotor no pudo venderlas y se declaró en quiebra en 2010. Está demandado pero está desaparecido. Los dos ascensores están parados, la cubierta se ha roto, no hay servicio de limpieza, la cerradura lleva tres meses sin arreglar, y el seguro solo cubre incendios". Así describe el administrador Gustavo García la situación de esta finca del distrito madrileño de Carabanchel. Los ocho vecinos que pagan tienen que asumir el doble de cuota (60 euros mensuales en lugar de 30). Su única esperanza es que el banco ejecute los pisos y que sean vendidos.

La escena se repite en multitud de fincas. "El propietario de un edificio entero con varios pisos sin vender adeuda 50.000 euros, pero no hay manera de localizarlo porque cambia el nombre de la sociedad. La comunidad solo cobra cuando el moroso vende un piso", señala Rocío Molina, administradora de fincas colegiada de Madrid.

Ante esta precaria situación, son muchas las comunidades que han tenido que recurrir a los tribunales. Antes, es aconsejable intentar un plan aplazado de pago para que el moroso, viva o no en la finca, abone poco a poco la deuda. Si hace caso omiso, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar un proceso judicial de reclamación de las cantidades. "Puede ser a través de un procedimiento monitorio liquidando previamente la deuda en la junta, o a través de un procedimiento verbal (hasta 6.000 euros) u ordinario (superior a 6.000 euros)", explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Si la deuda está bien acreditada, la comunidad ganará el procedimiento con condena de las costas al demandado. Aunque si el moroso tiene más deudas y existen otros acreedores, deberá atenderse al orden de prelación de créditos establecido para poder cobrar. Y lo que puede cobrar es la deuda que corresponda a la anualidad corriente y los tres años anteriores. ¿Qué pasa si al moroso le embargan la vivienda y se declara insolvente? En este caso, el banco que se queda con el inmueble embargado tendría que abonar la deuda (tres años anteriores más el año en curso desde la fecha en la cual el banco se lo adjudique). La comunidad perdería el resto del dinero.