El mercado inmobiliario registra el mayor volumen de ventas de viviendas desde la crisis financiera de 2008

La compraventa de viviendas en España alcanzó el pasado septiembre un nivel que no se veía en 161 meses. Con 53.410 operaciones, según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el mercado inmobiliario registra su mejor mes desde abril de 2008. La pandemia, que paralizó algunas decisiones de compra que se materializan ahora y a la vez generó nueva demanda porque alteró los hábitos de vida, es el factor que fundamentalmente explica el nuevo estirón del ladrillo. También, claro está, la recuperación económica: el mercado encadena ya siete meses consecutivos de crecimiento interanual. Y en los últimos cuatro, las ventas de casas han sido superiores a las cifras de 2019. De hecho, septiembre ha sido hasta ahora el mejor mes, pero no un caso aislado: España ha vivido durante todo el verano, según los datos del instituto estadístico, una especie de flashback a los tiempos de la burbuja.

Las más de 53.000 operaciones del noveno mes del año suponen un 40,6% más que un año atrás. Se trata de un porcentaje que mengua respecto a las estadísticas anteriores, lo que sugiere cierta normalización del mercado. Pero hay que tener en cuenta que se compara con un periodo en el que lo peor de la pandemia ya había pasado en España y los compradores volvían a animarse (en la primera ola de covid el mercado se paralizó y la recuperación de las compraventas se inició en el verano de 2020). José García Montalvo, catedrático de Economía la Universitat Pompeu Fabra, recuerda que en términos agregados el mercado inmobiliario perdió el año pasado unas 80.000 transacciones con respecto a 2019. Las proyecciones de este 2021 apuntan a que “no se recuperará todo lo perdido” ni siquiera en los escenarios más optimistas. De momento, según el INE, en los nueve primeros meses del año se han vendido casi un 38% más de casas que en el mismo periodo del año pasado.

Septiembre tiene precisamente mucha carga simbólica para el sector inmobiliario. Fue el 15 de ese mes, en 2008, cuando la quiebra del banco de inversión estadounidense Lehman Brothers marcó el hito más recordado de la Gran Recesión. En España aquella crisis tuvo la forma de un extraordinario reventón de la burbuja inmobiliaria, lo que secó el mercado. En realidad, la compra de viviendas venía avisando de la desaceleración meses antes. Las más de 54.000 compraventas que hubo en abril de 2008 eran en la época un paso atrás respecto a las más de 60.000 que mensualmente solía batir el mercado. Pero ahora se trata de una cifra extraordinaria: tanto que se ha tardado más de 13 años en volver a acariciarla.

Para los expertos, numerosos factores se conjugan en esta nueva edad dorada del mercado inmobiliario. “Lo tienes todo a favor y nada en contra”, resume Gonzalo Bernardos, director del máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona. El economista cree que el sector se ha encontrado con “las mejores condiciones macroeconómicas en mucho tiempo”, lo que se traduce en que “sale mucho más rentable comprar que alquilar”. Los portales inmobiliarios coinciden en que el nuevo auge no puede entenderse sin la pandemia. En un análisis remitido a los medios, Fotocasa apunta que la crisis sanitaria y los confinamientos “han hecho que los españoles le den a la vivienda más importancia que nunca”. Y para Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, es “el apetito de los compradores (...) apoyado en los bajos tipos de interés y los ahorros récord de las familias” lo que espolea la nueva demanda.

Casas de segunda mano

Desde el punto de vista de la tipología de los inmuebles, las últimas cifras del INE muestran que la recuperación de las operaciones se basa fundamentalmente en las casas de segunda mano (el grueso del mercado). Las viviendas usadas sumaron 42.477 compraventas, la mayor cifra desde mayo de 2007. Las casi 11.000 operaciones de vivienda nueva también suponen un nivel notable, pero remiten a un contexto histórico más próximo. El número es similar, por ejemplo, al de septiembre de 2013. Aunque la tendencia es inversa a la de entonces: si en 2013 esa cifra era posible por la inercia de los años de la burbuja y las obras que coleaban e iban completándose, ahora la promoción de viviendas muestra una senda alcista desde el suelo que tocó unos cinco años atrás.

El resurgimiento del mercado de segunda mano, el que más afectado se vio en los primeros meses de la crisis sanitaria, es un aspecto determinante para Bernardos. La escasez de obra nueva deriva demanda hacia las casas usadas y, si esta se traduce en subidas de precio desorbitadas, llegarán las primeras señales de alarma en el sector. Pero de momento, el economista ve “un bum, no una burbuja”. Los precios crecerán este año en torno a un 5% y seguirán en senda ascendente, por lo que pide estar atentos a la evolución futura: “En un ciclo alcista siempre hay excusas para justificar que no va a acabar”, advierte. También García Montalvo coincide en que la recuperación está poniendo “mucha presión sobre los precios”. “Hay mucha liquidez y no parece que en Europa vaya a acabarse; en España lo clásico es invertir en vivienda y me temo que viviremos un repunte de los precios”, apunta el catedrático.

En la comparación entre vivienda libre y protegida, los datos conocidos este lunes aportan poca novedad: la primera sigue siendo ampliamente mayoritaria y la segunda se encuentra en niveles prácticamente testimoniales (menos de un 10% del mercado), como en los últimos años.

Crecimiento desigual por comunidades

Las cifras de septiembre muestran un crecimiento desigual por comunidades autónomas. Extremadura es la única donde las operaciones fueron menos que un año atrás (-2,4%), y Asturias mostró un crecimiento interanual más bien raquítico (1,4%). En todos los demás territorios las compraventas crecen con fuerza variable. Mientras en Murcia, Castilla-La Mancha y Madrid lo hacen en entornos del 20%; en el País Vasco, Cataluña y Andalucía rondan el 55%. Navarra se destaca sobre todas: allí se vendieron casi un 70% de casas más que en septiembre de 2020.

En cifras absolutas, hay pocas novedades, más allá de las abultadas cifras. Los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda dominan el mercado (más de 6 de cada 10 ventas se producen en esas cuatro comunidades), con Andalucía a la cabeza (11.843 operaciones en septiembre), seguida de Cataluña (8.396), Comunidad Valenciana (7.617) y Madrid (7.071).

La Estadística de transmisiones de derechos de propiedad del INE registra, en realidad, todos los inmuebles que cambian de manos mensualmente en España, tanto si son viviendas como si son otro tipo de propiedades; y tanto si son objeto de una compraventa como si se transmiten por otros motivos. Así, los datos de este lunes muestran que las compraventas totales de fincas (tanto rústicas como urbanas, incluyendo en estas últimas las viviendas) sumaron el pasado septiembre 102.561 operaciones, lo que supone un 29,3% más que un año antes. La segunda modalidad más común de transmitir una propiedad fueron las herencias, que afectaron a 39.166 inmuebles, un 4,9% más que en septiembre de 2020.