La Ley de Vivienda frena la promoción de pisos de alquiler de precio libre en Cataluña

La Ley de Vivienda aprobada hace un año, que contempla la regulación de los precios del alquiler e impone nuevas obligaciones a los grandes propietarios, ha frenado la promoción de pisos de alquiler privados en Cataluña, donde se han declarado 140 municipios como zona tensionada para aplicar la normativa. Lo confirma la patronal catalana, APCE, que ya lo advirtió hace seis meses tras pasar una encuesta a sus asociados. El 56% de las empresas respondió que desestimaba los proyectos de alquiler a precio libre previstos a medio plazo. Hay empresas que no sacarán adelante edificios de alquiler. Y otras, con las obras ya avanzadas, han decidido vender los pisos.

Un ejemplo de cambio se ha producido en Mataró, cerca de Barcelona, donde la empresa Stoneweg anunció la semana pasada que los 192 pisos que construye en una torre de 26 plantas en primera línea de mar, no serán de alquiler, como estaba previsto, sino de compra. Preguntada la empresa, declina hacer comentarios, pero fuentes muy próximas al proyecto aseguran que el cambio se debe a la nueva legislación. El Ayuntamiento de Mataró tampoco ha valorado el cambio en un edificio que en su día aplaudió porque aportaba pisos al parque de alquiler.

Hasta cuatro promotoras y gestoras de alquiler preguntadas confirman también la marcha atrás en proyectos de edificios de alquiler de precio libre en Cataluña. Nadie quiere aparecer citado: es un clamor en un sector donde nadie quiere ser el primero en contarlo. “Se ha metido la pata hasta el fondo, nadie quiere invertir en alquiler en Cataluña. Nadie. Es desesperante, hasta el propio grupo socialista ve los errores”, afirma uno de los empresarios.

El presidente de la patronal catalana de los promotores (APCE), Xavier Vilajoana, explica: “Las operaciones de alquiler son a medio o largo plazo. Desde el minuto uno suponen una inversión enorme que se recupera en 15 o 20 años. Si hay incógnitas o las condiciones con las que se entra varían a medio proceso, se genera una inseguridad jurídica que lleva a desestimarlo y ahuyenta el capital inversor necesario”. “Es de cajón, ya no hablamos de ganar más o menos, sino de que no salen los números. En cambio, si haces pisos de venta, en tres años recuperas la inversión”, añade. Hay otros factores que pesan: como la subida de los tipos de interés o que los cambios legislativos y la incertidumbre que generan lleven a los bancos a incrementar la ratio de cobertura en los préstamos, y más si son para hacer alquiler.

En la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), recuerdan que “todo el sector señaló durante la tramitación de la Ley de Vivienda que no estaba bien diseñada para atacar la escasez de oferta”. “Lo que estamos viendo en Cataluña es que, excepto en la vivienda de protección, donde las rentas ya están limitadas, no se están haciendo nuevas promociones; al contrario, los inversores están dando instrucciones para desinvertir por completo su parque en alquiler”, añaden.

Cataluña es la única comunidad autónoma que ha pedido regular el alquiler y donde la norma llegó a los precios en marzo pasado. Sobre los precios, en el caso de la obra nueva, los propietarios no deben ajustarse al índice de precios de referencia del Ministerio en los primeros cinco años, pero sí a partir del sexto. Un periodo que afecta al plan de negocio de las promotoras de alquiler libre, cuyo negocio se basa en rentabilidades bajas (en torno al 5%), pero a largo plazo. Otra circunstancia que provoca recelos, explica la patronal y otras fuentes consultadas, es que si un inquilino tiene problemas económicos y se declara vulnerable, el casero debe hacerle un alquiler social. Otro factor que descuadraría las cuentas, apuntan. Y recuerdan además que Cataluña ya espantó proyectos de alquiler cuando estuvo en vigor la contención de rentas un año y medio entre finales de 2020 y 2022.

En el caso de Mataró, tanto Vilajoana como otro experto inmobiliario que no quiere ser identificado, destacan que la empresa haya decidido reorientar a la venta pese a que le costará un dineral “hacer la división horizontal y registrar los pisos, espacios comunes o trasteros uno a uno”. Pueden ser cientos de miles de euros que se ahorrarían si fuera de alquiler, porque se registra como finca única.

En Barcelona, los proyectos de viviendas de alquiler que se quedarán en un cajón o pasarán a venta pueden afectar al resultado final de barrios enteros que están en construcción (como La Marina de la Zona Franca) o proyectados (en los terrenos de la antigua fábrica Mercedes). “La probabilidad de que zonas como La Marina o La Mercedes ofrezcan pisos de mercado libre en alquiler pasan por tener un marco regulatorio estable y consensuado por todos los actores del sector”, advierte un promotor de peso en la ciudad. Lamenta que el mercado inmobiliario catalán ha “cambiado mucho en los últimos años por tres razones: el procés independentista, el gobierno de los comunes en el Ayuntamiento [con la obligación de hacer un 30% de vivienda social], y la incertidumbre jurídica en la que se ha sumido Cataluña apostando por las políticas más restrictivas”. “Como destino de capital institucional [de empresas inversoras, locales o de fuera] es mucho menos atractivo que hace 15 años. Todo el mundo quiere estar en Madrid y nadie en Barcelona. El desgaste de explicar a un inversor en Londres lo que pasa aquí aborrece, es un sinsentido”.

Un despacho de arquitectura de la ciudad que tiene a grandes empresas como clientes, lamenta que “todo esto pasa en un momento en el que el mercado había apostado por hacer alquiler”. “Los promotores no quieren cambios de reglas del juego a media partida”, apunta. Otra empresa señala, a través de un portavoz, que si no crece el estoc de pisos en renta “se limita la llegada de mano de obra a la ciudad, de cualquier sector y calificación”. Y añade que cualquier barrio nuevo en las ciudades catalanas “necesita mixtura en las nuevas viviendas: protegidas y libres, de alquiler y de compra”.

El impacto de la Ley también ha llegado a los gestores de activos, empresas que encargaban los llamados proyectos llave en mano o built to rent, explica una cuarta fuente: “Han dejado de haberlo. Van vendiendo los pisos a fin de contrato, cuando se vacían”. En resumen, añade: “No se crea nuevo producto de alquiler y el que hay se vende”, y recuerda que las primeras decisiones de no promover residencial en Cataluña las tomaron en 2020, con la regulación autonómica del sector.

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