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La vivienda protegida pide auxilio

La construcción de esta tipología está en mínimos porque su precio es hasta un 15% más alto que el de las casas libres y está sujeta a una normativa poco flexible que no responde al nuevo mercado

En El Cañaveral, en Madrid, se van a construir unas 8.000 viviendas protegidas.
En El Cañaveral, en Madrid, se van a construir unas 8.000 viviendas protegidas.

La vivienda protegida en venta vive sus horas más bajas. Atrás quedaron los años de vino y rosas en los que esta tipología era amada por compradores y promotores y sostuvo a gran parte el sector. Millones de jóvenes pudieron independizarse gracias a la compra de un piso asequible. "Entre 1940 y 2011, el 50% de las familias accedieron a su primera vivienda a través de una vivienda protegida", recuerda Jaime Oñate, secretario de la Confederación de Cooperativas Viviendas de España (Concovi).

Pero su construcción ha caído en picado, sobre todo desde que el Gobierno eliminó en 2012 las subvenciones a los compradores. Quien hoy quiera comprar una vivienda protegida va a tener poco donde elegir. "En 2006 se iniciaron casi 100.000 y una década después, en 2016, en torno a unas 6.000 y con tendencia a ir disminuyendo", aclara Carolina Roca, vocal de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). En concreto, el pasado año apenas se contabilizaron 7.118 viviendas protegidas en España y hasta junio de este año 1.900 unidades, según el Ministerio de Fomento.

Pero hay un pequeño oasis en medio del desierto. En la Comunidad de Madrid se iniciaron 2.695 casas en 2016. "Somos líderes en vivienda protegida. Desde 2011 hasta el primer trimestre de 2017, el 28% de la vivienda protegida que se inició en España se hizo en Madrid, así como el 31% de la que se finalizó. Aunque los datos siguen muy lejos de las 15.000 anuales del boom", dicen fuentes de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras.

Esto es así porque las ventajas se han esfumado. "La protegida está llamada a desaparecer, salvo que las políticas de vivienda no se adapten a la realidad actual; consideramos crucial flexibilizar la normativa para conseguir vivienda asequible para las rentas medias del país", reflexiona Roca.

El problema es que para los promotores ya no es rentable construirla y para el comprador tampoco adquirirla. "Ya no existen subvenciones ni subsidiaciones para el que compra y el precio máximo de venta está por encima del precio de mercado y, sin embargo, el marco normativo y los requisitos siguen tan encorsetados como antaño", señala Roca. En concreto, "el precio de venta de la libre está entre un 10% y un 15% por debajo del precio máximo al que se puede vender la protegida", añade. La conclusión es clara: el comprador, que no recibe ninguna ayuda y que ya no tiene la ventaja de comprar más barato, prefiere la libre que puede revender cuando quiera. Y al promotor, que tiene que hacer frente a una doble tramitación y a una tediosa burocracia, tampoco le sale a cuenta. "Además al ser primera vivienda se dirige a jóvenes que hoy tienen menos solvencia. Solo los que tienen ayuda familiar o ahorros pueden y de ahí el éxito de Valdebebas (Madrid). Nos cuesta mucho más vender la protegida que la libre", dice Miguel Palmero, director general de Libra Gestión de Proyectos.

Esto no significa que no haya demanda o que no exista una importante reserva de suelo protegido, puesto que la normativa estatal establece que al menos el 30% de los terrenos generados sean para vivienda protegida (algunas comunidades tienen fijado el 50%). La dificultad está en ver quién va a hacer esa ingente cantidad de casas, puesto que hoy son muy pocos los promotores que siguen apostando por esta modalidad. "Por mucho suelo que se produzca, si el marco legislativo es muy complejo cada vez se hará menos vivienda", dice Roca.

En el caso de Madrid son decenas de miles las casas protegidas a la vista. El desarrollo de suelo más importante, con permisos ya aprobados, es El Cañaveral, donde se van a construir 8.000 viviendas protegidas. En Madrid Nuevo Norte, la conocida como Operación Chamartín, se levantarán 2.200 casas con protección más otras 1.900 calificadas como libres por la cesión de suelo obligatoria al consistorio.

La reserva del sureste

Más importante es la bolsa que hay en los desarrollos del sureste de Madrid. En Berrocales, Valdecarros, Ahijones y Los Cerros hay proyectadas unas 55.000 viviendas protegidas, un 52% del total. El 70% será promovido por promotores privados, incluyendo cooperativas. Aunque habrá que esperar, ya que la decisión del consistorio de adoptar un nuevo plan para estos ámbitos ha llevado a los propietarios del suelo a tomar medidas legales porque consideran que el giro de timón supondrá un retraso de al menos 10 años y la consiguiente subida de precios. La paralización de estos proyectos no es gratis. "Ya se han observado incrementos del precio de suelo en Madrid por encima del 13% en el último año lo que repercutirá a corto plazo en el precio de la vivienda", indican en la Comunidad de Madrid.

Parte de esas viviendas protegidas que se vayan construyendo serán de alquiler, una modalidad por la que apuestan las administraciones. De hecho, el plan estatal vigente solo contempla ayudas a los promotores de vivienda protegida en alquiler y tanto la Comunidad de Madrid como el Ayuntamiento han dejado patente su preferencia por el cambio de modelo. "Entendemos que el fomento de la vivienda protegida en alquiler, principalmente con la puesta a disposición de suelo público con ese destino y la canalización de ayudas directas a los promotores que edifiquen y mantengan esas viviendas durante largo plazo en arrendamiento, será el mejor instrumento para incrementar el parque edificatorio a un precio asequible", indican en la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras.

El Ayuntamiento de Madrid, que ha puesto en marcha un plan para construir 4.200 casas, ha decidido no vender vivienda pública, destinando todo su patrimonio al alquiler. Ahora los suelos objeto de la cesión del 10% de cada desarrollo serán utilizados exclusivamente para arrendamiento, indican en la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), que tiene registradas más de 17.000 solicitudes de vivienda pública.

Habrá que ver si promocionar nuevos desarrollos para alquilar termina de calar entre los promotores privados.