La tentación de cobrar de golpe tres años de alquiler por su casa

Cobrar el alquiler de la vivienda de tres años de golpe a cambio de un descuento y olvidarse de esperar a que los inquilinos paguen mensualmente. El modelo de negocio del adelanto de rentas a propietarios, bastante conocido en países como Estados Unidos o Australia, donde empresas como Futurerent lo han popularizado, trata de hacerse un hueco en el mercado inmobiliario español. El producto —que se ofrece en dos modalidades: la cesión de rentas y el préstamo—, está pensado para propietarios que necesitan liquidez urgente y no pueden o no quieren acceder a un crédito bancario. Los motivos son variados: para renovar la vivienda, cubrir gastos inesperados, hacer reformas, pagar impuestos para poder recibir una herencia, dar la entrada de un piso o financiar un negocio. Otros caseros simplemente buscan tranquilidad, es decir, no enfrentarse al fantasma de los impagos.

En el adelanto de rentas con cesión del derecho de cobro, el dinero se abona al propietario de una vez tras un proceso rápido de validación en el que se comprueba que la operación es viable y que no se trata de un fraude (por ejemplo, que no se ha inflado previamente el precio del alquiler), puesto que el riesgo que asumen estas compañías es alto. “El adelanto de rentas es como el adelanto de las facturas de toda la vida, pero centrado en el alquiler. Permite a los propietarios obtener liquidez inmediata”, dice Juan Ferrer, consejero delegado y fundador de Me Renta, la primera plataforma de intermediación dedicada al adelanto del alquiler de vivienda a los propietarios. “No se trata de un préstamo, sino de un adelanto, ya que los propietarios no tienen que devolver este capital”, añade Ferrer. Este anticipo se materializa a través de un contrato de cesión de rentas, por lo que las cantidades no aparecen en la CIRBE (base de datos pública que contiene todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que asumen las entidades financieras) ni aumentan el endeudamiento de los clientes.

La plataforma Me Renta, que funciona como un marketplace y trabaja con las principales empresas del sector, ha intermediado en el adelanto de dos millones de euros desde febrero y prevé cerrar 2024 con más de siete millones. El producto más vendido a través de esta proptech española —que cobra por la intermediación a las empresas— ha sido el anticipo de hasta el 88% del valor de los alquileres de las viviendas, con un máximo de 100.000 euros por propiedad y hasta tres años. Un propietario que alquila una vivienda por 1.000 euros al mes y necesita los ingresos de un año, recibiría 10.560 euros de una sola vez y a través de una gestión online. Estos ingresos deben declararse en el IRPF, aunque “pueden prorratearse a lo largo del periodo al que corresponden las rentas de alquiler”, afirma Ferrer.

El mercado ofrece distintas coberturas en función del riesgo que quiere asumir el propietario. La compañía española Kairos Household ofrece un producto pensado para caseros que quieren desentenderse del alquiler y huyen de cualquier tipo de inseguridad y problema. Adelanta hasta tres años de rentas y aplican una quita del 30%, un coste en el que se incluye la gestión integral del arrendamiento: desde la reposición de inquilino (tardan una media de seis días en encontrar otro), pasando por impagos y desahucios que tramita su propio servicio jurídico, hasta la gestión diaria del alquiler. “Tenemos más de 40 millones de euros invertidos en el adelanto de rentas y más de 2.500 viviendas en gestión desde 2021″, señala Isidro Pérez, cofundador y director de operaciones de Kairos Household, que tiene detrás a un fondo de inversión internacional que aporta el capital. “Este producto permite poner en valor los activos inmobiliarios y olvidarte”, opina Pérez.

El sector español del adelanto de rentas es inmaduro y es muy poco conocido entre los arrendadores. “España es un país de propietarios y el mercado de alquiler todavía es relativamente pequeño en comparación con otros países. Además, el sector bancario tiene un gran poder y prefiere ofrecer préstamos personales en lugar de innovar con productos como el adelanto de rentas”, sostiene Jeroen Merchiers, consejero delegado y cofundador de Zazume. Esta plataforma adelanta entre seis meses y tres años del alquiler en un plazo de 48 horas. El precio es del 12% por año (un 7,5% por el anticipo, además de la contratación de la garantía de impago por un valor del 4,5% del alquiler). En este precio está incluido el coste legal de desahucio y la cobertura por vandalismo, pero no la gestión de incidencias (un 1% anual adicional).

La empresa fue fundada en 2021 por antiguos directivos de Airbnb y Andjoy y está respaldada por un fondo de capital riesgo privado. Este y la banca tradicional aportan el capital. Desde principios de año, Zazume ha entregado casi un millón de euros en rentas y prevé adelantar hasta tres millones en 2024.

En el mercado operan no más de cinco empresas y el fundador de Me Renta cree que la oferta aún es poco competitiva y hay margen de mejora. Por esto, ultima la salida de su propio producto. “Consistirá en el adelanto de rentas con un anticipo del 90% el primer año, el 85% si son dos años, el 80% si son tres, el 75% para cuatro y el 70% si el anticipo es por cinco años”, explica Juan Ferrer. Incluye seguros de impago y de actos vandálicos, aunque no la gestión del día a día. “El objetivo es hacer que este producto sea atractivo para la gran mayoría de propietarios”, comenta el directivo, que está en conversaciones con fondos y espera poder lanzar su producto antes de que acabe el año. “Quiero que evolucione y se convierta en una categoría dentro del sector inmobiliario”.

No obstante, Isidro Pérez, de Kairos, da cuenta de que es imposible abaratar costes cuando se hace una gestión integral como la suya. “Hay empresas que han muerto de éxito porque han acabado perdiendo dinero”. En Zazume no consideran que sea un producto costoso. “Creemos que el precio de nuestro servicio es muy competitivo en comparación con un préstamo personal a corto plazo. Algunas entidades financieras, por ejemplo, ofrecen préstamos de 12 meses al 11% TAE”, apunta Merchiers. Aunque reconoce que, si se reducen más las barreras para los propietarios, el producto “podría llegar a ser utilizado por el 20% de estos con vivienda en alquiler, lo que equivale a unas 600.000 personas en España”.

Modalidad de préstamo

Dentro del mercado existe otra categoría de adelanto de rentas: la modalidad del préstamo. Alquiler Seguro lidera este mercado a través de su empresa Balquiler. Los propietarios pueden recibir hasta 60 meses de rentas por adelantado, aunque la media de meses solicitados por los clientes es de 33. Se trata de un producto financiero con un TIN (tipo de interés) medio del 8,75%, sujeto a niveles de riesgo y condiciones particulares. Los propietarios que son clientes de Alquiler Seguro ya tienen preconcedido el adelanto de rentas.

“Muchos propietarios nos indicaban que necesitaban vender el piso con inquilino debido a una necesidad económica puntual, y nuestro servicio de adelanto de rentas ha ayudado a muchas familias a no malvender sus propiedades. Los casos más comunes son para reformas en su propia vivienda, cambio de coche...”, indica Sergi Gargallo, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La compañía está usando fondos propios, aunque está en proceso de titularización de los derechos de crédito para seguir creciendo. Desde que comenzó en julio del 2023 han adelantado más de 1,5 millones de euros. A diferencia del adelanto de rentas puro, en este caso el propietario sí debe devolver el préstamo.

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