¿Se puede vender un piso si está alquilado?, ¿qué pasa con el inquilino?

La compra de una vivienda como inversión está poniendo en apuros a muchos propietarios que, ahogados por la hipoteca u obsesionados por los impagos, han decidido vender apresuradamente la casa. Y con el inquilino incluido. Esta práctica es perfectamente legal, aunque no siempre sale gratis, y es la solución por la que están apostando los ahorradores que tienen el agua al cuello. Son aquellos que invirtieron en la compra de una vivienda contratando una hipoteca. Porque hace bien poco, hipotecarse salía extremadamente barato gracias a los tipos en mínimos o incluso negativos. Esto fue antes de julio de 2022, fecha marcada en el calendario al ser la primera vez en una década que el Banco Central Europeo (BCE) subía los tipos de interés.

Ahora hacen frente a una letra mensual que se ha encarecido en varios cientos de euros. “Algunos inversores que son personas físicas y que tienen préstamo hipotecario se han encontrado con que la renta por alquilar la casa no cubre la cuota del préstamo y demás gastos asociados, por lo que se ven en la necesidad de deshacerse del inmueble”, dicen en el bufete KLG Abogados.

Este es el motivo más frecuente para vender un piso con inquilino, pero no es el único. El miedo a posibles impagos, los dilatados plazos de los desahucios y el límite de la renta en zonas tensionadas que fija la nueva ley de vivienda —aunque esto último es algo que las comunidades autónomas deben decidir si aplican o no— son otras de las razones que llevan al propietario en apuros a deshacerse de su inversión. “Se nos están planteando bastantes consultas de propietarios, incluso con una sola vivienda, que manifiestan su intención de venderla, incluso con inquilinos, aunque ello suponga una reducción de precio de venta”, señala Fátima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados.

Quien vende una vivienda alquilada debe tener en cuenta varias cuestiones. La más importante es que no puede echar al inquilino mientras el contrato tenga vigencia, de forma que el nuevo comprador tiene que respetar el tiempo que quede por cumplir del arrendamiento (de cinco años si es persona física y de siete años si es persona jurídica). Así, el nuevo propietario se debe subrogar en la posición del antiguo arrendador, lo que implica que salvo que exista causa justificada (por ejemplo, por impago de rentas) no se puede extinguir el contrato de alquiler de forma automática. Y no importa lo que el inquilino haya firmado previamente (o le hayan obligado a firmar). “Aunque se recoja una cláusula que diga que el contrato finalizará si se vende la vivienda, sería nula por ser contraria al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dado que perjudica los derechos del inquilino”, cuentan en KLG.

No siempre ha sido así. “En los contratos posteriores a marzo de 2013 y anteriores a marzo de 2019, el inquilino solo puede quedarse en la casa si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o si el comprador es informado fehacientemente con anterioridad a la venta de que el piso está alquilado”, explica Galisteo. No obstante, y dado que los contratos anteriores a 2019 tenían una duración de tres años, ahora mismo el nuevo propietario no estaría obligado a cumplir con las prórrogas obligatorias y podría extinguir el arrendamiento, es decir, podría expulsar al inquilino, aclaran los abogados de KLG.

Además de respetar los años de alquiler que restan, hay que ver si el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto (para que pueda adquirir la casa antes que cualquier otro comprador) o si en el contrato hay una cláusula donde renuncia expresamente a ese derecho. Si el documento legal obvia esta cuestión, el propietario debe informar en primer lugar al inquilino, que tiene derecho de adquisición preferente con las mismas condiciones y precio que ofrecería al resto de demandantes. El inquilino tiene entonces un plazo de 30 días naturales para responder si está interesado y, en ese caso, ejercer su derecho de compra.

Otro asunto es el de las visitas. Para vender una casa es importante poder enseñarla, pero cuando hay alguien viviendo en ella la cosa se complica. “No existe obligación por parte del inquilino de enseñar la vivienda, si no quiere no tiene por qué hacerlo, constituye su domicilio y este es inviolable, y, por tanto, nadie puede entrar sin su consentimiento”, sentencia la abogada Galisteo.

Visitas no, gracias

En KLG dicen estar viendo muchos contratos de arrendamiento donde se incluye una cláusula que obliga a los arrendatarios a aceptar las visitas, pero “su aplicación es muy limitada, por no decir nula en la práctica, dado que si el inquilino no autoriza el acceso a la vivienda, nadie puede acceder”. Lo mejor en estos casos, siempre que el trato entre las partes sea cordial, es poder llegar a un acuerdo y que se fijen las visitas en un horario que convenga al inquilino. En otras ocasiones se echa mano de la picaresca. “Cuando el inquilino no deja entrar al piso, el propietario dice que hace una visita rutinaria para ver cómo está (suele constar siempre en el contrato) y en esa visita se hace acompañar del futuro comprador”, señala Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho de abogados Círculo Legal Barcelona.

El no poder mostrar la vivienda puede limitar las operaciones de venta, sobre todo si se trata de particulares que buscan una residencia habitual. Además, el hecho de estar alquilado suele ser motivo para que el potencial comprador exija una rebaja en el precio que va a depender de distintos factores, como la renta mensual (si está ajustada al mercado o no) y los años que queden de contrato. “Puede oscilar entre un 10% e incluso un 30% menos del valor de mercado”, calcula Galisteo.

Distinto es el caso de los inversores. De hecho, tener inquilino —y un buen inquilino— es un plus. “Si es una venta para sacar rentabilidad es más valioso si hay un inquilino con precio de mercado”, cuenta Goenaga. En estos casos, el precio no tiene necesariamente que ser inferior. Si el alquiler no es bueno o el inquilino es problemático, lo más probable es que el dueño tenga que vender con descuento.

Si no se encuentra comprador y se necesita vender sin inquilino siempre es posible recurrir a la negociación: abandonar el piso a cambio de una compensación económica. “Lo mínimo son tres o cuatro mensualidades para cubrir fianza del nuevo piso que se alquile y la mudanza”, cuenta Goenaga. Su experiencia es que al final se llegue a un acuerdo, salvo cuando el contrato es muy antiguo. Otra opción seguida por muchos propietarios es la de recurrir a la falsa necesidad. “Antes de proceder a la venta de vivienda, muchos propietarios lo que hacen es intentar recuperar la vivienda por necesidad para uso propio siempre que se den los requisitos legales y que el arrendatario no se oponga”, cuentan en KLG. Después, ya tiene vía libre para vender sin “bicho”.

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