El gran lío del catastro: las inmobiliarias denuncian que la valoración del 20% de las casas es superior al precio real

La picaresca de escriturar una casa por menos de lo que vale se acabó. Desde el pasado 1 de enero, el valor de referencia catastral entró en vigor para acabar con esa práctica que implicaba pagos en negro a cambio de ahorrarse impuestos. Ahora el gravamen, tanto si se ha comprado (impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados) como si se ha recibido la vivienda por herencia u otras vías (impuesto de sucesiones y donaciones), se calcula con la nueva referencia. Pero a los agentes inmobiliarios no les salen las cuentas: dicen que el sistema tiene un efecto “confiscatorio” porque al menos en uno de cada cinco casos el valor oficial es superior al valor real de las casas.

Las estimaciones varían ligeramente entre unas fuentes y otras. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid ha calculado este verano que “las tasaciones periciales inmobiliarias crecerán un 25%”. Es decir, que ese es el porcentaje de casos en que los contribuyentes recurrirían el pago del impuesto por considerarlo superior a lo debido, para lo que presentarían una tasación alternativa. Mientras, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) señala, a partir de una encuesta realizada en el primer semestre del año en 427 agencias, que el problema afecta a un 19% de las compraventas.

José María Alfaro, coordinador general de la FAI, cree que la base del problema se encuentra en que “es difícil objetivar un precio de mercado”. “Hay cuestiones de un inmueble que el algoritmo del catastro no tiene en cuenta, o no lo suficiente”, explica. Y el resultado es “una distorsión excesiva y, en ocasiones, inadmisible por elevada” del impuesto, que acaba teniendo “un efecto más confiscatorio que recaudatorio”. La encuesta de su asociación calculó que, en los casos en que se produce la desviación, supone de media un 17% más. Pero hay variaciones entre comunidades, del 11% de Extremadura a casi el 22% en Canarias. Como también se detectó que en las dos Castillas la incidencia (aunque no el sobrecoste) es muy superior al resto de España.

En el diagnóstico coincide Juan Pedro Caro, socio fundador de la asesoría Templo Consulting, quien admite que el anterior sistema, que se basaba en el valor fiscal mínimo, favorecía la trampa fiscal porque daba anotaciones muy inferiores a las de mercado. “Pero ahora se han pasado”, agrega, “es una manera de recaudar más”.

Caro describe una serie de “situaciones típicas” en las que están viendo esto. Por ejemplo, “en la venta de una vivienda con plaza de garaje, que tienen valores registrales separados, este último suele estar por encima del precio de mercado”. Si hay suerte y la casa tiene un valor de referencia inferior, aclara, se compensa en la escritura “minorando la casa y mayorando la plaza de aparcamiento”, ya que el comprador al final va a pagar el mismo precio. El experto también advierte de “herencias de segundo grado”, que pueden salir muy caras con el nuevo sistema, e incluso ha visto casos con vivienda de protección oficial, “pese a que tiene un valor de venta limitado por ley”.

Más litigios

El Ministerio de Hacienda recuerda que el nuevo valor “es el resultado del análisis de los precios de las compraventas formalizadas en escritura pública y comunicados a la Dirección General del Catastro”. Una portavoz del departamento completa que el cálculo se realiza “de forma anual” para ir adaptándolo al mercado y que “se tienen en cuenta las características y circunstancias concretas de cada inmueble”. “Si se tiene constancia de que hay circunstancias de la descripción del inmueble que se encuentran desactualizadas”, continúa, “es posible instar la actualización en cualquier momento mediante escrito a la Dirección General de Catastro”.

Pero en el sector inmobiliario las soluciones que plantea Hacienda no convencen porque implican que el contribuyente recurra después de pagar el impuesto. Alfaro, el representante de FAI, cree que “al final lo que va a ocurrir es que se tendrá que ir a una pericial con tasador para rebatir la opinión de la Administración”, lo que “sube el coste y la litigiosidad” de las operaciones inmobiliarias. Su asociación cree que “la escritura y la fe notarial deberían ser prueba suficiente”.

Ahora mismo no lo es. Si el valor de referencia catastral es superior a lo que dice la escritura, se aplica para calcular el impuesto (siempre se imputa el criterio que sea más elevado). Y Caro cree que esto favorece a la Administración porque “no todo el mundo va a pleitear con la Agencia Tributaria a menos que la cantidad sea considerable”. Pero incluso cuando lo es, el asesor inmobiliario cree que el sistema no tiene sentido: “Si la diferencia [entre el valor catastral y el de mercado] es de 100.000 euros, estamos haciendo que el contribuyente adelante 8.000 euros y luego lo impugne”.