La receta de los expertos para la ley del 30% de vivienda social de Barcelona: reservas por distritos y menos exigencias si es una rehabilitación

El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, ya tiene la propuesta realizada por un equipo capitaneado por la experta en vivienda Carme Trilla para suavizar la norma urbanística que obliga a los promotores privados a destinar un 30% de los pisos que construyen a vivienda social. Un plan herencia de los mandatos de la ex alcaldesa Ada Colau que buscaba ganar de pisos asequibles en cualquier barrio de la ciudad. El documento, entregado al gobierno del PSC desde hace meses, y al que ha tenido acceso este diario, defiende que los promotores privados reserven un 30% de los pisos de edificios de más de 600 metros cuadrados que construyan a vivienda social; pero sugiere medidas para que sea más efectivo, porque desde 2018 solo se han dado licencias para 53 pisos. Para modificar la norma, Collboni necesitará apoyo político, porque gobierna con solo 10 concejales en un Ayuntamiento de 41.

Los puntos básicos de la “propuesta de replanteo de la norma” son tres y van en la línea de lo que ya había apuntado el gobierno socialista. Uno, “permitir, con una modificación de la normativa, el traslado de la ubicación del 30% de una parcela a otra”, de manera que se puedan agrupar los pisos sociales en un solo edificio, que esté en el mismo distrito, sin tener que tramitar un nuevo y complejo segundo planeamiento urbanístico. Dos, “abrir la posibilidad de que una promotora social pueda ejecutar las promociones” que agrupen los traslados de 30% de promotores privados; una promotora que podría ser de nueva creación o alguna de las existentes. Y tres, flexibilizar los casos en los que las rehabilitaciones de edificios deben aportar un 30% de los pisos al parque social: solo si son cambios de uso respecto a la finca original, si solo mantienen la fachada, o si aumentan la edificabilidad en 600 metros cuadrados más (creciendo en altura).

Las tres son demandas del sector inmobiliario y los partidos conservadores desde que se aprobó el 30% en 2018, pero rebajadas. Es un “ni tu ni yo”: ni tan exigente como la norma vigente, ni con tan poca afectación como pretendía el sector. Por ejemplo, los promotores habían pedido eliminar la imposición de crear vivienda social en edificios que se rehabilitan por completo. Y también poder eludir la construcción de vivienda social en sus edificios pagando su coste al Ayuntamiento. También pedían elevar la superficie mínima a partir de la que se aplica la norma (600 metros de techo edificable, 400 en el caso del distrito de Gràcia) para que solo afectara a un porcentaje ínfimo de los proyectos de la ciudad.

Hay dos detalles más relevantes en la propuesta en el caso de los edificios de obra nueva. Uno es que los promotores puedan trasladar la obligación del 30% a edificios de vivienda libre, de mercado, ya existentes pero que estén vacíos, y los compren para transformarlos en vivienda protegida. Y el otro es que si un promotor opta por alguna de las fórmulas citadas, debería entregar la vivienda social seis meses después de terminar las viviendas a precio de mercado.

El “replanteo” de la norma realiza otras consideraciones, como excluir los metros cuadrados construidos de los locales en planta baja en el cómputo de la imposición del 30% (a no ser que la promoción ya contemplara pisos en planta baja). Y también sugiere exonerar a las empresas privadas de construir plazas de aparcamiento en el subsuelo de los edificios “lo que puede llegar a abaratar entre un 15% y un 20% el coste de las promociones”.

En una primera parte teórica y plagada de cifras, la propuesta de Trilla y su equipo defiende la necesidad de que las políticas de vivienda en zonas “intensamente urbanizadas como Barcelona” permitan variedad de usos del suelo y con “perspectiva de cohesión social”. En Barcelona, dice el documento, no se cumple el 15% de vivienda destinada a políticas sociales que fija la Ley del Derecho a la Vivienda de 2009. Apenas hay un 8,4% y se concentra en la periferia, fruto de reservas en barrios de construcción relativamente reciente. De ahí el sentido de “introducir un nuevo instrumento de fomento de la vivienda asequible en la ciudad: en suelo urbano consolidado (ya construido) y distribuido por todos los barrios de la ciudad”.

El documento, de 27 páginas, también pide “prudencia en el impacto de la medida” del 30%. Enumera todas las fórmulas que la administración tiene para incrementar el parque público de vivienda (promover desde la administración, que promuevan los privados, ceder suelo, comprar pisos, reservas urbanísticas) y admite que el 30% hay que verlo “relativizando su importancia numérica”, “como una herramienta más”. “Pero de “trascendencia muy relevante”. “Si hubiese entrado en vigor en 1987 se habrían construido 21.000 pisos protegidos más, casi el doble de los que se construyeron en la misma época”, avisa.

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