Las hipotecas caen en noviembre un 19%, pese a la bajada del interés medio

Las hipotecas no levantan cabeza. Los préstamos para la compra de vivienda retrocedieron en España un 19% en noviembre con respecto al mismo mes de 2022. Encadenan así 10 meses consecutivos de caídas y, pese a que estas parecen atenuarse (en octubre bajaron un 22% y en septiembre, casi un 30%), los porcentajes negativos siguen siendo muy abultados. Y, además, mucho más significativos que las caídas de compraventas de vivienda, un signo claro de que el principal problema del mercado inmobiliario se encuentra en la financiación. Con la subida de tipos oficiales que hizo el Banco Central Europeo para combatir la inflación, y la consecuente respuesta de la banca encareciendo sus préstamos, a muchas familias no les salen las cuentas o prefieren esperar a ver cómo evoluciona la situación. Y eso que en noviembre, por primera vez desde enero, los tipos de interés medios aflojaron.

Toda esta situación, además, está provocando cambios en el sector. Desde la salida de la pandemia, con tipos todavía ultrabajos (el BCE empezó su escalada en julio de 2022, aunque el euríbor se anticipó a esa tendencia unos meses) los prestatarios se inclinaban mayoritariamente por los tipos de interés fijos. Estos son más elevados que los variables, pero a cambio otorgan la tranquilidad de saber lo que se pagará desde el principio hasta el final del préstamo. El pasado noviembre siguieron siendo mayoría, pero por el margen más estrecho precisamente desde enero de 2021. En el úndécimo mes de 2023, un 53,2% de las hipotecas constituidas sobre vivienda fueron a tipo fijo. El 46,8% restante reflejaba un tipo variable, según la estadística difundida este martes por el INE, aunque seguramente en ese porcentaje habrá muchas a tipo mixto. Estos préstamos, que normalmente combinan unos años iniciales con intereses invariables para luego empezar a fluctuar, han irrumpido con fuerza en el mercado. Hace unos años eran absolutamente marginales.

La otra gran novedad de noviembre es que el tipo de interés medio aflojó. Este no había dejado de escalar desde febrero hasta octubre, cuando alcanzó el 3,32%. En noviembre se situó en el 3,27%. Es la segunda vez en el año, porque en enero ya se relajaron levemente (una centésima) pero para apreciar una reducción tan notable hay que irse hasta principios de 2022. La caída respondió a la fuerte bajada de los tipos fijos (del 3,57% de octubre al 3,53% en noviembre), ya que los variables se incrementaron levemente (del 3,02% al 3,03%). No obstante, se trata de tipos elevados para lo que fue la tónica del mercado en los últimos años. Hay que retroceder a 2016 para encontrar medias similares.

Los expertos creen que el abaratamiento hipotecario, aunque lento, es la nueva tónica del mercado. “Se comienza a reflejar claramente la caída de los tipos de interés que el mercado está anticipando en base a las últimas decisiones de no subida del Banco Central Europeo”, destaca Javier Torres, director del departamento hipotecario de Clikalia, en un análisis difundido a los medios. Su homólogo en Idealista, Juan Villén, señala que la travesía por el desierto del mercado hipotecario continúa “con fuertes caídas interanuales” en las firmas de préstamos, pero a la vez ve luz al final del túnel: “Seguramente no será hasta principios de este 2024 cuando empecemos a ver cómo este proceso bajista se va amortiguando”.

Antes, eso sí, tendrá que cambiar la percepción de los potenciales prestatarios ante las ofertas que haga la banca. Precisamente, este jueves el BCE celebra una nueva reunión en Fráncfort y se espera que anuncie que deja los tipos invariables. Con la perspectiva de que a lo largo del año comience a bajarlos, el euríbor ya se ha movido a la baja. Pero muchas familias siguen indecisas o continúan sin salirles las cuentas en un contexto en el que, además, el coste de vida general se ha encarecido mucho. En un foro inmobiliario celebrado en Madrid este miércoles, César López Alberto, director de negocio inmobiliario de Banco Sabadell, destacaba que la banca no concede menos hipotecas que antes por haber endurecido las condiciones, sino que recibe muchas menos peticiones. “No es que la concesión haya caído por denegaciones, es que la solicitud ha caído casi un 40% por subida de tipos de interés”, confesaba en una jornada organizada por IESE, Savills y Tinsa.

La bajada de noviembre fue generalizada en toda España, aunque en los datos autonómicos difundidos por el INE destaca que en Castilla-La Mancha la constitución de hipotecas creció casi un 41%. También Cantabria se libró de la quema, con un incremento del 8% respecto a noviembre de 2022. En todos los demás territorios retrocedió el mercado, destacando negativamente los datos de La Rioja (-53,4%), Extremadura (-45,4%) y Baleares (-39,4%).

En los once primeros meses del año, en España se han registrado un 17,8% menos hipotecas para la compra de vivienda que en el mismo periodo de 2022. Como además el capital prestado cae más que las propias firmas (otro signo de que la subida de intereses afecta a las familias y tienden a pedir menos dinero para poder hacer frente a las cuotas), los bancos han concedido importes en ese mismo periodo que están un 19,4% por debajo de los once primeros meses del año pasado. Si se observa el conjunto del mercado (es decir, las hipotecas que se avalan con otro tipo de inmuebles distintos a la vivienda), el retroceso acumulado es más voluminoso en número de operaciones (-18,4%) que en capital prestado (-14,5%).

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